УИД /номер/ 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин 22 ноября 2023 года

Клинский городской суд Московской области в составе: председательствующего: судьи Мирошниченко А.И., секретаря Адиулловой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2283/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, по встречному иску ФИО5, ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестными приобретателями недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 являлась собственником земельного участка площадью /данные изъяты/ кв.м, кадастровый номер /номер/, находящегося по адресу: /адрес/, и жилого помещения, площадью /данные изъяты/ кв.м, кадастровый номер /номер/, находящегося по адресу: /адрес/.

По договору купли-продажи земельного участка и жилого помещения (купчая) от /дата/ 2021 года ФИО1, от имени которой действовал ФИО7, продала вышеуказанное недвижимое имущество ФИО2 (т. 1 л.д. 113-117).

По договору купли-продажи земельного участка и жилого помещения от /дата/ 2021 года ФИО2 продал вышеуказанное недвижимое имущество ФИО3 (т. 1 л.д. 129-130).

По договору купли-продажи земельного участка с квартирой от /дата/ 2022 года ФИО3 продала вышеуказанное недвижимое имущество ФИО4, ФИО5 и несовершеннолетней ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени которой действовала её мать ФИО5 (т. 1 л.д. 147-153), и /дата/ 2022 года произведена государственная регистрация права собственности указанных лиц, в /данные изъяты/ доле каждый, на недвижимое имущество. (т. 1 л.д 30-41, т. 2 л.д. 135-140).

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от /дата/2021г. и применении последствий недействительности сделки и указала, что указанное имущество было оценено и продано за 4 100 000 руб (земельный участок – 3 100 000 руб, квартира - - 1 000 000 руб), а в случае отсутствия оплаты договор считается расторгнутым, недвижимое имущество подлежит возврату продавцу. /дата/2021 г. направила Гроховскому претензию, ответа на которую не получила.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнила исковые требования и указала, что в силу ничтожности сделки между ФИО2 и ФИО1, последующие договоры также являются недействительными (ничтожными) сделками.

В уточненных исковых требованиях ФИО1 просит: 

1. Признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи земельного участка и жилого помещения, заключенные:

- /дата/2021г. между ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО7, и ФИО2;

- /дата/2021г. между ФИО2 и ФИО3;

- /дата/2022г. между ФИО3 и ФИО4, ФИО5, ФИО6

2. Истребовать из чужого незаконного владения ФИО4, ФИО5, ФИО6 спорное недвижимое имущество.

3. Указать в судебном акте, что он является основанием для погашения записи о праве собственности на недвижимое имущество ФИО4, ФИО5, ФИО6 и восстановлении записи о праве собственности за ФИО1 (т. 1 л.д. 5-8, т. 2 л.д. 9-10, 46-49).

В хода судебного разбирательства представитель ФИО1 поддержал исковые требования ФИО1

ФИО4 и ФИО5, действующая также в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО6, иск не признали, представили в суд письменные возражения на иск, где указали, что срок исковой давности 1 год для признания оспоримой сделки недействительной, заключенной между ФИО1 и ФИО2 /дата/2022 г. (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

В суд не представлено доказательств, подтверждающих совершение сделки с пороком воли ФИО1, нет доказательств, подтверждающих факт выбытия имущества помимо воли ФИО1. Не представлено доказательств отсутствия оплаты.

Требование ФИО1 об истребовании имущества необоснованно, так как при покупке спорного недвижимого имущества была проведена проверка земельного участка и жилого дома на предмет отсутствия обременений, отсутствия правопритязаний третьих лиц, что удостоверено нотариусом ФИО8 Договор прошел государственную регистрацию.

По состоянию на /дата/ 2023 года в жилом помещении произведены неотделимые улучшения жилого помещения: полная замена водопроводных труб от колонки до дома, замена полов, установка современного газового котла, отопления, проведена канализация, неотделимые улучшения составили 2,6 млн руб. (т. 2 л.д. 72-82). 

ФИО4, ФИО5 и ФИО6 предъявили встречный иск к ФИО1 о признании добросовестными приобретателями земельного участка и жилого помещения по вышеуказанному адресу, указав, что переехали на постоянное место жительство в г. /адрес/ Московской области из /адрес/, другого жилья не имеют. Спорное недвижимое имущество приобреталось через агентство недвижимости и разрешение органа опеки и попечительства, так как в сделке участвовал несовершеннолетний ребенок. (т. 2 л.д. 119-126).

Представитель ФИО1 встречный иск не признал, представил в суд письменные возражения на встречный иск, где указал, что ФИО4 и ФИО9 имели возможность выяснить судьбу собственников имущества, обратить внимание на отсутствие актов приема-передачи недвижимости, убедиться в неполучении ФИО1 денежных средств по сделке. Кроме того, на официальном сайте Вышневолоцкого межрайонного суда /адрес/ имелась информация о споре по расторжению договора купли-продажи от /дата/2021 г. между ФИО2 и ФИО1.

ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания своевременно уведомлены, возражений по иску не представили. Почтовые уведомления, направленные в их адрес, возвращены в суд без вручения за истечением срока хранения. 

В исковом заявлении ФИО1 в качестве третьего лица указан ФИО7, который действовал от имени ФИО1 при заключении договора от /дата/2021. ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежаще уведомлен. 

