дело №а-114/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2018 года г. Кострома 

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Зиновьевой Г.Н., 

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратился в суд с вышеуказанным административным иском к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником здания – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 266,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 11 345 775,41 рублей. Однако действительная рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на ту же дату составляет 6 522 000 рубля, что подтверждается отчетом № №, выполненным ИП С. И.С. Между тем результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, который является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. 

В связи с этим административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости на период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2017 года включительно равной рыночной его стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 6 522 000 рубля. 

В ходе судебного разбирательства с согласия административного истца и его представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области исключено из числа ответчиков по делу и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В качестве заинтересованных лиц в деле также участвовали департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация города Костромы. Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы из числа участников процесса исключено.

В ходе судебного разбирательства административный истец ФИО1 неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просит установить кадастровую стоимость здания – нежилого строения (автомойка), назначение: нежилое здание, общей площадью 266, 3 кв. м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 8 448 000 рублей.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 указанные требования поддержали. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Костромы по доверенности ФИО3 с учетом того, что уточненные исковые требования основаны на заключении эксперта ФИО4, проводившего судебную экспертизу по делу, не возражала против их удовлетворения. 

Представители ответчиков - администрации Костромской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представили. От представителя администрации Костромской области по доверенности ФИО5 и директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области ФИО6 имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Выслушав участников процесса и их представителей, допросив свидетеля С. И.С. и эксперта П. А.Г., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - автомойка, назначение: нежилое здание, площадь 266,3 кв. м, количество этажей: 2, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 15-18, т. 1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 ноября 2017 года № № кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 11 345 775 рублей 41 копейка (л.д. 14, т. 1).

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта влияют на объем налоговых обязательств административного истца ФИО1, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для физических лиц является дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение в комиссию.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец изначально представил отчет №№ по оценке рыночной стоимости нежилого здания (автомойка) (кад. № № находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.03.2016 г., выполненный оценщиком ИП С. И.С. В отчете рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 6 522 000 рубля с учетом НДС (л.д. 19-148, т. 1).

Выводы отчета оценщик С. И.С. в целом подтвердил при допросе в судебном заседании в качестве свидетеля. Однако согласился в части с возражениями администрации города Костромы, представив в письменном виде ответ на данные возражения с уточненной стоимостью объекта недвижимости (л.д. 131-137, т. 2).

Впоследствии в материалы дела представлен новый (уточненный) отчет № № по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 01 марта 2016 года, выполненный ИП С. И.С. Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 6 673 000 рубля с учетом НДС (л.д. 1-130, т. 2). 

Выводы, изложенные в уточненном отчете, оценщик С. И.С., допрошенный судом в качестве свидетеля, подтвердил в полном объеме.

Вместе с тем ввиду возникших сомнений в достоверности величины рыночной стоимости объекта, определенной вышеуказанным отчетом № № ИП С. И.С., по ходатайству представителя администрации города Костромы по делу назначена судебная экспертиза по проверке данного отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Расходы на проведение экспертизы возложены на администрацию города Костромы.

Согласно экспертному заключению эксперта П. А.В. (л.д. 3-157. т. 3), оценщиком С. И.С. нарушены п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, так как в отчете отсутствует обоснование, каким является рынок, и какие наметились на нем тенденции. Это вводит пользователей в заблуждение и вызывает неоднозначное толкование, например, в справочных данных по корректировкам на стр. 50 и 60 отчета используются корректировки для активного рынка, но на момент проведения оценки сложившиеся тенденции, определенные в ходе экспертизы при анализе рынка, подтверждают, что рынок недвижимости является неактивным. 

Оценщиком нарушен п. 8 «и» ФСО № 3, поскольку в отчете отсутствует описание обоснования выбора используемых подходов и методов, в связи с чем невозможно понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком подхода (например, нет обоснования выбора метода капитализации, наиболее используемый оценщиками метод дисконтирования денежных потоков не рассмотрен вообще). В недостаточной мере выполнены требования п. 8 «з» ФСО № 3, поскольку нет анализа ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. 

При расчете стоимости объекта затратным подходом оценщиком использован метод сравнительной единицы по сборнику УПВС – сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости, которые применимы для оценки объектов (затрат), построенных по типовым проектам 1970-1980 г.г., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Однако объект исследования построен в 2014 году по новым (современным) технологиям. Поэтому применение сборников УПВС является ошибочным и ведет к искажению стоимости, поскольку за последние 50 лет технологии строительства, используемые материалы и их качественные характеристики, варианты использования новых конструктивных элементов на зданиях существенно изменились. Искажение рыночной стоимости в результате применения сборника УПВС подтверждается при сопоставлении рыночной стоимости объекта оценки, определенной затратным подходом, с рыночной стоимостью, рассчитанной сравнительным подходом, отличие в результатах составляет 48%.

