Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2023 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Карвась В.Д.,

С участием представителя административного истца ФИО1,

Представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-108/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просила суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое, площадью 1946,5 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 1, адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 5 833 440 рублей.

Требования мотивированы тем, что здание на праве собственности принадлежит административному истцу, кадастровая стоимость здания по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела, представитель административного истца по доверенности ФИО1 уточнил заявленные требования в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 9 597 038 рублей.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные уточненные административные исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом результатов повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое, площадью 1946,5 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 1, адрес: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 определена кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01.01.2021 в размере 15 008 380 рублей 71 копека, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «Статус-Эксперт» от 06.06.2022 № 64/05-22, из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2021 составила 5 833 440 рублей 02 копейки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» судом назначена по делу судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно заключению эксперта ООО «СБД «ЭСКОРТ» от 21.10.2022 № 1158-К/22, итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости с по состоянию на 01.01.2021 составляет 11 744 727 рублей.

Административный истец не согласился с экспертным заключением, полагая, что оно изготовлено с нарушением норма ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности РФ», без учета физического состояния объекта оценки, при выделении стоимости земельного участка не был использован метод выделения. По ходатайству административного истца судом была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Агентство Независимой Оценки «Экспертиза Поволжья» от 21.08.2023 № 48/23, рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2021 составляет 9 597 038 рублей.

С результатами повторной судебной экспертизы не согласилось ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» и с учетом представленных замечаний, просило назначить повторную судебную экспертизу.

Не усмотрев сомнений или противоречий в заключение повторной судебной экспертизы, суд отклонил ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении повторной судебной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что помещение используется под склады, торговая деятельность не ведется. Вид разрешенного использования земельного участка: под земли производства. Рядом со зданием расположены здания производственно-складского назначения. ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ссылаются на Яндекс-карты 2023 года, однако Яндекс-карты 2019 года не указывают на наличие магазинов. При оспаривании кадастровой стоимости здания ранее, в 2018 году также здание определено было как складское. Объем здания был учтен исходя из технических характеристик технического паспорта 2013 года. ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» указывает на различие объема здания, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным на 2022 год, который не может быть применен для оценки здания по состоянию на 01.01.2021. кроме того, технический паспорт, составленный в 2022 году содержит ошибки в площади здания и его объеме. На странице 28 заключения содержится описка – применен не моральный износ, а функциональный износ здания, его обоснование содержится на странице 17 заключения. В период пандемии был не стабильный рынок недвижимости, взято среднее значение процента. Все объекты-аналоги подобраны в соответствии с сегментом рынка объекта оценки, являются приближенными, применены соответствующие корректировки. Процент загрузки был применен исходя из того, что объект не пользовался спросом в период пандемии. Ставка капитализации определена для производственно-складского назначения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

Согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Согласно подпункту "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом осуществлен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами производственно-складского назначения, то есть по сегменту рынка, к которому относится объект оценки.

Суд полагает необоснованным доводы представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о неверном отнесении объекта оценки к сегменту «Производственно-складского назначения», а именно «склады», поскольку на период проведения оценки, надлежащих доказательств использования здания в коммерческих целях не имеется, что подтверждается экспертным исследованием, пояснениями эксперта.

Суд полагает правомерным использование экспертом данных технического паспорта, изготовленного по состоянию на 2013 год, поскольку оценка рыночной стоимости объекта была проведена по состоянию на 01.01.2021. Иной технической документации на указанную дату у эксперта не имелось.

Подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 разъяснен критерий отбора объектов в качестве аналогов - один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам, к которым, в частности, относятся местоположение объекта, физические характеристики объекты и иные, влияющие на стоимость.

Выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода указанным требованиям соответствует. В частности, все аналоги относятся к одному сегменту с объектом оценки. Необходимость применения корректировок и отказ от их применения по тем или иным факторам, обоснована экспертом в заключение и сомнений у суда не вызывает. 

Эксперт дал исчерпывающие пояснения относительно подбора объектов-аналогов, примененных корректировок. Применение коэффициента недозагрузки, ставки капитализации в рамках доходного подхода также является обоснованным и мотивированным.

Исследовав заключение повторной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий или сомнений в заключение повторной судебной экспертизы судом не усмотрено.

Поскольку достоверной и обоснованной признается рыночная стоимость, определенная повторным экспертным заключением, оснований для принятия во внимание результатов оценки, указанных в отчете об оценке и в заключение первичной судебной экспертизы не имеется.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учётом результатов повторной судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный обратился в суд 21.07.2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое, площадью 1946,5 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 1, адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 9 597 038 рублей.

Дата подачи административного иска в суд 21.07.2022.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.10.2023.

Судья: М.А.Панкова