РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области 

в составе председательствующего: Данилова О.Н.

при секретаре: Рупаковой О.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 

09 марта 2017 г. 

дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент ВТБ24- 1» к ФИО1 о взыскании суммы долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24-1» обратился в суд с иском к ответчику о взыскании суммы долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, просит расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №ки, взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору в сумме 1255000,14 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 20475 руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки, а именно квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1384000 руб., что составляет 80 % от рыночной стоимости согласно выписке из отчета №/О/16 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр недвижимости».

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Кит Ф. И. банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №ки, предметом которого является предоставление Банком заемщику кредита в размере 1 400 000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой процентов на сумму кредита из расчета годовой процентной ставки в размере 15,49 % процентов годовых. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Во исполнение условий Кредитного договора Банком был предоставлен кредит на сумму 1 400 000 руб. путем безналичного перечисления денежных средств на счет Должника. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств (возникновение ипотеки в силу закона), согласно которому Должник приобрел квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. В настоящее время владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24-1». В силу п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24- 1». 

Должником нарушены предусмотренные пунктами 1.2 Кредитного договора обязательства по уплате основного долга и процентов по кредиту.

Данные обстоятельства, в соответствии с пунктом 4.4.1 Кредитного договора, послужили основанием для предъявления Истцом к Ответчикам письменных требований о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.

Однако, требования от 11.04.2016г. ответчиком по настоящее время не исполнены, задолженность до настоящего времени не погашена и по состоянию на 17.08.2016 г. включительно составляет 1 255 000,14 руб., в том числе: 1 062 243,86 руб. - остаток ссудной задолженности; 129542,34руб. - задолженность по плановым процентам; 44743,92 рублей - задолженность по пени; 18470,02 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное нарушение Заемщиком условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для предъявления требования о досрочном истребовании кредита.

Согласно Отчету ООО «Центр недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки рыночная стоимость Квартиры составляет 1 730 000 рублей. Истец считает, что начальную продажную стоимость заложенного имущества следует установить равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а именно в размере 1384000рублей.

Истец ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24-1» в лице представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, на удовлетворении требований настаивал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения заявления извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель ответчика адвокат Матерн Е.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании пояснила, что ФИО1 с 2008 г. по апрель 2015 г. надлежащим образом исполняла кредитные обязательства, просрочка образовалась в связи с тем, что ей пришлось уволиться с работы, трудоустроиться ей удалось лишь в феврале 2017 г. С размером задолженности согласны, намерена погашать долг. Просит при определении стоимости квартиры учесть отчет ЭОК «Авант-Экспресс». В связи с тем, что в квартире проживает несовершеннолетний ребенок ФИО1, а иного жилого помещения в собственности у ответчика не имеется, просит предоставить отсрочку реализации предмета залога- квартиры сроком до одного года. 

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

На основании ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Согласно ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен кредитный договор №ки от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является предоставление Банком Должнику кредита в размере 1 400 000 руб. сроком на 180 месяца с уплатой процентов на сумму кредита из расчета годовой процентной ставки в размере 15,49 % годовых. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, по адресу; 

<

адрес>.

В исполнение условий Кредитного договора Банком был предоставлен кредит на сумму 1 400 000 руб. путем безналичного перечисления денежных средств на счет Должника.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли - продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств (возникновение ипотеки в силу закона). Согласно свидетельству о праве собственности, должник приобрел право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>44.

В силу п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24-1» (л. д. 32). 

Должником нарушены предусмотренные пунктами 1.2 Кредитного договора обязательства по уплате основного долга и процентов по кредиту.

Данные обстоятельства, в соответствии с пунктом 4.4.1 Кредитного договора, послужили основанием для предъявления Истцом к Ответчику письменных требований о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней. Однако, требования от 11.04.2016г. 

Ответчиком по настоящее время не исполнены, задолженность до настоящего времени не погашена и по состоянию на 17.08.2016 г. включительно составляет 1 255 000,14 руб., в том числе: 1 062 243,86 руб. - остаток ссудной задолженности; 129542,34руб. - задолженность по плановым процентам; 44743,92 рублей - задолженность по пени; 18470,02 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу.

Судом проверен расчет исковых требований, представленный истцом, который судом признан верным и ответчиками не оспорен. 

Судом установлены обстоятельства нарушения заемщиком обязательств по договору займа - платежи по договору займа не производились. Расчет суммы иска соответствует требованиям ст. 319 ГК РФ, является правильным, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по договору займа подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец также просит обратить взыскание на имущество. 

В соответствии со ст. 334 ГК РФ В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, исходя из следующего.

