дело № 2-1584/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

17 сентября 2018 года село Иглино

Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р., 

при секретаре Гафаровой Э.С., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, указывая в обоснование, что между Крестьянским (фермерским) хозяйством (ОГРНИП №, ИНН 

<

***>), главой которого являлась истец ФИО1, продавцом, и ФИО2, покупателем, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № купли-продажи земельного участка, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, из состава земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «садовые и дачные товарищества», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н Иглинский, с/с Балтийский, за цену 180 000 рублей. В соответствии с условиями договора расчеты между покупателем и продавцом в указанной сумме производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на рублевый счет продавца по реквизитам, указанным в договоре, при этом сторонами предусмотрена продажа в рассрочку сроком на срок 36 месяцев, размер ежемесячного платежа составляет 5 000 рублей. Земельный участок в обеспечение обязательств покупателя находится в залоге у продавца на основании закладной, составленной ФИО2 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ между крестьянское (фермерское) хозяйство и ФИО2 во исполнение договора составлен и подписан акт приема-передачи земельного участка, переход права собственности от продавца к покупателю на указанный земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны соответствующие записи регистрации. В соответствии графиком платежей (Приложение № к договору), покупатель на дату обращения в суд с иском должен был заплатить 160 000 рублей, поскольку ответчиком принятые на себя условия по договору исполнены частично, а именно в сумме 5 000 рублей, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. В настоящее время крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого являлась истец, прекратило свою деятельность, о чем ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись в ЕГРИП, а поскольку ФИО1 была единственным участником крестьянского (фермерского) хозяйства, именно она является единственным правопреемником крестьянского (фермерского) хозяйства и надлежащим истцом. Указывая на то, что неоднократные письменные обращения о расторжении договора купли-продажи земельного участка оставлены ответчиком без удовлетворения, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в суд с уточненным иском и просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между крестьянским (фермерским) хозяйством, главой которого являлась ФИО1, и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, из состава земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «садовые и дачные товарищества», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н Иглинский, с/с Балтийский, признать право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила и не просила дело рассмотреть в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО2 на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом путем направления телеграммы по последнему известному суду адресу: РБ, СТ «Ясный – 3», участок №, которая возвращена в суд с отметкой почтового отделения о том, что адресат за судебным извещением не является. 

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 разъяснено, что ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, судом были предприняты все предусмотренные гражданским процессуальным законодательством меры для извещения ответчика о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем, у суда имеются в соответствии со ст. 167 ГПК РФ основания для рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность и достаточность доказательств в совокупности и каждого в отдельности, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Из содержания положений статей 488, 489 ГК РФ следует, что договором купли- продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

Из материалов дела следует, что между крестьянским (фермерским) хозяйством (ОГРНИП №, ИНН 

<

***>), главой которого являлась ФИО1 (продавец), с одной стороны, и ФИО2 (покупатель), с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка №. 

Пунктом 1.1. данного договора предусмотрено, что покупатель приобретает в собственность у продавца, а продавец продает земельный участок, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, из состава земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «садовые и дачные товарищества», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н Иглинский, с/с Балтийский, за цену 180 000 рублей.

Согласно пункту 2.1 договора расчеты между покупателем и продавцом в сумме 180 000 рублей производятся в безналичном порядке путем перечисления со счета покупателя в банке либо зачисления наличных денежных средств на рублевый счет продавца по указанным реквизитам.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора, указанная денежная сумма выплачивается в следующие сроки:

- аванс в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей выплачивается покупателем в течение трех банковских дней после предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>.

- окончательный расчет в размере 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей, оплачивается покупателем в рассрочку, при этом сроки и размер платежей доводятся до сведения покупателя в виде Графика платежей (Приложение № к настоящему договору).

В силу пункта 3.5. договора рассрочка оплаты части цены договора предоставляется покупателю на срок 36 месяцев считая с даты возникновения денежного обязательства по последнее число 36–ого календарного месяца при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных договором.

Пунктом 3.9. договора предусмотрено, что размер ежемесячного платежа на дату возникновения денежного обязательства составляет 5 000 (пять тысяч) рублей.

Согласно пункту 3.3 договора, обеспечение исполнения денежного обязательства, а также предусмотренных договором обязательств покупателя по уплате неустойки является ипотека земельного участка в силу закона, в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Земельный участок в обеспечение обязательств покупателя находится в залоге у продавца на основании закладной, составленной ФИО2 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между крестьянское (фермерское) хозяйство и ФИО2 во исполнение условий договора был составлен и подписан акт приема-передачи земельного участка.

Переход права собственности от продавца к покупателю на указанный земельный участок, а также ипотека в силу закона на земельный участок зарегистрированы в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № № – право собственности; № – ипотеки в силу закона.

Оценив представленные в суд доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Согласно условиям договора купли-продажи предусмотрена оплата товара с предоставлением рассрочки платежей, то есть оплата производится посредством 36 платежей равными частями, по 5 000 рублей каждый, что в сумме составляет 180 000 рублей за счет собственных средств покупателя после перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу продавца и предоставления продавцу оригинала закладной, подтверждающей факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца.

Из материалов дела следует, что ответчик в нарушение условий договора купли-продажи произвел лишь частичную оплату стоимости земельного участка, а именно, ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 (пять тысяч) рублей.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5.2.1. договора предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств либо в случае нарушения покупателем графика платежей более двух раз подряд, либо более чем на 10 календарных дней.

Заключая договор купли-продажи, истец была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного земельного участка, неполучение которого является ущербом, причиненным ей ответчиком.

Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании подп. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как установлено судом, крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого являлась ФИО1, прекратило свою деятельность, о чем ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с п. 1 ст. 258 ГК РФ при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 настоящего кодекса.

Как усматривается, ФИО1 являлась единственным участником крестьянского (фермерского) хозяйства, соответственно, к ней, как единственному правопреемнику крестьянского (фермерского) хозяйства, переходят права и обязанности юридического лица. В этой связи, суд полагает, что исковые требования заявлены надлежащим истцом.

Истец дважды обращалась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается требованиями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями почтового отделения связи, описями вложения в письмо, отчетами об отслеживании отправления, однако досудебные требования были оставлены ФИО2 без удовлетворения.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Кроме того, в части 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку полученная истцом сумма по договору явно меньше половины стоимости товара, то продавец вправе потребовать возврата переданного товара.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, предложение ФИО1 о расторжении договора ФИО2 оставил без ответа, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу части 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Правовые последствия неисполнения покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара содержатся также в специальной норме – п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой продавец имеет право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Следовательно, законом предусмотрено два способа защиты нарушенного права в случае неисполнения обязательства покупателем оплатить приобретенное имущество.

Согласно ст. 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Право выбора защиты своих прав принадлежит истцу.

В данном случае ФИО1 выбрала способ защиты нарушенного права, предусмотренный ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельствах требования ФИО1 о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок и о признании за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество также подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между крестьянским (фермерским) хозяйством в лице ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны. 

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 02:26:181404:277, из состава земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «садовые и дачные товарищества», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с/с Балтийский.

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 02:26:181404:277, из состава земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «садовые и дачные товарищества», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с/с Балтийский.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Р.Р. Сафина