Дело № 2-2659/2024

УИД: 16RS0040-01-2024-004306-18

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2024 года г. Зеленодольск

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Панфиловой А.А.,

при секретаре Елизаровой А.Р.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к ФИО9 о признании основным договором купли-продажи предварительный договор купли-продажи,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о признании основным договором купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 88,9 кв.м. с кадастровым номером 16:50:010321:170 и нежилого помещения, общей площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п.2 данного договора стороны договорились, что к моменту заключения основного договора объект с кадастровым номером № будет разделен на три самостоятельных объекта с индивидуальными кадастровыми номерами в соответствии с согласованными со всеми сторонами договора подряда на выполнение ремонтных работ с регламентами, которые каждая сторона по договору самостоятельно заключает с ИП ФИО6, при этом из названных самостоятельных объектов с ФИО2 основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта, площадью 26 кв.м., второй ярус 10,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на пятом этаже первое слева от входа, что соответствует 35/100 доли, а с ФИО3 основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта, площадью 24 кв.м., второй ярус 10,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на пятом этаже второе слева от входа, что соответствует 33/100 доли. Объект с кадастровым номером № остается в том же состоянии, что и на день заключения настоящего предварительного договора и будет отчужден по основному договору в долевую собственность сторон по 1/3 доле каждому в праве общей долевой собственности. Расходы по осуществлению мероприятий по оформлению раздела объекта с кадастровым номером № и присвоению каждому вновь возникшему объекту индивидуального кадастрового номера стороны договора несут поровну. Расходы по осуществлению работ по фактическому разделу объекта с кадастровым номером № каждая сторона несет самостоятельно. 

Оформление раздела (перепланировки) помещений и регистрация изменений в Управлении Росреестра по РТ была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Истцы произвели полную оплату стоимости объектов в день заключения предварительного договора, понесли расходы по осуществлению перепланировки, оформлению и регистрации изменений, а также расходы по оплате коммунальных услуг. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено предложение о заключении основного договора, однако в указанное время и место ответчик не явилась.

Решением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества оставлены без удовлетворения. В ходе рассмотрения дела установлено, что истцы требования о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, о признании права собственности на вновь образованные объекты недвижимости и на долю в праве собственности на объекты с кадастровыми номерами №, о возложении обязанности передать истцам указанные объекты не заявили. Поскольку такое суждение было указано в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, то они вынуждены обратиться в суд с данным иском.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по РТ.

Истец ФИО3 и ее представитель ФИО8, действующий на основании доверенности, Истец ФИО2 и ее представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, мотивируя доводами, изложенными в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, повестку не получила.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" дано следующее разъяснение: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 5 того же постановления Пленума разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 49 25 декабря 2018 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" дано следующее разъяснение: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно положениям статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В судебном заседании установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 подписан предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно п. 1 данного договора стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) купли-продажи, по которому ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО2, ФИО3 объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 2 настоящего договора, в общую долевую собственность, на условиях предусмотренных настоящим договором, а ФИО2, ФИО3 обязуются принять названные объекты и уплатить за них установленную договором цену.

Пункт 2 договора: Характеристики объектов: 

- нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: 

<

адрес>, пом.114, общей площадью 88,9кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №,

- нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 15,8кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №.

Стороны договорились, что к моменту заключения основного договора объект с кадастровым номером 16:50:010321:170 будет разделен на три самостоятельных объекта с индивидуальными кадастровыми номерами в соответствии с согласованными всеми сторонами договорами подряда на выполнение ремонтных работ с регламентами, которые каждая сторона по договору самостоятельно заключает с ИП ФИО6; при этом из названных самостоятельных объектов с ФИО2 основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта площадью 26 кв.м, второй ярус 10,7кв.м, расположенного по 

<

адрес>, на 5 этаже первое слева от входа, что соответствует 35/100 доли, а с ФИО3 основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта площадью 24кв.м, второй ярус 10,7 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, на 5 этаже второе слева от входа, что соответствует 33/100 доли.

