№ 2-1474/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Аксай 2 июля 2021 года 

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Молотиевского А.Г.,

при секретаре Михайличенко О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:

- ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным договором купли-продажи жилого дома и об обязании подписать акт приема передачи жилого дома и принять остаток стоимости дома

- ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5, третьи лица: Отдел по вопросам миграции ОМВД России по Аксайскому району, о признании не возникшим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета граждан,

у с т а н о в и л :

истец в обоснование иска указал следующие обстоятельства.

... между ФИО1 и ответчиком - ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу : ... по цене 5 600 000 руб. с условием выплаты стоимости приобретаемого дома на условиях предварительной оплаты, (пункт 1.3.1 договора). 

В соответствии с п. 2.1. данного договора истец передал ФИО2 денежные средства в сумме 1000000 руб. в качестве задатка с условием зачета данной суммы в счет оплаты общей стоимости жилого дома, при заключении основного договора купли-продажи жилого дома (пункт 2.1 договора).

..., при заключении данного договора ФИО2 были переданы: копия выписки из ЕГРН от ... об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — жилой дом площадью 126.6 кв.м, по адресу; ....

... между ФИО1 и ФИО2 заключен новый предварительный договор купли-продажи указанного жилого дома по цене 5 600000 руб. с условием выплаты стоимости приобретаемого дома на условиях предоплаты, (пункт 1.3.1 договора). 

В соответствии с п. 2.1 договора истец передал денежные средства в сумме 1 300 000 руб. в качестве задатка с условием зачета данной суммы в счет оплаты общей стоимости жилого дома при заключении основного договора купли-продажи жилого дома, (пункт 2.1 договора). 

Задаток по предварительному договору от 12.11. 2017 впоследствии не был возвращен истцу.

Далее, ..., ... и ... между теми же лицами - ФИО1 и ФИО2 заключались новые предварительные договоры купли-продажи вышеназванного жилого дома по цене 5 600 000 руб. 

Во всех вышеназванных случаях истцом денежные средства передавались - ФИО2 в качестве задатка 2 300 000 руб. — ..., 500 000 руб. -... и 300 000 руб. — 06.11. 2019. 

Денежные средства впоследствии не возвращались истцу.

На момент рассмотрения дела истцом переданы ФИО2 денежные средства на общую сумму 5 420 000 руб. из которых:

- 5 400 000 руб. переданы в счет оплаты стоимости жилого дома, 

- 20000 руб. переданы в счет возмещения расходов по оформлению документов на земельный участок под жилым домом. 

На момент предъявления иска, истец полагает, что его задолженность по оплате стоимости жилого дома, расположенного по адресу : ..., составляет 180 000 руб.

В конце мая 2018 г., после того как истцом были переданы денежные средства на общую сумму 4 600 000 руб., ответчик ФИО2 фактически передал истцу во владение вышеуказанный жилой дом, а также во второй половине ноября 2018 г., ФИО2 передал нотариально заверенное согласие выданное ФИО2 своей супруге – ФИО3 на право отчуждения принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ....

В конце 2020 г. и в начале 2021 г. истцом неоднократно предпринимались попытки уговорить ФИО2 подписать основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома, акт приема-передачи данного дома и уплатить ему остаток стоимости жилого дома в сумме 180 000 руб. Однако, ФИО2 уклонялся, предлагал продолжить переговоры по данной сделке с его сыном. 

... истцом было направлено в адрес ответчика письмо с предложением незамедлительно подписать основной договор, акт приема- передачи жилого дома и окончить расчеты путем получения ответчиком остатка стоимости жилого дома в сумме 180 000 руб. 

