№ 3а-1/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань

7 августа 2025 г. Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Сидоровой А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Молл Сити Групп» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной 

у с т а н о в и л :

ООО «Молл Сити Групп» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение БТИ от 27 мая 2024 г. № № и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – четырехэтажного торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 410687 000 рублей по состоянию на 14 февраля 2024 г. 

Участвующие в административном деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, явку своих представителей не обеспечили.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)" ФИО2 возражала против оспаривания решения бюджетного учреждения, оставив вопрос размера определяемой рыночной стоимости на усмотрение суда, изложив свою позицию в письменных возражениях.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, заслушав эксперта ФИО3, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей порядок производства по административным делам об установлении кадастровой стоимости.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Указанный порядок в Астраханской области начал действовать с 1 июля 2021 г. на основании Постановления Правительства Астраханской области от 19 января 2021 г. № 2-П. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В судебном заседании установлено, что административный истец с 2016 г. является собственником вновь возведенного нежилого объекта недвижимости – четырехэтажного торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером №, площадью 23950 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 9333 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «размещение торгового-развлекательного комплекса».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 г. постановлением минимущества Астраханской области от 17 ноября 2023 г. № 71, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Астраханской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в размере 623383510 руб. 25 коп., сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости и об объектах недвижимости и зарегистрированных правах.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает рыночную стоимость, определенную в отчете ООО Управляющая компания «Лайт-Инвест» № от 6 мая 2024 г., поэтому административный истец, оплачивающий налоги исходя из кадастровой стоимости имущества, полагал свои имущественные права нарушенными, и 8 мая 2024 г. обратился в БТИ в порядке статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 410687 000 рублей по состоянию на 14 февраля 2024 г. 

Решением БТИ от 27 мая 2024 г. № административному истцу отказано в установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке, поскольку приведенные данные и расчеты не позволили определить объективную рыночную стоимость объекта оценки.

Анализируя установленные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, суд полагает, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия (правомочным составом, форма решения соответствует установленным нормам, содержит необходимые реквизиты, подписано руководителем бюджетного учреждения, процедура принятия решения не нарушена), что не оспаривалось и административным истцом. В решении приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения.

Представленный административным истцом отчет об оценке проверен экспертной рабочей группой БТИ. Согласно протоколу рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ» при исследовании отчета об оценке эксперты обнаружили ошибки и нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. 

В судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, при проведении исследования отчета об оценке осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком указанных требований законодательства, выявленные в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, а также противоречит Федеральным стандартам оценки. 

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

При исследовании в судебном заседании отчета об оценке № от 6 мая 2024 г., выполненного ООО Управляющая компания «Лайт-Инвест», возникшие сомнения устранены не были, бесспорного подтверждения рыночной стоимости объекта оценки отчет не содержит, в связи с чем представителем административного истца было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Поскольку вопрос определения размера рыночной стоимости объекта оценки является вопросом, требующим специальных познаний, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Из заключения эксперта № от 8 июля 2025 г. следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2024 г. составила 530531347 руб., что значительно выше стоимости, определенной оценщиком.

Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы. Административный истец представил письменные возражения, в которых с выводами эксперта не согласился, полагая заключение недопустимым доказательством. Вопроса о проведении дополнительной или повторной экспертизы не ставил.

Представитель административного ответчика в судебном заседании согласилась с результатами судебной экспертизы, полагая определение экспертом рыночной стоимости объекта оценки правильным, а сомнения представителя административного истца не основанными на законе.

В силу части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. 

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, предупрежденная об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, подтвердила указанные в заключении сведения. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов. 

Исследовав в судебном заседании заключение судебной экспертизы и оценив в соответствии со статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в совокупности с представленными доказательствами, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам "Виды стоимости (ФСО II)", "Процесс оценки (ФСО III)", "Задание на оценку (ФСО IV)", "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 (в редакции от 30 ноября 2022 г.)

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос, подробно мотивировал свои выводы, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости были учтены индивидуальные особенности оцениваемого объекта. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Сомнения административного истца в экспертном заключении и определенных размерах рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в письменных возражениях, не содержат объективных и убедительных доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта. Приведенные данные не ставят под сомнение выводы эксперта.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, не имеется и оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления административного истца у бюджетного учреждения не имелось установленных пунктом 1 части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем полагает оспариваемое решение БТИ в части не соответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положениям Федеральных стандартов оценки обоснованными.

Признание оспариваемого решения БТИ законным не препятствует разрешению требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14 февраля 2024 г. определена экспертным заключением в размере 530531347 руб. Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» 8 мая 2024 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Астраханский областной суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление ООО «Молл Сити Групп» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость четырехэтажного нежилого здания торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером № площадью 23950 кв.м, введенного в эксплуатацию в 2016 г., расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 9333 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «размещение торгового-развлекательного комплекса», в размере рыночной стоимости 530531 347 (пятьсот тридцать миллионов пятьсот тридцать одна тысяча триста сорок семь) рублей по состоянию на 14 февраля 2024 г.

Денежные средства в размере 100 540 (сто тысяч пятьсот сорок) руб., внесенные ООО «Молл Сити Групп» на депозитный счет Астраханского областного суда согласно платежному поручению от 25 ноября 2024 г. № перечислить Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (

<

адрес>. ИНН №, КПП №, БИК №, УФК по Волгоградской области (ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России л/c №), р/с №, к/с № в ОТДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАД//УФК по Волгоградской области г. Волгоград, ОКТМО № КБК № за судебную экспертизу № по административному делу.

В остальной части административные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Астраханского 

областного суда С.Е. Лаврова 

В окончательной форме решение принято 11 августа 2025 г. 

Судья Астраханского 

областного суда С.Е. Лаврова