Дело № 2-717/2020 

УИД: 42RS0005-01-2020-000310-52

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

«12» марта 2020 года г.Кемерово

Заводский районный суд г.Кемерово в составе:

председательствующего: Сумарокова С.И.,

при секретаре: Кононец Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о признании договора заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в котором просит:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО9, заключенным, 

- прекратить право собственности ФИО2 на 3/4 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, аннулировав записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ (1/2 доля в праве) и за № от ДД.ММ.ГГГГ (1/4 доля в праве), 

- прекратить право собственности ФИО3 на 1/4 долю в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, аннулировав записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ (1/4 доля в праве),

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, к ФИО1

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 29,5 кв.м. и земельного участка, расположенного под жилым домом.

В п.4 договора стороны определили, что жилой дом продается за 220000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора, который имеет силу передаточного акта.

Жилой дом на момент заключения предварительного договора принадлежал продавцам по 1/2 доли в праве за каждым.

В п.3 договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком после сбора полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, а именно оформить в установленном законом порядке права на принадлежащие им доли в праве на указанный земельный участок и зарегистрировать право собственности продавцов на принадлежащие им доли на жилой дом.

Денежные средства по договору переданы продавцам по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, ему переданы ключи от дома и домовая книга.

После этого ФИО2 и ФИО10 были нотариально оформлены на имя супруги истца ФИО7 доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, которыми она уполномочена быть представителем продавцов во всех компетентных учреждениях и организациях по вопросам оформления в собственность земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

После выдачи доверенностей ФИО7 получена справка из ГП КО «

<

данные изъяты>», архивная выписка от ДД.ММ.ГГГГ из ГКУ КО «

<

данные изъяты>», оплачена государственная пошлина по оформлению перехода права собственности, в связи с чем права продавцов на жилой дом были зарегистрированы в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 умер. Наследниками после его смерти являются ФИО2 и ФИО3, которые унаследовали жилой дом в размере 3/4 доли и 1/4 доли в праве соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь оформил на имя ФИО7 нотариальную доверенность, которой уполномочил быть его представителем во всех компетентных учреждениях и организациях по вопросам оформления в собственность земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Однако ФИО3 от исполнения заключенного договора отказывается, указывая на то, что о его заключении его отцом ФИО4 ему ничего неизвестно.

Считает, что на основании ст.58, 1100 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В судебном заседании ФИО1 уточнил исковые требования и просил признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основным, зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> на основании указанного договора.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в прошлом судебном заседании пояснил, что против удовлетворения иска не возражает, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен в полном объеме, каких-либо имущественных претензий к истцу по спорному имуществу не имеет.

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в своих возражениях против удовлетворения исковых требований, заявленных к Управлению, просил отказать.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК РФ). Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 ст.165 ГК РФ установлено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО12, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 29,5 кв.м. и земельного участка, расположенного под жилым домом.

В п.4 договора стороны определили, что жилой дом продается за 220000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора, который имеет силу передаточного акта.

Жилой дом на момент заключения предварительного договора принадлежал продавцам по 1/2 доли в праве за каждым (п.2 договора).

В п.3 договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком после сбора полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, а именно оформить в установленном законом порядке права на принадлежащие им доли в праве на указанный земельный участок и зарегистрировать право собственности продавцов на принадлежащие им доли на жилой дом.

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переданы ФИО2 и ФИО13 денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 220000 руб.

После этого ФИО2 и ФИО15 были нотариально оформлены на имя супруги истца ФИО7 доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, которыми она уполномочена быть представителем продавцов во всех компетентных учреждениях и организациях по вопросам оформления в собственность земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, о чем в дело представлены копии названных доверенностей.

Из материалов дела также следует, что после выдачи доверенностей ФИО7 получена справка из ГП КО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, архивная выписка от ДД.ММ.ГГГГ из ГКУ КО «

<

данные изъяты>» из решения № Исполнительного комитета центрального района Совета депутатов трудящихся, оплачена государственная пошлина по оформлению перехода права собственности, в связи с чем права продавцов на жилой дом были зарегистрированы в установленном законом порядке, что следует из выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ №. После смерти ФИО4 заведено наследственное дело №, в рамках которого за наследством обратились его сыновья ФИО2 и ФИО3, получившие свидетельства о праве на наследство по закону на спорный жилой дом.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в собственности ФИО2 и ФИО3, зарегистрировано право на 3/4 доли и на 1/4 доли соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь оформил на имя ФИО7 нотариальную доверенность, которой уполномочил быть его представителем во всех компетентных учреждениях и организациях по вопросам оформления в собственность земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией доверенности №№.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает на то, что другой наследник ФИО3 от исполнения заключенного его отцом предварительного договора отказывается, указывая на то, что о его заключении его отцом ФИО4 ему ничего неизвестно.

ФИО2 суду пояснил, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен между сторонами фактически в полном объеме, денежные средства от покупателя получил в полном объеме, ФИО1, переданы ключи от дома, а также……оставалось лишь зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, однако его отец ФИО4 умер. Каких-либо имущественных притязаний на дом не имеет. Действительно, ФИО3 уклоняется от исполнения договора, по каким причинам ему неизвестно.

Согласно справке МЧС России по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> произошел пожар.

Как указывает истец, после пожара ремонт в доме не производился, в связи с чем там сейчас не проживает.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что факт передачи денежных средств продавцу в указанном в предварительном договоре размере нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, истцу переданы ключи от дома, документы на него, в связи с чем владеет им после заключения сделки, в связи с чем указанный договор суд признает заключенным и исполненным. Данный договор, по мнению суда, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ. Факт перехода спорного жилого дома от ФИО4, ФИО2 к ФИО1, владение последним данным недвижимым имуществом сторонами по делу не оспаривается. 

Указанные обстоятельства, с учетом выдачи доверенностей на имя супруги истца ФИО7, объективно свидетельствует о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, и воля продавцов была направлена именно на отчуждение имущества в собственности истца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ как договора купли-продажи недвижимого имущества.

Исходя из приведенных выше правовых положений закона в их взаимосвязи с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежит включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая действительность заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, факт передачи денежных средств продавцу и жилого дома во владение покупателя, а также уклонение ответчика ФИО3 от исполнения договора, суд находит требование о регистрации перехода права собственности на жилой дом к ФИО1 также законным и обоснованным.

Требований в отношении земельного участка истцом не заявлено, в связи с чем в этой части суд решения не принимает (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о признании договора заключенным удовлетворить.

Признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, ФИО2 в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 29,5 кв.м. основным договором купли-продажи.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 29,5 кв.м. от ФИО2, ФИО3 к ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательном виде решение суда изготовлено 17.03.2020.

Председательствующий: (подпись) С.И.Сумароков

Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела №2-717/2020 Заводского районного суда г. Кемерово.