УИД 38RS0035-01-2024-007497-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 марта 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: 

председательствующего судьи Гвоздевской А.А., при секретаре Галкине К.В., 

с участием представителя ответчика ФИО2 – ФИО5 по доверенности,

представителя третьего лица ООО Фирма «Кейптроллер» - ФИО6 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-526/2025 (2-4816/2024) по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права по соглашению об уступке права требований на недвижимое имущество, 

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода права по соглашению об уступке права требований на недвижимое имущество, указав в обоснование, что Дата она (цессионарий) заключила договор уступки права требования с ФИО2 (цедент). 

В соответствии с условиями договора цедент уступил, а цессионарий принял на себя в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от Дата, заключенному с Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» и акту приема-передачи квартиры от Дата с правопреемников ООО Фирмой «Кейптроллер».

ФИО2 уступила истцу (цессионарию) принадлежащее ей единолично (100%) право требования в полном объеме, на получение объекта долевого строительства – «Помещение жилое – Адрес, по адресу: Адрес, инвентарный номер объекта №, инвентарный номер дела №, площадь квартиры с учетом балкона 80 кв.м., общая площадь помещения 76,5 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м., подсобная площадь 21,1 кв.м., площадь балкона 7 кв.м. 

В соответствии с договором уступка прав по спорному договору является возмездной, подписанием договора стороны подтвердили, что ФИО2 получила расчет по договору в полном объеме в размере 4 000 000 рублей. К договору было приложено: нотариальная копия паспорта ФИО2, договор (оригинал) долевого участия в долевом строительстве от Дата, акт приема передачи квартиры (оригинал) от Дата, технический паспорт на указанную квартиру, справка МУП «БТИ г.Иркутска» о соответствии адресов», справка МУП «БТИ г.Иркутска» о размере доли площади квартиры к общей площади дома.

Ответчик отказывается выдать доверенность и не является лично, ввиду чего у истца отсутствует возможность зарегистрировать в установленном порядке договор уступки права.

Просит суд вынести решение о государственной регистрации договора уступки права требования от Дата заключенного между ФИО8 и ФИО9. на помещение – Адрес, по адресу: Адрес, инвентарный номер объекта №, инвентарный номер дела №, площадь квартиры с учетом балкона 80 кв.м., общая площадь помещения 76,5 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м., подсобная площадь 21,1 кв.м., площадь балкона 7 кв.м.

Определением суда от 30.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО Фирма «Кейптроллер», Управление Росреестра по Иркутской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена судом надлежащим образом, суду представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 надлежащим образом уведомлена о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, направила ответ на исковое заявление, в котором указала, что с иском согласна. Действительно Дата между ней и ФИО1 заключен договор уступки права требования согласно которому она уступила и цессионарий принял на себя в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от Дата, заключенному с Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» и акту приема-передачи квартиры от Дата с правопреемников ООО Фирмой «Кейптроллер». Договор был подписан добровольно и собственноручно, уступка прав по спорному договру была возмездной, подписанием договора ФИО2 подтвердила, что получила расчет по договору в полном объеме в размере 4 000 000 рублей. Осознает и понимает, что договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке, однако ввиду занятости и разъездов не может лично присутствовать при регистрации сделки, но и давать доверенность истцу опасается. Просит суд требования истца удовлетворить, рассмотреть дело в ее отсутствие. Из письменных пояснений по делу следует, что в соответствии со справкой БТИ доля встроенного помещения в виде Адрес составляет общую площадь 76,5 кв.м., по отношению в общей площади дома составляет 51/1000 доли. Право владения на спорную квартиру приобретено ФИО2 законно, оплата произведена в полном объеме. С Дата ФИО2 проживала в указанной квартире, оплачивала коммунальные услуги, содержала квартиру, производила ремонт, никаких претензий со стороны застройщика не получала. Она впарве самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаться объектом, не введенным в эксплуатацию без согласования с застройщиком. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 по нотариальной доверенности от Дата, сроком на три года, в судебном заседании просила вынести решение суда с учетом установленных по делу обстоятельств.

Представитель третьего лица ООО Фирма «Кейптроллер» - ФИО6 по доверенности от Дата, сроком на один год, в судебном заседании возражал против требований иска по основаниям, указанным в письменных возражениях. Дополнительно суду пояснил, что ООО Фирма «Кейптроллер» является правопреемником Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер». Действительно, Дата между Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» обязательства по договору от Дата исполнены в полном объеме, что подтверждается протоколом приема-сдачи квартиры от Дата, вместе с тем доказательств исполнения настоящей сделки ответчиком ФИО2 перед ООО Фирмой «Кейптроллер» не представлено. Кроме того, договор от Дата заключен до введения в действие Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строителеьтсве многоквартирных домов» и для данного договора достаточно было простой письменной формы, установленной ст.160 ГК РФ, и не требовало применения ч.1 ст.164 ГК РФ. ООО Фирма «Кейптроллер» констатирует тот факт, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, в настоящее время в эксплуатацию не введен. Соответственно право собственности на спорную квартиру у ответчика ФИО2 не возникло и решение о государственной регистрации договора уступки права не восстановит право истца ФИО1 на приобретение в собственность указанной спорной квартиры. Полагает, что в данном случае истцом избран неверный способ защиты права, в связи с чем требования иска удовлетворению не подлежат.

