Дело №г.

22RS0№-44

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 ноября 2024 года 

<

адрес>

Славгородский городской суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего судьи И.Н. Шполтаковой,

при секретаре М.

<

адрес>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков и встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возмещении убытков, в обоснование заявленных требований указывая, что 16.11.2023г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 3.6. договора купли-продажи вышеуказанные жилой дом и земельный участок переданы истцом ответчику. Согласно п. 2.1. договора цена объекта составляет 3 300000, 00 руб. В силу п. 2.2.1. договора часть стоимости объекта в сумме 775628, 25 руб. оплачивается ответчиком за счет средств материнского капитала, предназначенного для оплаты первоначального взноса за жилое помещение. В соответствии с п. 2.2.2. договора стоимость объекта в сумме 2 524371, 75 руб. оплачивается ответчиком за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк».

Денежные средства в сумме 2 524371, 75 руб. перечислены ПАО «Сбербанк» на счет истца 20.11.2023г.

Согласно п. 2.3.1.2.1 договора перечисление денежных средств материнского капитала осуществляется территориальным органом СФР по поручению ответчика, который обязуется в течение 5 дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект подать в территориальный орган СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала с указанием истца в качестве их получателя.

Право собственности ответчика на вышеуказанные жилой дом и земельный участок зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 17.11.2023г.

Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала подано ответчиком через ПАО «Сбербанк» в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования России по 

<

адрес> 17.11.2023г.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм права последним днем исполнения ответчиком обязанности по оплате приобретенного жилого дома с земельным участком путем перечисления средств материнского капитала истцу является – 08.12.2023г. До настоящего времени денежные средства в сумме 775628, 25 руб. отделением фонда пенсионного и социального страхования РФ по 

<

адрес> истцу не перечислены, в связи с аннулированием ответчиком заявления о распоряжении средствами материнского капитала по неизвестным причинам.

Ответчиком денежные средства в сумме 775628, 25 руб. истцу также не выплачены до настоящего времени.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 убытки, причиненные неисполнением договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГг. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в сумме 775628, 25 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10956, 29 руб.

Определением суда от 22.01.2024г. к участию в деле по иску ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков, в качестве соответчика привлечена ФИО2.

Определением суда от 14.11.2024г. принято изменение исковых требований ФИО1, с учетом которых ФИО1 просит суд:

1. Взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в сумме 775 628 рублей 25 копеек.

2. Взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 129 459 рублей 67 копеек.

3. Взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

4. Взыскать с ФИО3 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 605 рублей 23 копейки. 

Определением суда от 22.01.2024г. к производству по данному делу принято встречное исковое заявление ответчика ФИО3 к ФИО1, в котором он указывает, что до заключения сделки по купле-продаже спорных объектов недвижимости он осмотрел их и нашел, что они находятся в удовлетворительном состоянии, т.е. жилой дом по результатам визуального осмотра не имел явных недостатков, которые влияют на качество и безопасность объекта капитального строительства. После перехода права собственности, приступил к ремонту жилого дома, для чего демонтировал обои на стенах дома, и при проведении данных работ обнаружил, что стены дома, в том числе несущие, имеют трещины, которые были скрыты под обоями, и о которых продавец ему не сообщил, трещины имеют различную глубину и протяженность, и в ряде случаев имеют сквозной характер, т.е. кирпичная кладка стен имеет сквозной разрыв, отчего холодный воздух снаружи поступает внутрь жилого помещения. Все трещины стен дома (недостатки) детально отражены в акте осмотра жилого дома с фотографиями указанных повреждений. Таким образом, жилой дом не отвечает требованиям, предъявляемым к техническому состоянию жилых помещений, и не пригоден для проживания в нем. Ориентировочно стоимость ремонта для приведения жилого дома в пригодное для проживание состояние составляет не менее 800 000,0 рублей. И с учетом изложенного просил суд: 1. Уменьшить покупную цену жилого дома по договору купли - продажи земельного и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ до 2 200 000, 00 руб. 2.) Взыскать с ФИО1 в его пользу 800 000, 00 руб.

Определением суда от 17.10.2024г. судом принято изменение исковых требований истцом ФИО3 по встречному иску, с учетом которых указанный истец просит суд: 

1. Признать договор купли - продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным, в связи с отказом покупателей от его исполнения с даты получения ответчиком уведомления об отказе от договора.

2. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 2 524 371 рубль 75 копеек.

В судебное заседание истец/ответчик ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие истца/ответчика.

В судебном заседании представитель истца/ответчика ФИО1, ФИО10, доводы изложенные в первоначальном иске поддержал, иск с учетом изменения исковых требований, просил суд удовлетворить, ссылаясь на то, что те недостатки в доме которые не возможно устранить, являются не скрытыми, а все иные недостатки возможно устранить, экспертом представлена сумма данных расходов.