Основанием для обращения взыскания на Квартиру является неисполнение Заемщиком/Должником требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов (пункт 4.1.13 Кредитного договора).

При этом, требования Залогодержателя из стоимости квартиры удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая задолженность по кредиту, начисленные проценты на кредиту, неустойку за просрочку исполнения обязательств, расходы по обращению взыскания, оценке и реализации предмета ипотеки, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Должника по Кредитному договору (пункт 13.3 Закладной).

На основании ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Судом установлено, что ответчиком обязательства перед истцом исполняются ненадлежаще, допущены неоднократные нарушения сроков платежей, ответчиком обязательства по договору не исполняются.

Таким образом, на основании ст. 348 ГК РФ, ст. 50, 54,1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд считает, что у банка есть право на обращение взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен определить и указать в решении в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно представленной истцом выписке из Отчета ООО «Центр недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, на дату оценки рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> составляет 1 730 000рублей.

Ответчиком в свою очередь представлен отчет Экспертно- оценочной компании «Авант- эксперт» об оценке рыночной стоимости квартиры, которая на 01.02.2017 г. составляет 1780000 руб., на 27.05.2016 г. составляла 1790000 руб. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные отчеты, суд приходит к выводу, что отчет Экспертно- оценочной компании «Авант- эксперт» составлен с учетом методических документов, его содержание отвечает установленным законом требованиям, а именно имеет все необходимые составляющие: объект исследования; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов. Выводы специалиста понятны и содержат формулировки, не допускающие неоднозначное толкование. Проведенное исследование объективно, составлено в пределах соответствующей специальности оценщика. 

Вместе с тем, представленный отчет ООО «Центр недвижимости» не соответствует указанным выше требованиям. Из данного отчета неясно проводился ли осмотр нежилого помещения. Приложений к отчету, в том числе и документов о квалификации оценщиков, не представлено. 

При таких обстоятельствах в качестве доказательства, подтверждающего стоимость восстановительного ремонта квартиры, суд принимает отчет Экспертно- оценочной компании «Авант-эксперт». 

Суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость находящего в залоге имущества в сумме 1424000 руб., т. е. в размере 80 % от рыночной стоимости имущества квартиры расположенной по адресу 

<

адрес> определенной на момент рассмотрения дела (1780000 руб.).

При рассмотрении дела ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества сроком до одного года, в связи с тем, что квартира расположенная по адресу: 

<

адрес> является единственным местом жительства ответчика и ее малолетнего ребенка, иного жилого помещения они не имеют. Наличие задолженности Глотова объясняет потерей работы, в настоящее время трудоустроилась и готова погашать образовавшуюся задолженность. 

В силу п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела следует, что заложенное имущество не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Суд, оценивая представленные ответчиком доказательства в обоснование доводов для предоставления отсрочки в реализации имущества, приходит к выводу, что ходатайство ФИО1 подлежит удовлетворению, при этом исходит из того, что обстоятельств, исключающих предоставление отсрочки, предусмотренных п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не установлено. 

В соответствии с абз. 4 п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

На момент принятия решения размер задолженности ФИО1 сопоставим с установленной начальной продажной стоимостью задолженного имущества. 

Согласно с абз. 6 п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

С учетом положений ст. 203, 434 ГПК РФ суд вправе отсрочить исполнение решения суда исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, в том числе затрудняющих исполнение судебного постановления. 

Доводы ответчика в совокупности с установленными при разрешении спора обстоятельствами, с учетом размера задолженности, ее желания погасить задолженность по договору, расцениваются судом как уважительные причины, дающие основание для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества сроком на шесть месяцев, что позволяет соблюсти баланс интересов сторон и не повлечет ущемление прав и интересов взыскателя, позволив должнику изыскать возможность для исполнения решения суда. 

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора, которое также подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

11.04.2016г. Банком Заемщику направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки, согласно которым ответчики должны возвратить банку всю сумму кредита до 23.05.2016г., также в требовании содержалось предложение о расторжении кредитного договора. Однако, до настоящего времени ответчиками данные обязательства не исполнены.

Таким образом, в связи с тем, что судом установлено существенное нарушение условий договора ответчиком, требования истца о расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20475 руб.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Кредитный договор № от 22.04.2014г., заключенный между ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24 – 1» сумму долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1255000 руб. 14 коп.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> (кадастровый №).

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 424 000 руб. 

Отсрочить реализацию заложенного имущества квартиры расположенную по адресу 

<

адрес> сроком на шесть месяцев с момента вступления решения в законную силу. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент ВТБ24 – 1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20475 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 марта 2017 г. 

Председательствующий (подпись) О.Н. Данилова

Копия верна. Судья: О. Н. Данилова