От представителя Управления Росреестра по Иркутской области поступил отзыв на исковое заявление, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. В ЕГРН содержатся сведения о жилом помещении – квартире, площадь 76,5 кв.м. по адресу: Адрес (кадастровый №), сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. По содержащейся в ЕГРН информации указанная квартира расположен в здании с кадастровым номером 38:36:000021:3222. На отдельные жилые помещения в данном здании зарегистрированы права физических лиц на основании судебных актов. На договор долевого участия в строительстве, заключенный в 1993 году, положения законодательства о необходимости государственной регистрации договоров участия долевого строительства не распространяются, ровно как и на договор уступки права требования по такому договору. Истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, изучив доводы иска и возражений на него, исследовав материалы дела и оценив с учетом ст. 67 ГПК РФ, представленные суду доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ. 

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (ст. 388 ГК РФ). 

На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Дата между истцом ФИО1 (цессионарий) и ответчиком ФИО2 (цедент) заключен договор уступки права требования. В соответствии с условиями договора цедент уступил, а цессионарий принял на себя в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от Дата, заключенному с Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» и акту приема-передачи квартиры от Дата с правопреемником ООО Фирмой «Кейптроллер».

Ответчик ФИО2 уступила истцу ФИО1 (цессионарию) принадлежащее ей единолично (100%) право требования в полном объеме, на получение объекта долевого строительства – «Помещение жилое – Адрес по адресу: Адрес, инвентарный номер объекта №, инвентарный номер дела №, площадь квартиры с учетом балкона 80 кв.м., общая площадь помещения 76,5 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м., подсобная площадь 21,1 кв.м., площадь балкона 7 кв.м. В соответствии с договором уступка прав по спорному договору является возмездной, подписанием договора стороны подтвердили, что ФИО2 получила расчет по договору в полном объеме в размере 4 000 000 рублей. Указанное стороной ответчика в судебном заседании не оспорено.

Истцом ФИО1 суду представлены: нотариальная копия паспорта ФИО2, договор (оригинал) долевого участия в долевом строительстве от Дата, акт приема передачи квартиры (оригинал) от Дата, технический паспорт на указанную квартиру, справка МУП «БТИ г.Иркутска» о соответствии адресов», справка МУП «БТИ г.Иркутска» о размере доли площади квартиры к общей площади дома.

Согласно информации, предоставленной Управлением Росреестра по Иркутской области от 27.01.2025 в ЕГРН содержатся сведения о жилом помещении – квартире, площадь 76,5 кв.м. по адресу: Адрес Адрес, кадастровый №, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указывает о нарушении своих прав в связи с тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора уступки прав требования от Дата на спорное жилое помещение.

Вместе с тем, требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве введено Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является исключением из общего правила о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что договор долевого участия не является сделкой с недвижимым имуществом, поскольку недвижимое имущество возникает лишь после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в тот момент, когда за ним регистрируется право собственности на объект долевого строительства. 

До вступления в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве законодательством не предусматривалась. 

Этим же законом были внесены соответствующие изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был дополнен ст.25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства».

Указанный Закон вступил в силу 01.04.2005 г. (п. 1 ст. 27). 

Исходя из п. 2 ст. 27 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. 

Таким образом, для разрешения требования о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве существенное значение имеет дата выдачи разрешения на строительство. В том случае, если разрешение на строительство выдано до 01.04.2005, договор государственной регистрации не подлежит, поскольку это не предусмотрено законом. 

Из материалов дела следует, что Дата между Азиатской ассоциацией боевых искусств «Кейптроллер» (ААБИ «Кейптроллер») в лице генерального директора ФИО7 и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ФИО2 обязуется предоставить трехкомнатную квартиру общей площадью 69,0 кв.м., в том числе жилой площадью 44,0 кв.м., расположенную по адресу: Адрес распоряжение ААБИ «Кейптроллер» (п.1.1 договора). 

В свою очередь ААБИ «Кейптроллер» предоставило ФИО2 трехкомнатную квартиру, расположенную в строящемся кирпичном доме по адресу: Адрес (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 настоящий договор вступает в законную силу с момента подписания его обеими сторонами и действует до исполнения обеими сторонами.

Изложенное свидетельствует о том, договор долевого участия заключен Дата, то есть до установления требования об обязательной государственной регистрации договора. Доказательств обратного суду не представлено. При таких обстоятельствах договор долевого участия в строительстве государственной регистрации не подлежал.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку договор о долевом участии в инвестировании строительства спорной квартиры не подлежал государственной регистрации, то такой регистрации не подлежит также договор уступки права требования от Дата. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору уступки права требования и при отсутствии спора по договору долевого участия, истец вправе обратиться за судебной защитой своих прав по приобретению права собственности на вышеуказанную спорную квартиру. 

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования ФИО1 о государственной регистрации договора уступки прав требования от Дата, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора уступки прав требования от Дата на помещение жилое – Адрес, расположенную по адресу: Адрес, инвентарный номер объекта №, площадь квартиры с учетом балкона 80 кв.м., общая площадь помещений76,5 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м., подсобная площадь 21,1 кв.м., площадь балкона 7 кв.м., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Гвоздевская

Мотивированное решение составлено 19.03.2025.