В судебное заседание ответчик/истец ФИО3 не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя адвоката ФИО4 Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика/истца ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика/истца ФИО3, адвокат ФИО4, против удовлетворения требований ФИО7 по первоначальному иску возражал, ссылаясь на наличие скрытых недостатков в доме, что подтверждается заключением эксперта, на удовлетворении встречных исковых требований, с учетом их изменения, настаивал.

В судебное заседание не явился соответчик по первоначальному иску ФИО2, о времени и месте судебного заседания была извещена, об уважительности неявки суд не уведомила, заявлений ходатайств в адрес суда не направляла. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие соответчика по первоначальному иску ФИО2

Не явились в судебное заседание представители третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» и Отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по 

<

адрес>, о времени и месте судебного заседания были извещены, представитель Отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по 

<

адрес> обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие, иных заявлений ходатайств в адрес суда не поступало. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснил, что при проведении экспертизы использовались строительные методики по обследованию зданий и сооружений, использовались рулетка и штангенциркуль. В доме имелись не следы ремонта, а «разгрома» - оборванные обои, сорванные полы. Трещины были замерены штангенциркулем, сфотографированы, опирание плиты -штангенциркулем и рулеткой, привязка стен друг к другу электронной рулеткой. Эксперт указал, что опирание плиты, это дефект который является скрытым, его никак не проверить, пояснил, что если обои были оборваны, то можно было понять, что там, что-то не так. Пояснил, что между плитами обнаружен зазор в размере до 20 мм., речь идет о плите чердачного покрытия, две плиты встречаются на стене внутренней, несущей, у одной опиранее меньше 100 мм., что грозит опасностью обрушения, а между плитами обнаружился зазор 20 мм., который эксперт замерил острым концом штангенциркуля, предполагая, что это дефект монтажа и пояснил, что расхождение плит особой роли не играет, а играет роль маленькое опирание плиты. Относительно осадки подошвы фундамента эксперт пояснил, что скорее всего оно произошло во время строительства, когда замочили грунты под фундаментом. Также эксперт пояснил, что те недостатки которые он отнес к скрытым, даже со специалистом невозможно было определить, остальные все можно было определить с участием специалиста. Эксперт пояснил, что экономически ремонт фундамента нецелесообразен, потому что надо разобрать здание и сделать подушку фундамента усиленную. Относительно полов в доме, эксперт пояснил, что есть ряд требований при строительстве зданий, одним из таких требований является требование, что полы должны быть утеплены, если человек для себя строит дом, его нельзя обязать сделать полы теплыми, но когда дом продается, это должно быть в договоре отмечено. Для того, чтобы стены не расходились и фундамент, необходимо исключить замачивание грунтов, ставить стяжки на стенах, не требуется, так как отклонение не большое, в пределах нормативов, возможно погрешности при строительстве. На вопрос можно ли утверждать все выявленные недостатки возникли до ДД.ММ.ГГГГ или после указанной даты, эксперт ответил, что предположительно они возникли на стадии строительства. Эксперт пояснил, что состояние фундаментов, глубина заложения, могло быть осмотрено в подпольях жилого дома и оценено с привлечением специалиста, в соответствии с нормативными требованиями дефекты фундаментов относятся к явным дефектам. Если устранить дальнейшее попадание осадков на фундамент, возможна дальнейшая эксплуатация дома, при условии, что сделают новую отмостку шириной 2 м., воду отведут от стен, при сухих грунтах просадки больше не будет.