Объект с кадастровым номером № остается в том же состоянии, что на день заключения настоящего предварительного договора и будет отчужден по основному договору в долевую собственность сторон по 1/3 доле каждому в праве общей долевой собственности.

Расходы по осуществлению мероприятий по оформлению раздела объекта с кадастровым номером № и присвоению каждому вновь возникшему объекту индивидуального кадастрового номера стороны договора несут в равных долях. Расходы по осуществлению работ по фактическому разделу объекта с кадастровым номером № каждая сторона несет самостоятельно. 

Согласно п.4 стороны оценивают доли в объекте недвижимости, указанные в пункте 2 настоящего договора в 4 800 000руб., из которых стоимость каждой доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № составляет по 2 300 000 руб., стоимость каждой доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № составляет по 100 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием договора. Расчет по основному договору между сторонами на момент подписания настоящего договора произведен в полном объеме.

Из п. 5 договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 2 месяцев с момента подписания настоящего предварительного договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 договора стороны пришли к соглашению о следующих существенных условиях настоящего и основного договоров:

- продавец передает покупателю объекты в день подписания настоящего предварительного договора, при этом покупатели вправе производить отделочные и иные необходимые работы на объектах, согласованные настоящим предварительным договором;

- право собственности на объекты возникает у покупателей с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> н основании подписанного сторонами основного договора;

- продажная цена объектов установленная настоящим не будет изменена к моменту заключения основного договора;

- расчеты по основному договору между сторонами на момент подписания настоящего предварительного договора произведены в полном объеме, что также подтверждается распиской продавца (л.д.25-26).

В соответствии с выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ: нежилому помещению №, площадью 14,7 кв.м. по адресу: РТ, 

<

адрес>, пом.1550 присвоен кадастровый № (л.д.36-37), нежилому помещению №, площадью 15,8 кв.м. по адресу: РТ, 

<

адрес> присвоен кадастровый № (л.д.38-39), нежилому помещению №, площадью 28 кв.м. по адресу: РТ, 

<

адрес>, пом.1553 присвоен кадастровый № (л.д.40-41); нежилому помещению №, площадью 30,9 кв.м. по адресу: РТ, 

<

адрес>, пом.1552 присвоен кадастровый № (л.д.43-45); нежилому помещению №, площадью 34,7 кв.м. по адресу: РТ, 

<

адрес>, пом.1551 присвоен кадастровый № (л.д.46-48), правообладателем указанных объектов является ФИО1

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества оставлены без удовлетворения, поскольку истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ решение Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. 94-98).

В ходе рассмотрения дела 2-182/2024 установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 каждой в отдельном порядке был заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ №КМ5/114/1 с ИП ФИО6 как исполнителем, согласно которому исполнитель принял на себя обязательства по ремонту в помещении по адресу: 

<

адрес>, пом.114, общей площадью 88,9кв.м, кадастровый №.

На основании полного, всестороннего, исследования и оценки совокупности доказательств по делу, в том числе последовательных не противоречащих друг другу неоднократных пояснений истца ФИО2 и её представителя, истца ФИО3 и её представителя, видеозаписи оформления сделки, поведения сторон сделок, учитывая преследуемые каждой из сторон сделки цели, характер сложившихся правоотношений, суд признал доказанными заявленные истцами обстоятельства внесения ими оплаты по договору купли-продажи с ООО «Хэдмейд» за ФИО1 в счет исполнения своих обязательств по оплате перед последней по предварительному договору.

Таким образом, судом в ходе рассмотрения гражданского дела 2-182/2024 установлен факт внесения истцами ФИО2, ФИО3 оплаты по договору купли-продажи с ООО «Хэдмейд» за ФИО1 в счет исполнения своих обязательств по оплате перед последней по предварительному договору.

Поскольку оплата товара по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ произведена истцами в полном объеме до передачи имущества, то данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Изучив материалы дела, суд полагает требования истцов подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> соответственно, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО2, признать основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГг.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Судья: