Дело __

__

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2021 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в составе:

Председательствующего судьи Павлючик И.В.,

при секретаре Ильиных Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Гранада» к ФИО1 о взыскании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гранада» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором, судебных расходов, указав, что 26.10.2020 между ООО «Гранада» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Станционный, п. Садовый. Согласно условиям п.2.2. указанного договора покупатель ФИО1 обязался в течение 5 (пяти) дней оплатить на счет продавца ООО «Гранада» сумму обеспечения исполнения обязательств в размере 500 000 руб., которая при заключении основного договора купли-продажи засчитывается в счет уплаты по основному договору.

В случае неоплаты суммы исполнения обязательств покупателем в течение 5 дней, согласно п.4.2, указанного предварительного договора купли-продажи от 26.10.2020 покупатель считается отказавшимся от исполнения договора в одностороннем порядке, а договор считается расторгнутым с шестого дня после заключения договора.

До настоящего момента ФИО1 не исполнил своих обязанностей по оплате суммы обеспечения исполнения обязательств по договору, в связи с этим, предварительный договор считается расторгнутым.

В соответствии с п. 4.1. предварительного договора купли-продажи, в случае неоплаты покупателем суммы обеспечения исполнения обязательств по договору. покупатель оплачивает продавцу штраф в размере 350 000,00 руб. До настоящего момента сумма штрафа ФИО1 не оплачена.

Руководствуясь п. 4.1. предварительного договора ООО «Гранада» направило 07.12.2020 ответчику досудебную претензию с требованием погасить сумму штрафа в размере 350 000,00 руб. в течение 30 календарных дней с момента направления претензии.

Ответ на претензию истцом от ответчика не получен.

В связи с чем, истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гранада» штраф в сумме 350 000,00 руб. за неисполнение обязательства, предусмотренного условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2020, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 700,00 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Гранада» по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил в соответствии с вышеизложенным.

В судебном заседании ответчик ФИО1, представитель ответчика по устному ходатайству ФИО3 с исковыми требованиями не согласились полностью, поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве на иск, указав, что ответчик, не оплатив истцу в предусмотренные договором сроки денежную сумму в размере 500 000,00 руб. на основании п. 4.2. договора отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, следовательно, основное обязательство по оплате 500 000,00 руб. прекращается, а также прекращается обеспечивающее его обязательство - штраф в сумме 350 000,00 руб. Анализируя вышеуказанный предварительный договор можно сделать вывод, что продавец не стремится продать недвижимое имущество, а стремится получить денежные средства с контрагента и при этом, не предоставляя последнему никакого встречного исполнения. Таким образом, ООО «Гранада», заключая вышеуказанный предварительный договор, действовало с целью обхода закона с противоправной целью, злоупотребляя правом с намерением причинить вред ответчику.

ФИО1 считает, что у истца при расторжении вышеуказанного предварительного договора не возникло никаких отрицательных последствий, так как никаких работ по предварительному договору истец не проводил, имущество к продаже не подготавливал. Никаких убытков у истца в связи с расторжением договора не возникло.

В случае удовлетворения исковых требований, полагал, что неустойка в сумме 350 000,00 руб. явно несоразмерна и подлежит уменьшению судом до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 ст. 395 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, просил суд отказать ООО «Гранада» в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании денежных средств (штрафа) по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2020 года в полном объеме. 

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований ООО «Гранада» к ФИО1 о взыскании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором, судебных расходов следует отказать.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, неустойка одновременно является способом обеспечения обязательства и одной из форм гражданско-правовой ответственности.

Неустойка (штраф, пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, по смыслу статей 12, 330, 332 и 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, стимулирует своевременное исполнение обязательств, позволяя значительно снизить вероятность нарушения прав кредитора, предупредить нарушение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, по общему правилу взыскание неустойки производится при наличии двух условий: нарушение обязательства в результате противоправных действий (бездействия) должника; наличие вины должника в нарушении обязательства. Если в том или ином случае ответственность наступает независимо от вины, то для взыскания неустойки достаточно лишь противоправного действия (бездействия) должника. Если должник не исполняет обязательство или исполняет его ненадлежащим образом, но его действия правомерны, то взыскание неустойки не допустимо.

Судом установлено, что 26.10.2020 между ООО «Гранада» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: земельный участок, ориентировочной площадью 4 933 кв.м. (Объект 1, границы которого обозначены красным цветом с желтой заливкой с условным обозначением ЗУ __ на схеме в Приложении __ к настоящему договору), являющийся частью земельного участка площадью 236 285 кв.м., кадастровый номер: __, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Станционный, п. Садовый; земельный участок, площадью 1 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, кадастровый __ расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Станционный, п. Садовый (Объект 2); нежилое помещение, площадью 144 кв.м., количество этажей 1, кадастровый __ расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Станционный, п. Садовый (Объект 3) (л.д. 7-13).

Согласно п.1.2 договора стороны обязуются заключить основной договор после проведения межевания земельного участка, площадью 236 285 кв.м., кадастровый номер: __ и регистрации образованных новых земельных участков в ЕГРН, но не позднее 30.01.2021 включительно.

По договоренности сторон общая стоимость объектов составляет 3 500 000 руб., из которых стоимость объекта 1 - 1 500 000 руб., стоимость объекта 2 - 400 000 руб., стоимость объекта 3 - 1 600 000 руб. (п.2.1 договора). 

Согласно п.2.2. предварительного договора сумму в размере 500 000 руб. покупатель обязуется оплатить на расчетный счет продавца в течение 5 календарных дней после даты подписания настоящего договора в качестве суммы обеспечения обязательств по настоящему договору. В случае заключения основного договора указанная сумма будет зачтена в счет уплаты по основному договору. 

Согласно п. 4.1 предварительного договора в случае неисполнения покупателем обязательства, предусмотренного п. 2.2 настоящего договора покупатель оплачивает продавцу штраф в размере 350 000 руб. в течение 1 дня после даты истечения срока, указанного в п. 2.2 договора.

Если покупатель не выполнит обязанность по оплате, предусмотренную п. 2.2 настоящего договора, Покупатель считается отказавшимся от исполнения договора в одностороннем порядке и настоящий договор считается расторгнутым на следующий день после наступления срока, предусмотренного п.2.2 договора. Обязанность покупателя по оплате штрафа, предусмотренного п.4.1 договора сохраняется независимо от расторжения договора (л.4.3 договора).

Как следует из п.3.1 предварительного договора продавец был обязан подготовить межевой план по образованию Объекта 1 и зарегистрировать за собой в ЕГРН право собственности на объект 1 (п.3.1.1. договора).

После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности продавца на объект 1, уведомить об этом покупателя любым способом, в том числе по телефону. Если покупатель уклоняется от уведомления, то уведомление считается полученным покупателем по истечении 3-х календарных дней с момента поступления уведомления в почтовое уведомление по адресу нахождения покупателя, указанных в договоре (п.3.1.2 договора).

Продавец обязан заключить с покупателем основной договор при условии регистрации за продавцом права на объекты и только после получения от покупателя в полном объеме денежных средств, указанных в п.2.2, 2.3 настоящего договора (п.3.1.3 договора).

Продавец обязан передать покупателю мощности, закрепленные за объектом 3 в размере 35 КВт (п.3.1.4 договора).

Судом установлено, что в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи объектов недвижимости сторонами не заключен.

07.12.2020 ООО «Гранада» обратилось к ФИО1 с претензией о погашении ответчиком суммы штрафа в размере 350 000 руб. в течение 30 календарных дней с момента направления претензии в связи с неисполнением обязательств по оплате суммы обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2020 (л.д. 14-15). 

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Вместе как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, продавцом не выполнены обязанности, предусмотренные п.3.1.1, 3.1.2. договора, а именно не подготовлен межевой план по образованию Объекта 1 и не зарегистрировано в ЕГРН право собственности ООО «Гранада» на объект 1, а также не уведомлен об этом покупатель любым способом, в том числе по телефону. 

Исходя из смысла предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, данное условие являлось обязательным для целей заключения основного договора (п.3.1.3 договора). Кроме того, продавцом не переданы покупателю мощности, закрепленные за объектом 3 в размере 35 КВт (п.3.1.4 договора).

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, подтверждающих принятие продавцом каких-либо мер в период действия предварительного договора, направленных на исполнение условий предварительного договора купли-продажи, представлено не было. 

Как следует из материалов дела, претензия ответчику о погашении штрафа была направлена после прекращения обязательств по предварительному договору. 

Таким образом, со стороны истца каких-либо действий для заключения договора купли-продажи не предпринимались.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, на момент подписания предварительного договора земельный участок ориентировочной площадью 4 933 кв. м. не был сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности на земельный участок не было зарегистрировано продавцом в установленном порядке, значит, не возникло. В связи с чем, земельный участок не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи.

Как пояснил ответчик в судебном заседании, сумма в размере 500 000 руб. им не была оплачена продавцу в установленный договором срок в связи с тем, что истцом не предпринимались меры по подготовке межевого плана по образованию Объекта 1 и не зарегистрировано в ЕГРН право собственности ООО «Гранада» на объект 1, что являлось обязательным условием для заключения основного договора.

Учитывая, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, а также не обратилась с требованиями о понуждении к заключению основного договора, суд приходит к выводу об утрате обеими сторонами интереса к исполнению условий предварительного договора от 26.10.2020 по заключению основного договора купли-продажи и прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, не усматривает оснований для применения к покупателю ФИО1 штрафных санкций в размере 350 000 руб.

Учитывая, что оснований для взыскания с ответчика штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором, не имеется, то производные требования истца о взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 6700 руб. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Гранада» к ФИО1 о взыскании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме: 02.07.2021

Судья подпись И. В. Павлючик 

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ Звельцовского районного суда г. Новосибирска.