В судебном заседании свидетель ФИО9 суду пояснил, что является индивидуальным предпринимателем в сфере оценки и экспертизы, по существу пояснил суду, что осматривал спорный объект недвижимости, по просьбе ФИО3, с целью произвести оценку жилого дома. Свидетель осмотрел объект и все материалы передал в оценочную компанию «Эстима» для того, чтобы они делали расчеты. Свидетель осмотрел объект, произвел фотосъемку, каких-либо признаков при осмотре объекта, которые бы могли повлиять на рыночную стоимость, не обнаружил. Отделка была целая, трещин на обоях не было, плитка плотно друг к другу прилегала, признаков свидетельствующих о том, что будут выявлены какие-то недостатки не было. Когда ФИО3 начал снимать обои, обнаружил, что в комнате №, в коридоре, где лежит перемычка имеются глубокие трещины, поэтому обратился к свидетелю. ФИО3 снимал обои и потолочную плитку в присутствии свидетеля, который производил осмотр, замеры, когда сняли потолочную плитку, было обнаружено, что швы между плитами забиты тряпками, имеются характерные признаки смещения плит, обнаружили что некоторые трещины запенены монтажной пеной, все это находилось под обоями, шпаклевкой. На наружных несущих стенах тоже были трещины и видно было, что они ремонтировались или шпаклевались или раствором заделывались. Когда проводили оценку, фундамент не вскрывали, а когда проводили экспертный осмотр, свидетель залез подпол и увидел, что блок лежит на грунте, увидел это когда лопатой откопал землю, т.е. в основании бетонной подушки под фундаментом нет, также свидетель пояснил, что первоначальной осмотр фундамента был проведен внешний, визуально, ничего не сыпалось, признаков, которые бы сигнализировали о том, что что-то может повлиять на результат оценки не было. Свидетель пояснил, что стены осматривал визуально, снаружи больших трещин не обнаружил, отделка была целая, на обоях и через обои трещин не видел, ширина стены на которой сходятся бетонные плиты с двух сторон 250мм., стена кирпичная, выложена из пустотелого силикатного кирпича. На вопрос какие демонтажные работы в доме были произведены, свидетель пояснил, что все работы были связаны с отделочными материалами, сняты обои в коридоре, в угловой комнате и в комнате второй угловой, вскрыта часть потолка, где швы примыкают в перекрытии. Шов межплитный вскрывался шпателем, удалялась потолочная плитка.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав пояснения представителей сторон, эксперта, свидетеля, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, 25.10.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> (т. 2, л.д. 5), стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества будет составлять 3300000, 00 руб., основной договор должен быть заключен в срок до 15.12.2023г. Покупатель ознакомлен с техническим состоянием объекта и претензий не имеет, стороны установили, что видимые недостатки объекта недвижимости не могут являться основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ. Продавец обязуется передать объект покупателю в пригодном для проживания состоянии, не обремененный задолженностями и коммунальными платежами.

16.11.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> (т. 1, л.д. 15-16).

Согласно п. 2.1. указанного договора, стороны определили стоимость объекта в сумме 3300000, 00 руб., из которых 300000, 00 руб. – земельный участок и 3000000, 00 руб. – жилой дом.

Согласно п. 2.2. договора, стороны установили следующий порядок оплаты: сумма 775628, 25 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала, предназначенного для оплаты первоначального взноса за жилое помещение, а сумма 2524371, 75 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО3 и ФИО2 в соответствии с кредитным договором № от 16.11.2023г., заключенным с ПАО Сбербанк. Расчет по сделке купли-продажи объекта за счет средств материнского капитала производится путем перечисления средств продавцу пенсионным органом по поручению покупателя (п. 2.3.1.2.1.). 

Согласно сведениями Росреестра от 20.12.2023г. собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> является с 17.11.2023г. ФИО3 (т. 1, л.д. 45-62).

Также из материалов дела следует, что 18.03.2003г. ОВД 

<

адрес> края на имя ФИО1 выдан паспорт серии 01 03 №, зарегистрирована ФИО1 с 10.11.2023г. по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3, 

<

адрес> (т. 1, л.д. 25). 

10.11.2010г. Отделением УФМС России по 

<

адрес> и 

<

адрес> на имя ФИО3 выдан паспорт серии 01 09 №, зарегистрирован ФИО3 с 23.03.2004г. по адресу: 

<

адрес>, мкр. 2, 

<

адрес> (т. 1, л.д. 26-27), аналогичная информация представлена УФМС РФ по 

<

адрес> от 12.01.2024г. (т. 1, л.д. 131). 

Согласно информации Отделения фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по 

<

адрес> от 17.01.2024г., ФИО2 является владельцем государственного сертификата на материнский капитал серии МК-Э-032-2020 №. 18.12.2023г. поступило заявление о распоряжении средствами материнского капитала в сумме 775628, 25 руб. на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договор купли-продажи заключен между ФИО1 и ФИО3 (супругом ФИО2). 21.12.2023г. от ФИО2 поступило заявление об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала. 21.12.2023г. принято решение об удовлетворении заявления об аннулировании ранее поданного заявления. Перечисление денежных средств не осуществлялось. (т. 1, л.д. 129).

Таким образом судом установлено, что 25.10.2023г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, стороны пришли к соглашению по стоимости имущества - 3300000, 00 руб., покупатель ознакомился с техническим состоянием объекта и претензий к нему не имел. Установлено судом, что 16.11.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по вышеуказанному адресу, сторонами определена стоимость объекта 3300000, 00 руб. (300000, 00 руб. – земельный участок и 3000000, 00 руб. – жилой дом), также сторонами определен порядок оплаты: сумма 775628, 25 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала, а сумма 2524371, 75 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО3 и ФИО2 в соответствии с кредитным договором № от 16.11.2023г., заключенным с ПАО Сбербанк. Установлено, что по состоянию на 20.12.2023г. собственником указанных объектов недвижимости является ФИО3 Установлено, что ФИО1 зарегистрирована с 10.11.2023г. по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3, 

<

адрес>, а ФИО3 с 23.03.2004г. по адресу: 

<

адрес>, мкр. 2, 

<

адрес>. Также установлено судом, что ФИО2 является владельцем государственного сертификата на материнский капитал серии МК-Э-032-2020 №, 18.12.2023г. от нее поступило заявление о распоряжении средствами материнского капитала в сумме 775628, 25 руб. на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, а 21.12.2023г. от ФИО2 поступило заявление об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала, которое решением от 21.12.2023г. удовлетворено, перечисление денежных средств не осуществлялось. 