На основании вышеизложенного истец, с учетом уточнений исковых требюований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд:

- признать предварительный договор купли -продажи жилого дома от ... основным договором купли продажи жилого дома расположенного по адресу: ...,

- обязать ответчиков исполнить свои обязательства по договору купли- продажи жилого дома как-то : а) подписать акт приема-передачи жилого дома расположенного по адресу: ..., б) принять денежные средства в сумме 180 000 руб. в счет окончательного расчета по договору купли-продажи жилого дома расположенного по адресу : ..., в) представить согласие ФИО3 на отчуждение жилого дома расположенного по адресу: ..., ФИО2,

- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца неустойку за неисполнение обязанности передать жилой дом, по адресу: ..., ФИО2 в сумме 788000 руб.,

- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 600 руб.

Определением суда, производство по настоящему делу было объединено с рассмотрением гражданского дела ... по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании не приобретшими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. 

Согласно иску ФИО3, истица ФИО3 является собственником вышеуказанного домовладения.

В домовладении также зарегистрированы, но не проживают ФИО1, ФИО4, ФИО5 

В принадлежащем ФИО3 домовладении расположенном по адресу: ... ФИО1, ФИО4, ФИО5. никогда не проживали, близкими родственниками истицы не являются, на законных основаниях в дом не вселялись.

Указанные лица были зарегистрированы в моем домовладении по просьбе супруга истицы - ФИО2 в связи с заключением предварительного договора купли-продажи указанного домовладения с ФИО1 с целью получения кредита для окончательного расчета, поскольку со слов ФИО1, без постоянной регистрации банки ему отказывали в выдаче кредита.

Факт регистрации гражданин ФИО1, ФИО4, и ФИО5. в доме, доставляет истице значительные неудобства, на их имя поступает много почтовой корреспонденции, истица вынуждена оплачивать за них коммунальные услуги по вывозу мусора. 

Кроме того, в последнее время истицу стали беспокоить коллекторы, и представители банков по поводу кредитов полученных ФИО1, однако поручителем или созаемщиком ответчика истица не выступала.

Учитывая вышеизложенное, истица просила суд:

- признать граждан ФИО1, ФИО4, ФИО5 не приобретшими право пользования принадлежащем мне жилым помещением,

- обязать отдел по вопросам миграции ОМВД России по ... снять граждан ФИО1, ФИО4, ФИО5 с регистрационного учета зарегистрированных по адресу: ....

ФИО1 и его представитель, а также ФИО4 поддержали доводы первоначального иска, просили в удовлетворении иска ФИО3 – отказать.

ФИО2, его представитель, ФИО3 и ее представитель просили в удовлетворении иска ФИО1 отказать, а также просили удовлетворить иск ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

В отношении не явившихся лиц, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к 

следующему.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" :

- (п. 27) основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока,

- (п. 28) несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ... ... «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» в п.13, по общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). 

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

... между ФИО1 и ответчиком - ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу : ... по цене 5 600 000 руб. с условием выплаты стоимости приобретаемого дома на условиях предварительной оплаты, (пункт 1.3.1 договора). 

ФИО2 в момент заключения указанного предварительного договора не являлся и в настоящий момент не является собственником спорного домовладения, что в момент заключения данного предварительного договора и последующих было известно ФИО1

В соответствии с п. 2.1. данного договора истец передал ФИО2 денежные средства в сумме 1000000 руб. в качестве задатка с условием зачета данной суммы в счет оплаты общей стоимости жилого дома, при заключении основного договора купли-продажи жилого дома (пункт 2.1 договора).

... между ФИО1 и ФИО2 заключен новый предварительный договор купли-продажи указанного жилого дома по цене 5 600000 руб. с условием выплаты стоимости приобретаемого дома на условиях предоплаты, (пункт 1.3.1 договора). 

В соответствии с п. 2.1 договора истец передал денежные средства в сумме 1 300 000 руб. в качестве задатка с условием зачета данной суммы в счет оплаты общей стоимости жилого дома при заключении основного договора купли-продажи жилого дома, (пункт 2.1 договора). 

Задаток по предварительному договору от 12.11. 2017 впоследствии не был возвращен истцу.