Представитель ФИО7 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Протокольным определением суда от /дата/ 2023 года по ходатайству ФИО5 к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен орган опеки и попечительства – Окружное управление социального развития /номер/ Министерства социального развития /адрес/ (т. 2 л.д. 60), представитель которого иск ФИО1 не признал, встречный иск поддержал.

Протокольным определением суда от /дата/ 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен нотариус ФИО8 (т. 2 л.д. 194), который удостоверял договор от /дата/2022 г. Нотариус в судебное не явился, о месте и времени судебного заседания надлежаще уведомлен.

Проверив материалы дела, суд считает, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению, встречный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (пункт 2).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 7 того же Постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 8 указанного Постановления, к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной па основании положений ст. 10 и пунктов 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ).

Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 1. 

Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. (пункт 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Из материалов дела усматривается, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого помещения (купчая) от /дата/ 2021 года продавец ФИО1, от имени которой действовал ФИО7, продала покупателю ФИО2 земельный участок площадью /данные изъяты/ кв.м, кадастровый номер /номер/, находящийся по адресу: /адрес/, и жилое помещение, площадью /данные изъяты/ кв.м, кадастровый номер /номер/, находящееся по адресу: /адрес/. (т. 1 л.д. 113-117).

Согласно п. 2.1 договора, указанное недвижимое имущество оценивается по обоюдному соглашению сторон и продается за 4 100 000 руб. Стоимость земельного участка определена сторонами 3 100 000 руб, квартиры – 1 000 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора, расчет за указанное недвижимое имущество производиться в следующем порядке: Продавец деньги в сумме 4 100 000 руб обязуется передать Покупателю наличными денежными средствами или путем перечисления на расчетный счет Покупателя до /дата/ 2021 года включительно с момента подписания настоящего договора.

В пункте 2.3 договора сказано, что стороны договорились, что в случае, если расчет Покупателя с Продавцом в указанный в п. 2.2 срок настоящего договора не будет произведен в полном объеме, то настоящий договор купли-продажи земельного участка и жилого помещения (купчая) считается расторгнутым, недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, подлежит возврату Продавцу.

Указанный договор составлен в письменной форме, определены существенные условия договора. 

Договор представлен на государственную регистрацию представителем продавца ФИО1 – ФИО7 и покупателем ФИО2. (т. 1 л.д. 107-109, 110-112).

В ответе ППК «Роскадастр» от /дата/2023 на запрос суда сказано, что в реестровых делах на объекты недвижимости с КН /номер/, /номер/ отсутствуют подтверждающие сведения об оплате по договору купли-продажи земельного участка и жилого помещения от /дата/2021 года. Информация о сумме сделки содержится в данном договоре купли-продажи. (т. 2 л.д. 7-8).

/дата/2021 г. произведена государственная регистрация права собственности Гроховского на спорное имущество. (т. 1 л.д. 30, 37-38).

По договору купли-продажи земельного участка и жилого помещения от /дата/ 2021 года ФИО2 продал вышеуказанное недвижимое имущество ФИО3 (т. 1 л.д. 129-130). 

/дата/2021 г. произведена государственная регистрация права собственности Булаш на спорное имущество. (т. 1 л.д. 33-34, 39-40).

По договору купли-продажи земельного участка с квартирой от /дата/ 2022 года ФИО3 продала вышеуказанное недвижимое имущество ФИО4, ФИО5 и несовершеннолетней ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени которой действовала её мать ФИО5, составлен передаточный акт (т. 1 л.д. 147-153), и /дата/ 2022 года произведена государственная регистрация права собственности указанных лиц, в /данные изъяты/ доле каждый, на спорное недвижимое имущество. (т. 1 л.д 30-41, т. 2 л.д. 135-140). 

В пункте 2.5 договора сказано, что расчет между сторонами произведен следующим образом: частично в размере 418 000 руб - до подписания настоящего договора, окончательный расчет в размере 2 572 00 руб - при подписании настоящего договора. 

Учитывая, что договоры купли-продажи недвижимого имущества исполнены, произведена государственная регистрация права собственности покупателей на спорное недвижимое имущество, при этом представитель ФИО10 обращался в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации оспариваемого договора, а покупатели ФИО4 – с /дата/2023 г., ФИО5 и ФИО6 – с /дата/2023 г. зарегистрированы по вышеуказанному адресу и проживают в спорном жилом помещении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров недействительными и что ФИО4 и Д-вы являются добросовестными приобретателями спорного недвижимого имущества.

ФИО4 и Д-вы заявили о применении срока исковой давности согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ к исковым требованиям ФИО1.

Согласно пункту 2 статьи ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что договор между ФИО1 и ФИО2 заключен /дата/2021 г., срок исковой давности согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ истек /дата/2022 г, иск подан в суд /дата/2023 г., суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности по заявленным ею исковым требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

суд

Р Е Ш И Л:

Встречный иск – удовлетворить.

2. Признать ФИО5, ФИО4, ФИО6 добросовестными приобретателями земельного участка, расположенного по адресу: /адрес/, и жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/.

3. Отказать в иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельного участка общей площадью /данные изъяты/ кв.м, расположенного по адресу: /адрес/, и жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/, заключенные: /дата/2021г. между ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО7, и ФИО2, /дата/2021г. между ФИО2 и ФИО3, /дата/2022г. между ФИО3 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, истребовании из чужого незаконного владения вышеуказанного недвижимого имущества.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Мособлсуд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья –

Решение в окончательной форме принято 22 ноября 2023 года.

Судья –