Установленные судом обстоятельства лицами участвующими в деле не оспаривались и не опровергались. 

Истец/ответчик ФИО1 обратившись в суд с настоящими требованиями ссылается на то, что денежные средства в сумме 775628, 25 руб. отделением фонда пенсионного и социального страхования РФ по 

<

адрес> ей не перечислены, в связи с аннулированием ФИО12 заявления о распоряжении средствами материнского капитала по неизвестным причинам. Указанные средства просит суд взыскать с ФИО3 и ФИО2

Ответчик/истец ФИО3 обратившись в суд с встречными исковыми требованиями ссылается на то, что дом не пригоден для проживания, при производстве им ремонта были установлены скрытые недостатки, поэтому просит признать договор купли-продажи спорного недвижимого имущества прекращенным и взыскать с ФИО1 денежные средства оплаченные по сделке, в качестве доказательства представил суду отчет № Оценочной компании Эстима (т. 1, л.д. 175-259).

Разрешая заявленные требования, суд учитывает следующее. 

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В ходе судебного разбирательства, учитывая предмет заявленных по искам требований и позицию сторон, судом (по ходатайству представителя ФИО3 – ФИО4 и с учетом представленных вопросов для эксперта представителем истца/ответчика ФИО1 – ФИО10) была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт» (656064, 

<

адрес>, Павловский тракт, 63а, телефон: 

<

***>), эксперты были предупреждены об ответственности по ст. 307 УК РФ. Оплата за производство экспертизы возложена на истца/ответчика ФИО1 в размере 30% от суммы подлежащей оплате за производство экспертизы и на ответчика/истца ФИО3 в размере 70% от суммы подлежащей оплате за производство экспертизы.

Как следует из заключения эксперта (т. 2, л.д. 175-210), при судебном осмотре жилого дома литера А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с пристроем а, выявлены следующие строительно-технические недостатки: (дефекты) и несоответствия требованиям СП 55.13330.2016 при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых индивидуальных домов:

-фундаменты - основанием подошвы сборных фундаментов мелкого заложения (низ фундаментных блоков на 0,7-0,6м ниже планировочной отметки земли) является грунт, без устройства подготовки и армированной подушки, в результате чего связь между отдельными блоками фундаментов, уложенными в один ряд отсутствует, что при замачивании и увеличении нагрузки приводит к неравномерной осадке частей фундаментов, и трещинам в наружных и внутренних стенах и перегородках из кирпича опирающихся на фундаментные блоки;

-отмостка - асфальтовое покрытие территории, примыкающее к наружным стенам со стороны заднего и правого фасадов, имеет многочисленные трещины, позволяющие просачивание атмосферных осадков в грунт и под подошву фундаментов; бетонная - со стороны переднего и левого фасадов, ширина недостаточна при данном заложении фундаментов и просадочных грунтах под подошвой фундаментов, имеет трещины и отслоение от наружных стен, при недостаточном водоотведении от отмостки (при планировке прилегающего участка земли к отмостке без уклона от нее), возможно просачивание атмосферных осадков в грунт и под подошву фундаментов, что грозит дополнительной просадкой стен;

-стены - наружные стены многослойные, толщиной 500мм см., несущая часть из пустотелого силикатного кирпича толщиной 250мм, облицовка наружных стен из пустотелого кирпича, толщиной 120мм, слой облицовки закреплен армированием к несущему слою, между слоями кирпичной кладки засыпана керамзитовая крошка. При таком устройстве стен не допустима осадка подошвы фундаментов. В результате неравномерной просадки подошвы фундаментных блоков образованы многочисленные трещины в стенах. Внутренние стены (несущие, толщиной 250мм) и перегородки (толщиной 120мм) однослойные, кирпичные, оштукатуренные, с чистовой отделкой обоями, опираются на фундаментные блоки. На внутренней поверхности, как стен, так и перегородок выявлены многочисленные осадочные трещины; 

-перемычки как несущие, так и рядовые - железобетонные, опирание рядовых перемычек на кирпичную кладку минимально допустимое;