Далее, ..., ... и ... между теми же лицами - ФИО1 и ФИО2 заключались новые предварительные договоры купли-продажи вышеназванного жилого дома по цене 5 600 000 руб. 

Во всех вышеназванных случаях истцом денежные средства передавались - ФИО2 в качестве задатка 2 300 000 руб. - ..., 500 000 руб. -... и 300 000 руб. — 06.11. 2019. 

Денежные средства впоследствии не возвращались истцу.

На момент рассмотрения дела, истцом переданы ФИО2 денежные средства на общую сумму 5 400 000 руб. в счет оплаты стоимости жилого дома. 

В конце мая 2018 г. ФИО2 передал нотариально заверенное согласие, выданное ФИО2 своей супруге – ФИО3 (собственнику домовладения) на право отчуждения принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ....

Предварительный договор от ... не содержит согласованного сторонами условия о сроке заключения основного договора, как и не содержит обязательства ФИО2 получения титула собственника спорного домовладения при заключении основного договора купли-продажи.

... истцом было направлено в адрес ответчика письмо с предложением незамедлительно подписать основной договор, акт приема- передачи жилого дома и окончить расчеты путем получения ответчиком остатка стоимости жилого дома в сумме 180 000 руб. 

ФИО3 является собственником вышеуказанного домовладения.

Материалы дела не содержат, а стороны также не оспаривали факт отсутствия каких-либо письменных соглашений между собственником домовладения ФИО3 и ФИО1 по вопросу купли-продажи спорного домвладения.

В спорном домовладении зарегистрированы помимо ФИО3, также - ФИО1, ФИО4, ФИО5, которые близкими родственниками истицы не являются, каких-либо письменных оснований, предоставляющих право проживания в спорном домовладении, суду не предоставлено.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд, руководствуясь вышеприведенными положениями ГК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1, при этом исходит из следующего.

По смыслу договора от ... он является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, вследствие чего, при разрешении спора в данном случае надлежит руководствоваться ст. 429 ГК РФ, согласно которой когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно материалам дела, ФИО2 ни на момент заключения предварительных договоров, ни в настоящее время не являлся и не является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ..., собственником которого являлась ФИО3

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска, поскольку ФИО2, не обладая правами собственника на спорное имущество, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, не мог совершать в отношении него распорядительные действия, в том числе заключать в отношении него договор купли-продажи, а какие-либо предварительные договоры между ФИО1 и ФИО3 не заключались.

Действительно, истец утверждает, что в качестве задатка он передал ФИО2 5 400 000 руб., что не оспаривал в ходе судебного разбирательства ФИО2 и с разрешения ФИО3, зарегистрировался в 2018 году с семьей в спорном доме. 

Однако, фактическая передача жилого помещения в пользование истца, получение ФИО2 денежных средств по предварительным договорам, без оформления в установленном законом порядке основного договора купли-продажи не влекут возникновение у истца права собственности на спорное имущество и не являются юридически значимыми обстоятельствами по данному делу.

На основании изложенного, суд не приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 иФИО2, при этом исходит из отсутствия какого-либо предварительного соглашения между ФИО1 и ФИО3 о заключении договора купли-продажи вышеназванного жилого дома.

Одновременно, с учетом отказа в удовлетворении иска ФИО1, суд, оценив доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, приходит к выводу о том, что ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО5, будучи зарегистрированными в спорном домовладении, с учетом позиции собственника дома – ФИО3 и отсутствия письменных оснований, фактически не приобрели право пользования вышеуказанным жилым помещением, в связи с чем, они признаются судом не приобретшими право пользования жилым домом и должны быть сняты с регистрационного учета по указанному адресу.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать ФИО1, ФИО4, ФИО5 не приобретшими право пользования принадлежащем жилым домом, расположенным по адресу : ..., КН ..., сняв ФИО1, ФИО4, ФИО5 с регистрационного учета по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Решение составлено 8 июля 2021 года.

С у д ь я :