Дело № 3а-567/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Ростовской области – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г.Шахты Ростовской области,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года:

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 706,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 852 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 2 277 500 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 474,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 438 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 25,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – 57 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2723,1 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 4 506 900 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2631,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – 4 054 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2162,8 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 3 993 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 59,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – 84 700 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г.Шахты Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель административного истца по доверенности – ФИО2 в судебное заседание явилась, просила заявленные требования удовлетворить. 

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности – ФИО3 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации г.Шахты Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, их представителей в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 706,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 474,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 25,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2723,1 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2631,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2162,8 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 59,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровым справкам от 2 ноября 2018 года кадастровая стоимость объектов недвижимости составила:

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 773 314,34 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 53 527 091,48 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 219 668,72 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 339 706,50 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 23 526 984,92 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 26 585 297,34 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 39 721 617,12 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 1 246 919,87 руб.

Размер кадастровой стоимости объектов недвижимости определен по состоянию на 1 января 2016 года. 

В соответствии с частями 1, 2 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 N 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области», вступившего в силу со дня официального опубликования, но не ранее 1 января 2018 года.

Рассматриваемые объекты недвижимости, исходя из даты постановки на кадастровый учет, были включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2016 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты налога, в связи с чем истец, как собственник объектов недвижимости, имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «Квалитет. Оценочная компания» № 64/18 от 16 ноября 2018 года.

Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 852 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 277 500 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 438 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 57 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 4 506 900 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 054 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 993 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 84 700 руб.

Судом, учитывая ходатайство представителя Правительства Ростовской области, его возражения относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости была назначена судебная оценочная экспертиза.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «РостГБСЭ» заключение от 11 декабря 2018 года.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила:

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 579 242 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 16 657 444 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 737 209 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 107 575 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 7 542 987 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 8 323 118 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 12 442 588 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 392 647 руб.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения экспертов, суд считает возможным положить его выводы в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, расположенные в г. Шахты Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на уторгование, на площадь. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Кроме того, в связи с наличием возражений представителя Правительства Ростовской области, в судебном заседании в качестве эксперта был допрошен ФИО6, который суду пояснил, что заключение выполнено им, удостоверил правильность заключения.

Эксперт пояснил, что определение стоимости рассматриваемых объектов осуществлялось на ретроспективную дату и использование аналогов до этой даты невозможно в связи их отсутствием в открытом доступе, либо не соответствия их основных характеристик объектам исследования. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под ИЖС.

Эксперт отметил низкую информативность открытых источников информации, поскольку из проанализированных записей, содержащихся в базе газет «Шахтинские известия» и «Из рук в руки» за период с июня по декабрь 2015 года, выявлено отсутствие сведений о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых - квартиры и домовладения, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. В качестве наиболее подходящих для поиска ретроспективной информации эксперт указал сайты Rostov.Life-Realty.ru, Барахла.Нет, поскольку на них сохраняется большое количество ретроспективной информации. Поиск «старых» объявлений производился с использованием поисковой системы Яндекс.

Изучив рынок коммерческой недвижимости города Шахты в период до даты определения стоимости, эксперт пришёл к выводу, что нет достаточного количества надежной информации по аналогам, которые можно было бы использовать в качестве объектов сравнения. 

При этом эксперт указал, что предложений о продаже объектов аналогов на дату проведения экспертизы большое количество, которое позволяет выбрать наиболее подходящие. Учитывая, что стоимость аналогов актуальна на декабрь 2018 г., требуется проведение дополнительной корректировки на условия рынка, что было сделано в главе 2.3 заключения.

Кроме того, эксперт отметил, что в заключении показана техническая возможность выполнения индексации текущей ценовой информации на дату в прошлом и обосновано, что индексация цен на дату в прошлом, с формально-юридической точки зрения не противоречит методике определения стоимости в методе сравнительных продаж. Коэффициент индексации, рассчитанный на основе этих цен, позволяет достаточно корректно перейти от средних цен на одну дату к средним ценам на другую дату, вне зависимости от истории или прогноза изменения экономической ситуации.

Вопреки доводам представленных возражений Правительства Ростовской области, эксперт указал, что в заключении содержится информация о том, что объекты исследования относятся к коммерческим объектам.

Со слов эксперта, использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объектов исследования, а также не ведет к существенному изменению итоговой стоимости объектов оценки, то есть считается достоверной. Используемая для заключения информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследуемых объектов и определении итоговой величины стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, допрошен в судебном заседании, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности. Квалификация эксперта подтверждена и сомнений у суда не вызывает.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, с учетом заключения ООО «РостГБСЭ» подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

В силу положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. 22 ноября 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы. 

Из материалов дела следует, что определением суда от 5 декабря 2018 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

ООО «РостГБСЭ» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 203 000 рублей.

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 203 000 рублей.

Следовательно, денежная сумма в размере 203 000 рублей, подлежит взысканию с административного истца в пользу ООО «РостГБСЭ» в качестве вознаграждений за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 706,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 579 242 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 657 444 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 474,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 737 209 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 25,0 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 107 575 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2723,1 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 542 987 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2631,4 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 323 118 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2162,8 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 12 442 588 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 59,7 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 392 647 руб.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 22 ноября 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 в пользу ООО «РостГБСЭ» денежные средства в размере 203 000 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-567/2018 (заключение от 11 декабря 2018 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 28 декабря 2018 года.

Судья И.В. Порутчиков