-перекрытия выполнено из пустотных железобетонные типа ПТК, размерами 6,0м*1,2м., опирание плит непосредственно на несущую кирпичную кладку стены по ряду «Б», со стороны помещения 4 комнаты, составляющее 65-80мм, не соответствует минимально допустимому нормативному - 120мм., между отдельными плитами образованы зазоры, шириной до 20мм.;

-крыша вальмовая со стропильной деревянной системой. В пространстве крыши на элементах стропильной системы и на поверхности утеплителя выявлены следы замачивания. В стропильной системе использованы доски с не удаленным обзолом, что ведет к их загниванию в течении времени. Утеплитель керамзитовая крошка - загрязнен опилками. Поверх слоя утеплителя отсутствуют ходовые мостики, что приводит к смещению насыпного утеплителя, к изменению толщины слоя, к ухудшению теплотехнических свойств чердачного покрытия;

-кровля - волнистые асбестоцементные листы по разряженной деревянной обрешетке. Выявлены многочисленные просветы, трещины в листах шифера, отсутствие конькового элемента, что приводит к попаданию снега и атмосферных осадков в пространство крыши. Примыкание кровли к дымовой трубе не герметично, выявлены протечки в данном месте;

-полы - дощатые по деревянным лагам, уложенным на кирпичные столбики, деревянные конструкции не пропитаны и не покрыты антисептической подготовкой, под лаги не уложены гидроизолирующие прокладки;

-чистые полы – линолеум;

-потолки - оклеены потолочной плиткой (частично повреждена плитка), часть - (в комнате 2 ) выполняются подвесные по деревянному каркасу.

Конструктивное устройство фундаментов, отмостки, стен, перекрытия полов, крыши, утеплителя, кровли со всеми указанными недостатками выполнено до ДД.ММ.ГГГГ. Определить в какое время произошла осадка подошвы фундаментов, просадка стен, опирающихся на них, время образования трещин в стенах, перекрытиях, перегородках не представляется возможным, так как утвержденные методы и методики для выполнения таких действий в Минюсте отсутствуют, также отсутствуют научно обоснованные методики по определению точного времени возникновения различных повреждений конструктивных элементов. Исходя из материалов дела, результатов проведенного осмотра, эксперт приходит к выводу, что замачивание грунта под подошвой фундаментов, наиболее вероятно, происходило в процессе строительства до ДД.ММ.ГГГГ, что и привело к образованию дальнейших недостатков в виде трещин. А расширение трещин могло происходит и после ДД.ММ.ГГГГ, при попадании атмосферных осадков в грунт через трещины в отмостке.

По второму вопросу эксперт ответил:

Конструктивное устройство здания - его отмостки, стен колодцевой кладки, перекрытий, фундаментов мелкого заложения - при опирании на грунт блоков, уложенных в один ряд, без железобетонных поясов по верху, без железобетонной подушки под подошвой блоков, не имеющих связи между отдельными блоками, при замачивании грунтов под подошвой блоков приведет к дальнейшей просадке фундаментов и образованию трещин в конструкциях стен и чердачного перекрытия. Без устройства водоотведения от стен здания, без увеличения ширины бетонной отмостки, без устройства новой отмостки поверх старой. Представляет угрозу жизни и здоровью при просадке подошвы фундаментов свыше нормативных допусков, которая может привести к обрушению отдельных конструкций.

Конструктивное устройство крыши - утеплитель керамзитовая крошка - загрязнен опилками, что повышает пожарную опасность и угрозу имуществу в случае пожара. Поверх слоя утеплителя отсутствуют ходовые мостики, что приводит при работе на крыше к смещению насыпного утеплителя, к изменению толщины слоя, к ухудшению теплотехнических свойств чердачного покрытия. Угроза жизни и здоровью отсутствует.

В пространстве крыши на элементах стропильной системы и на поверхности утеплителя выявлены следы замачивания. В кровле выявлены многочисленные просветы, трещины в листах шифера, отсутствие коньковых элементов, примыкание кровли к дымовой трубе не герметично, выявлены протечки в данном месте. Данные недостатки приводят к попаданию снега и атмосферных осадков в пространство крыши, замачиванию утеплителя, ухудшению его теплотехнических свойств. Для устранения последствий недостатков, требуется устройство стяжки поверх слоя утепления, ремонт шиферного покрытия и его примыканий (коньки кровли, примыкания к дымовой трубе. Угроза жизни и здоровью отсутствует.

При устройстве разряженной обрешетки, выполненной поверх стропил, использованы доски с не удаленным обзолом, что ведет к их загниванию в течении времени. Элементы стропильной системы и разряженной обрешетки не имеют огнезащитной и антисептической пропитки, что повышает пожарные риски и уменьшает срок службы конструкций. Необходимо выполнить пропитку. Угроза жизни и здоровью отсутствует.

