Дело №2-42/2018

Решение

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года г.Саратов 

Заводской районный суд г.Саратова в составе: председательствующего судьи Шайгузовой Р.И., при секретаре Башвеевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г.Саратова, ФИО1 о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор г.Саратова обратился в суд в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц с иском к ответчикам о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 26 сентября 2014 года к договору аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №А-13-365Ф-0, заключенного между комитетом по управлению имуществом г.Саратова, действующим от имени администрации муниципального образования «Город Саратов», и ФИО1, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 02 августа 2013 года №1272 ФИО1 предоставлен земельный участок для целей, не связанных со строительством, с кадастровым номером 

<

№>, площадью 6998 кв.м. Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО1 в порядке ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01 августа 2014 года №2231 подписано соглашение от 26 сентября 2014 года об изменении договора аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №

<

№> в части разрешенного использования земельного участка «многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01 марта 2015 года был регламентирован положениями ст.ст. 30, 30.1, 31 и 32 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ. В связи с изложенным, истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора г.Саратова Горин И.А., действующий на основании доверенности от 17 августа 2017 года, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2, действующий на основании доверенности от 16 ноября 2017 года, комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО3, действующая на основании доверенности от 28 ноября 2017 года, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО1, третье лицо ИП ФИО4, представитель третьего лица комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки суду не сообщили, возражений по заявленным исковым требованиям не представили.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области извещен о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 02 июля 2013 года №

<

№> ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 6998 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.

<

адрес> для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки).

На основании вышеуказанного постановления между комитетом по управлению имуществом г.Саратова, действующим от имени администрации муниципального образования «Город Саратов», и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №

<

№> сроком на 49 лет с разрешенным использованием: « для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01 августа 2014 года №

<

№> между комитетом по управлению имуществом г.Саратова, действующим от имени администрации муниципального образования «Город Саратов», и ФИО1 заключено соглашение от 26 сентября 2014 года об изменении договора аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №

<

№> в части разрешенного использования земельного участка на разрешенный вид «многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда РФ в п.75 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны ндивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования емельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны пределяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Гоадостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных частков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным гегламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды от 09 июля 2013 года №А-13-365Ф-0 и дополнительного соглашения от 26 сентября 2014 года регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Согласно Положению о комитете по управлению имуществом г.Саратова, комитет по управлению имуществом г.Саратова осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель в границах муниципального образования «Город Саратов» в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами (п. 3.11).

В силу п. 3.13 указанного Положения в соответствии с решением Саратовской городской Думы осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (п. 3.13).

Осуществляет функции организатора торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков (п.3.14).

Обеспечивает процедуру предварительного согласования предоставления земельных участков на территории муниципального образования «Город Саратов»(п. 3.17).

Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен ФИО1 для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки).

На момент заключения договора аренды земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности мог быть предоставлен только по результатам торгов (ст. 30.1 ЗК РФ, действовавшей до 01 марта 2015 года).

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО1 как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п.3 ст. 85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки), что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации.

Таким образом, изменение разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством, - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)» на разрешенный вид использования «многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка норм п. 1, п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ. 

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО1 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Несмотря на то, что в территориальной зоне, в которой расположен спорный участок, допускается размещение, как многоквартирного дома, так и строительство зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом, произвольное изменен вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, и является нарушением требований ст. 30.1 ЗК РФ, действовавшей в момент предоставления земельного участка.

Учитывая, что соглашение от 26 сентября 2014 года к договору аренды земельного участка №

<

№> от 09 июля 2013 года не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Положения п.п. 1-2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности в силу ничтожности соглашения от 26 сентября 2014 года к договору аренды земельного участка №

<

№> от 09 июля 2013 года необходимо восстановить, установленный договором аренды земельного участка 09 июля 2013 года №

<

№> разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, площадью 6998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, «для целей, не связанных со строительством, – универсальные открытые плоскостные, физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать соглашение от 26 сентября 2014 года договору аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №

<

№>, заключенное между комитетом по управлению имуществом г.Саратова, действующим от имени администрации муниципального образования «Город Саратов», и ФИО1, недействительным (ничтожным).

Восстановить, установленный договором аренды земельного участка от 09 июля 2013 года №

<

№> разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 6998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> «для целей, не связанных со строительством, – универсальные открытые плоскостные, физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2017 года.

Судья Р.И. Шайгузова