Дело № 3а-62/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000641-67 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 21 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива «Строитель 3-2» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Гаражно-строительный кооператив «Строитель 3-2» (ГСК «Строитель 3-2») обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 989 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации гаражного блока, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 597 000 рублей; 

- внести соответствующие изменения в ЕГРН;

- взыскать с административного ответчика расходы по проведению оценки в размере 20 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ГСК «Строитель 3-2» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 1 237 324,56 руб.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 426/2021 от 03.12.2021, выполненному ООО «Яр-Оценка», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 597 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования с учетом их уточнения поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. Также полагал, что требования административного истца о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данное лицо не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ГСК «Строитель 3-2» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ГСК «Строитель 3-2» на основании договора аренды земельного участка № 110/12 от 16.09.2009, заключенного между департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и ГСК «Строитель 3-2», является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации гаражного блока, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частью 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. 

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ГСК «Строитель 3-2» является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ГСК «Строитель 3-2» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ГСК «Строитель 3-2» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 1 237 324,56 руб. (пункт № Приложения 2 к приказу от 21.10.2019 №20-н).

Административным истцом представлен Отчет № 426/2021 от 03.12.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 989 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, составленный оценщиком ООО «Яр-Оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 597 000 руб. 

Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном применении понижающей корректировки на наличие/отсутствие ж/д ветки для аналогов № 1,2,3 в размере 1, судом отклоняется. 

Из материалов дела видно, что к административному иску был приложен Отчет № 426/2021 от 03.12.2021, составленный оценщиком ООО «Яр-Оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 определена – 537 000 руб. (л.д.33-133). В судебном заседании от 24.01.2022 оценщик ФИО3 пояснила, что замечание, на которое указывается департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, является обоснованным, понижающая корректировка в расчетах присутствует, это является следствием технической ошибки, в настоящее время данное замечание ею было устранено и представлен уточненный отчет, корректировка на отсутствие/наличие железнодорожной ветки исключена, произведен новый расчет, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 597 000 руб.

Таким образом, выявленное департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области замечание устранено, представлен уточненный Отчет. Иных замечаний к Отчету №426/2021, в том числе и после его уточнения, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославкой области, не заявлено. Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 426/2021 не представлено. 

Из содержания уточненного отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 426/2021 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 426/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости – 597 000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 23.12.2021.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью.

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по основаниям его возникновения.

Рыночная стоимость земельного участка, в размере которой судом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, превышает размер оспоренной кадастровой стоимости земельного участка на 52%.

Суд считает, что такое расхождение является существенным, не может объясняться только различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объекта недвижимости при определении их кадастровой стоимости. Указанное расхождение с очевидностью свидетельствует о допущенной ошибке в выборе методики и ее применения к объекту недвижимости административного истца.

В силу изложенного административный истец имеет право на возмещение судебных расходов по настоящему административному делу.

Обязательное представление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусматривается положениями ст. 246 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». 

Административным истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка». Согласно условиям договора на оценку, платежным документам расходы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости составили 20 000 руб. Расходы по оценке объекта недвижимости соответствуют характеру и объему проведенных исследований. Данные расходы понесены в связи с рассмотрением административного дела, являлись необходимыми, а потому подлежат возмещению. 

Материалами дела подтверждается, что при подаче настоящего административного иска административным истцом уплачена госпошлина в размере 2000 руб. (чек-ордер от 14.12.2021), расходы в указанной сумме также подлежат возмещению. 

В соответствии со статьей 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

В соответствии с договором на оказание услуг от 10.12.2021, заключенным между ФИО1 (исполнитель) и ГСК «Строитель 3-2» (заказчик), стоимость вознаграждения по договору составляет 12 000 рублей. Согласно расходному кассовому ордеру стоимость услуг по договору оплачена 23.12.2021 в сумме 12 000 рублей. Фактическое участие представителя административного истца ФИО1 подтверждается материалами дела. 

Исходя из вышеприведенных процессуальных норм и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая специфику и сложность дела, объем оказанных представителем юридических услуг, участие представителя в двух судебных заседаниях, принцип разумности, суд приходит к выводу о возмещении административному истцу расходов на оплату услуг представителя в сумме 12 000 рублей. 

Поскольку оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости определена департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, обязанность по возмещению судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости названных выше объектов недвижимости, подлежит возложению на административного ответчика - департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 989 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации гаражного блока, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 23 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Гаражно-строительного кооператива «Строитель 3-2» судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей, расходы по проведению оценки в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2022 года