Конструктивное устройство деревянных полов по деревянным лагам, уложенным на кирпичные столбики - деревянные конструкции не пропитаны и не покрыты антисептической подготовкой, под лаги не уложены гидроизолирующие прокладки. Данное обстоятельство ведет к уменьшению срока службы конструкций пола и его основания. Угроза жизни и здоровью отсутствует.

Просадка основания стен по ряду в проеме между помещениями 4 и коридором привела, по состоянию на дату осмотра, к следующим последствиям: образовались трещины в примыканиях внутренней стены к наружным стенам и в месте опирания железобетонных балок, перекрывающих проем, на стены; произошло смещение плит перекрытия, как в продольном, так и поперечном направлениях. Без усиления проема, без увеличения опирания плит перекрытия в данном месте, дальнейшие деформации могут привести к разрушению опор и обрушению перекрытия, что является угрозой жизни и здоровью для собственников жилого дома.

По вопросу являются ли выявленные строительно-технические недостатки скрытыми, и было ли возможно их обнаружение при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи без демонтажа обоев и потолочной плитки, эксперт ответил следующее:

-состояние фундаментов, глубина заложения, могло быть осмотрено в подпольях жилого дома и оценено с привлечением специалиста. В соответствии с нормативными требованиями дефекты фундаментов относятся к явным дефектам;

-состояние отмостки и определение ее дефектов относится к явным дефектам;

-состояние наружных стен, при наличии трещин по состоянию на дату приемки конструкций при покупке и определение ее дефектов относится к явным дефектам;

-состояние внутренних стен в части наличия трещин под отделочными конструкциями, при отделке их поверхности штукатурным слоем и оклейкой обоями, при отсутствии повреждений обоев (разрывов в них, повреждения целостности) на дату приемки конструкций при покупке и определение ее дефектов относится к скрытым дефектам. Обнаружение дефектов внутренних стен при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи без снятия обоев (при их целостности и отсутствия разрывов обоев) не представляется возможным;

-состояние опирания перемычек и определение допущенных дефектов могло быть осмотрено и оценено с привлечением специалиста, относится к явным дефектам;

-состояние монтажа перекрытия, соединение плит между собой, опирание их на несущие стены на дату приемки при покупке и определении допущенных при монтаже дефектов относится к скрытым дефектам. Обнаружение дефектов, допущенных при монтаже плит перекрытия при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи без снятия потолочной плитки (при условии отсутствия разрывов и повреждения потолочной плитки в местах дефектов) не представляется возможным;

-состояние крыши, ее стропильной системы, обрешетки, кровельного покрытия, утеплителя при их оценке при приемке конструкций при покупке и определение их дефектов относится к явным дефектам;

-состояние полов могло быть осмотрено в подпольях жилого дома и оценено с привлечением специалиста, все дефекты, допущенные при производстве полов относятся к явным.

На вопрос возможно ли устранение выявленных недостатков, эксперт указал, что в таблице № перечислены выявленные экспертом недостатки строительных работ (дефекты), возможность их устранения (устранимые, неустранимые дефекты), и способы устранения дефектов или действия по уменьшению значительности дефекта при невозможности его полного устранения. Общая сумма затрат на исправление дефектов и уменьшения значительности дефектов при их неустранимое составит 395 217, 58 руб. (в том числе НДС – 65869, 60 руб.). Перечень работ, необходимых к производству и их объем, указан в приложении к данному заключению в графах 3 и 4.

Экспертом не выявлено следов механического воздействия собственников в местах расположения недостатков (указанных ФИО3), могущих повлиять на возникновение, выявленных на судебном осмотре, дефектов.

Механическое воздействие собственника жилого дома могло привести к образованию следующих выявленных экспертом недостатков, либо усугубить их:

-повреждения кровельного покрытия при ходьбе по нему:

-повреждения чистовой отделки внутренних стен, перегородок и потолков.

На возникновение других выявленных экспертом дефектов механическое воздействие собственника жилого дома не могло повлиять.

Согласно Таблице № (приложение к вышеуказанному экспертному заключению) (т. 2, л.д. 197-199) с указанием на наименование дефекта, характеристику дефекта и способы устранения следует:

1. Мелкое заложение сборных фундаментов без устройства подготовки и армированной подушки - дефект значительный, существенный, не устранимый, экономически нецелесообразно, требуется выполнить новую отмостку вокруг здания, поверх старых слоев, выполнить планировку грунта для водоотведения от отмостки, не допускать замачивания грунта под подошвой;

2. Ширина бетонной отмостки недостаточна, не обеспечен водоотвод от отмостки здания, наличие трещин в отмостке – дефект значительный, существенный, устранимый, необходимо выполнить бетонную отмостку вокруг здания;

3. В результате неравномерной просадки подошвы фундаментных блоков образованы многочисленные трещины в стенах – дефект значительный, существенный, устранимый, необходимо выполнить заделку трещин на всю глубину пеной и сверху жестким раствором;

4. Опирание рядовых перемычек на кирпичную кладку минимально допустимое, при трещинах в районе их опирания – дефект значительный, существенный, устранимый, необходимо выполнить заделку трещин на всю глубину пеной и сверху жестким раствором и не допускать замачивания грунта под подошвой;

5. Опирание плит перекрытия, опирающихся непосредственно на несущую кирпичную кладку стены по ряду «Б», со стороны помещения 4 комнаты, составляющее 65-80мм, не соответствует минимально допустимому нормативному - 120мм. Между отдельными плитами образованы зазоры, шириной до 20мм. Осадочные трещины - критический дефект, существенный, устранимый, требуется выполнить усиление стен, перемычек, проема, увеличить опирание плит за счет усиления стен металлическим каркасом, выполнить заделку трещин в стенах и между плитами перекрытия на всю глубину жестким раствором и восстановить оклейку стен обоями, оклейку потолка плиткой;

6. Утеплитель керамзитовая крошка (уложен по верху плит перекрытия этажа) - загрязнен опилками (увеличение пожарных рисков), не защищен от замачивания при попадании снежных заносов и протекании кровли, отсутствуют ходовые мостики что приводит к смещению насыпного утеплителя, к изменению толщины слоя, к ухудшению теплотехнических свойств чердачного покрытия малозначительный дефект, устранимый, необходимо выполнить растворную стяжку поверх утеплителя;

7. Не выполнена гидроизоляция, необходимая для защиты чердачного помещения от атмосферных осадков в случае нарушения целостности кровли. Используют гидроизоляционный слой - специальную мембрану, она крепится к стропилам брусками обрешетки - малозначительный дефект, неустранимый, экономически нецелесообразно, требуется провести ремонт кровельного покрытия;

8. При устройстве обрешетки использованы доски с не удаленным обзолом, что ведет к их загниванию в течении времени - малозначительный дефект, устранимый, необходимо удалить обзол с досок обрешетки;

9. Кровля: волнистые асбестоцементные листы по разряженной деревянной обрешетке. Выявлены многочисленные просветы, трещины в листах шифера, отсутствие конькового элемента, что приводит к попаданию снега и атмосферных осадков в пространство крыши. Примыкание кровли к дымовой трубе не герметично, выявлены протечки в данном месте – дефект значительный, существенный, устранимый, необходимо выполнить ремонт кровли;

10. Деревянные конструкции стропильной системы и обрешетки не пропитаны и не покрыты антисептической подготовкой, отсутствует огнезащитная обработка антипиренами - дефект значительный, существенный, устранимый, требуется провести антисептическую пропитку и огнезащитную обработку антипиренами деревянных конструкции стропильной системы и обрешетки;

11. Полы: дощатые по деревянным лагам, уложенным на кирпичные столбики, деревянные конструкции не пропитаны и не покрыты антисептической подготовкой, под лаги не уложены гидроизолирующие прокладки. Отсутствует утепление полов - малозначительный дефект, неустранимый, экономически нецелесообразно;

12. Повреждение чистовой отделки внутренних стен и потолков - малозначительный дефект, устранимый, необходимо восстановить чистовую отделку поверхностей.

Общая сумма затрат на исправление дефектов и уменьшения значительности дефектов при их неустранимости составит 395 217, 58руб (в том числе НДС – 65 869, 60 руб.). Перечень работ, необходимых к производству и их объем, указан в приложении к данному заключению в графах 3 и 4.

Оснований не принимать во внимание указанное заключение эксперта, суд не находит, при этом учитывает, что с данным заключением стороны были ознакомлены заблаговременно и опровергнуты выводы эксперта не были, экспертиза исполнена экспертом ФИО8 имеющим высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», специальную квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки», прошел повышение квалификации, стаж работы по специальности с 1973г., стаж экспертной работы с 2004г.

При проведении экспертизы, экспертом использована соответствующая литература, что отражено в самом заключении, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. 

При рассмотрении данного гражданского дела эксперт ФИО8, по ходатайству сторон, был опрошен судом в судебном заседании 14.11.2024г.

Таким образом, оснований не доверять эксперту, у суда, не имеется, доказательств обратного, суду не представлено, экспертиза проведена с выездом эксперта на место для осмотра объекта недвижимости, а также на основании предоставленных судом материалов настоящего гражданского дела, в котором имелись все необходимые документы для производства экспертизы, заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Анализируя представленные доказательства, судом установлено, что в спорном недвижимом имуществе действительно имелись недостатки, из которых состояние фундаментов, отмостки, наружных стен, состояние опирания перемычек, крыши и ее стропильной системы, обрешетки, кровельного покрытия, утеплителя, состояние полов, могло быть осмотрено, указанные недостатки относятся к явным дефектам.

Следовательно, перед приобретением жилого дома ответчик/истец ФИО3 (покупатель по договору купли-продажи) осмотрев дом, мог обнаружить наличие в нем явных дефектов, в том числе пригласив для осмотра соответствующего специалиста.

К скрытым дефектам экспертом отнесено - состояние внутренних стен в части наличия трещин под отделочными конструкциями и состояние монтажа перекрытия, соединение плит между собой, опирание их на несущие стены. 

Вместе с тем, экспертом в заключении отражено, что вышеуказанные скрытые дефекты устранимые, по первому дефекту необходимо выполнить усиление стен, перемычек, проема, увеличить опирание плит за счет усиления стен металлическим каркасом, выполнить заделку трещин в стенах и между плитами перекрытия на всю глубину жестким раствором и восстановить оклейку стен обоями, оклейку потолка плиткой, по второму дефекту требуется выполнить заделку трещин на всю глубину пеной, сверху жестким раствором и не допускать замачивания грунта под подошвой.

Общая сумма затрат на исправление всех дефектов, в том числе явных составит 395 217, 58 руб., также экспертом представлен перечень работ, необходимых к производству и их объем.

Ответчиком/истцом ФИО3 не представлено доказательств сокрытия истцом/ответчиком ФИО1 значимой информации об спорном объекте недвижимости от него, не представлено доказательств того, что ФИО3 был введен в заблуждение ФИО1 относительно свойств дома.

Не представлены суду доказательства ФИО3, что недостатки в доме (скрытые), установленные экспертом, являются неустранимыми, и/или что приведение дома в состояние, учитывая установленные в отношении жилого помещения требования, потребует несоразмерных затрат, а явные дефекты дома, ФИО3 при должной внимательности и осмотрительности, могли быть им установлены перед приобретением данного недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным и взыскании денежной суммы, судом не установлено, в удовлетворении данных требований ФИО3 надлежит отказать в полном объеме.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования по первоначальному иску ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 16.11.2023г. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств исполнения обязательств в полном объеме по указанного договору, покупателем ФИО3 и соответчиком ФИО2 (по первоначальному иску), суду не представлено.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства установлена статьей 395 ГК РФ, в соответствии с которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, в том числе и в случае неисполнения решения суда, возлагающего на должника обязанность по исполнению денежного обязательства.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от ДД.ММ.ГГГГ "О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

К размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст. 333 ГК РФ не применяются (п. 48).

Как установлено судом, 16.11.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества стоимостью 3300000, 00 руб., сторонами определен порядок оплаты: сумма 775628, 25 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала, а сумма 2524371, 75 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных банком ФИО3 и ФИО2 в соответствии с кредитным договором № от 16.11.2023г. Установлено, что с декабря месяца 2023г. собственником указанных объектов недвижимости является ФИО3, также установлено судом, что ФИО2 является владельцем государственного сертификата на материнский капитал серии МК-Э-032-2020 №, 18.12.2023г., установлено, что перечисление денежных средств не осуществлялось. 

Обязательства по указанному договору купли-продажи ФИО3 и соответчиком ФИО2 (владельцем сертификата на материнской капитал), в полном объеме не исполнены, сумма 775628, 25 руб. (оплачиваемая за счет средств материнского капитала) продавцу ФИО1 не выплачена, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, истец/ответчик ФИО1 вправе предъявить требование к указанным выше ответчикам о взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ, поскольку установлен судом факт невыплаты денежной суммы 775628, 25 руб. по договору купли-продажи от 16.11.2023г. 

Размер процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, произведенный истцом/ответчиком ФИО1, судом проверен, стороной ответчика/истца не опровергнут, контррасчет суду не представлен, в связи с чем, суд принимает расчет указанных процентов, произведенный истцом ФИО1

С учетом изложенного, не выходя за пределы заявленных требований, исковые требования истца ФИО1 о взыскании солидарно со ФИО3 и ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 17.11.2023г. по 14.11.2024г. в сумме 129459, 67 руб. и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ с 15.11.2024г. по день фактического исполнения обязательства, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, учитывая результат рассмотрения дела, солидарно с ФИО3 и ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 605 рублей 23 копейки, факт оплаты которой ФИО1 подтверждается квитанциями банка от 15.12.2023г. и от 29.10.2024г. (т. 1, л.д. 4, т.2, л.д. 263). 

Руководствуясь ст.ст. 98, 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков, удовлетворить. 

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере 775 628 рублей 25 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 129 459 рублей 67 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 605 рублей 23 копейки. 

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным и взыскании денежной суммы, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Славгородский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий И.Н. Шполтакова