Экспертом указано на нарушение оценщиком п. 11 ФСО № 3 и п. 25 ФСО № 7, так как осуществлении расчета по определению восстановительной стоимости в качестве коэффициентов использованы индексы Ко-Инвест, Письма Минстроя России, однако ссылки или копии материалов данных журналов и писем отсутствуют, поэтому проверить правильность расчетов и выбора используемых коэффициентов не представляется возможным, что нарушает принципы обоснованности и проверяемости.

Экспертом сделан вывод, что результат затратного подхода содержит в себе искажение стоимости, причиной расхождения является использование сборников УПВС, поэтому результаты затратного подхода необъективны. 

Вопреки требованиям п. 20 ФСО № 7 оценщик не осуществляет расчет стоимости земельного участка, хотя при получении итогового значения рыночной стоимости при исключении из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка определяется стоимость ОКСа. При этом оценщик применяет методологию очищения стоимости единого объекта недвижимости очищением долей приходящейся стоимости на земельный участок. Однако использование принципа очищения рыночной стоимости единого объекта недвижимости от доли, приходящейся на земельный участок, проводится исключительно для объектов отдельно стоящих, с выделенным под эксплуатацию земельным участком. Для другого типа объектов недвижимости (например, встроенных помещений) применение в расчетах данной процедуры не представляется возможным. Но в отчете оценщиком ошибочно применяется данная процедура для ряда объектов-аналогов (аналоги № 1 и № 3 (встроенные помещения) при проведении расчета сравнительным подходом). Эта же очищающая поправка применяется оценщиком для арендных ставок, которые не являются единым объектом недвижимости и в своей стоимости не содержат земельного участка, а содержат часть дохода, приходящегося на земельный участок, и эта доля дохода будет отличаться от доли рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Кроме того, арендная ставка объекта-аналога № 1 также относится к встроенному помещению, поэтому применение поправки и в этом случае методологически неверно и приводит к ошибочным результатам. Указанная информация относительно стоимости доли земельного участка, в т.ч. в арендных ставках, использованная в расчетах в сравнительном и доходном подходе, вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование результатов, что свидетельствует о нарушении п. 5 ФСО № 3.

Экспертом произведен и приведен в заключении расчет рыночной стоимости земельного участка (с использованием тех же земельных участков-аналогов, которые были использованы и оценщиком), которая составила 1 649 000 рублей. 

При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом экспертом получена величина 7 700 000 рублей (стоимость единого объекта 9 349 000 рублей – стоимость земельного участка 1 649 000 рублей). Для сравнения: у оценщика С. стоимость объекта оценки доходным подходом составила 5 535 773 рубля. Экспертом сделан вывод о том, что результат, полученный оценщиком с применением доходного подхода, необъективен, т.к. сильно искажен коэффициент капитализации; использованные оценщиком корректировки (в части доли земельного участка, технического состояния объекта-аналога № 1, скидки на торг, которые использованы как для активного рынка) не соответствуют рыночной ситуации, что вводит пользователей отчета в заблуждение. Таким образом, оценщиком нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 25 ФСО № 7.

При расчете стоимости сравнительным подходом эксперт указал на неверно примененные оценщиком поправки (корректировки), включая поправку на торг, на местоположение по аналогу № 2, поправку на размер (площадь) земельного участка – у оценщика это выделяемая доля в составе единого объекта недвижимости. Также указал на неприменение оценщиком поправки на техническое состояние объектов (оценщиком применена лишь поправка на состояние отделки), хотя объекты-аналоги имеют различную степень физического износа. Согласно проведенному экспертом расчету рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, единая стоимость объекта оценки составила 10 320 000 рублей, стоимость ОКСа без учета земельного участка – 8 671 000 рублей. Экспертом сделан вывод о том, что оценщиком была занижена рыночная стоимость, полученная путем применения сравнительного подхода, нарушен п. 5 ФСО № 3, информация относительно необходимого применения поправок на торг для неактивного рынка, разницы площади земельных участков, местоположения аналога № 2, технического состояние объектов-аналогов была искажена, неверно была применена поправка на долю земельного участка, в связи с чем также нарушены требования п. 25 ФСО № 7 о принципах обоснованности и проверяемости отчета. 

Экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость объекта исследования оценщиком была занижена, расчеты проведены методологически неверно, результаты итоговой стоимости не соответствуют действительности и не могут приниматься во внимание. Таким образом, отчет № 081/17к составлен с нарушением законодательства Российской Федерации – Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7), а значит, не соответствует установленным требованиям, поэтому не может быть принят во внимание для разрешения судебного спора, т.к. вводит пользователей в заблуждение.

Итоговая рыночная стоимость объекта исследования (ОКС), определенная экспертом, составила 8 448 000 рублей.

В судебном заседании эксперт П. А.Г. выводы, изложенные в своем заключении, подтвердил в полном объеме. 

У суда не имеется повода не доверять представленному заключению эксперта П. А.Г., поскольку оно является допустимым доказательством по делу, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, стаж экспертной работы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта логичны и последовательны. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и положениями федеральных стандартов оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, уточненные административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта. 

При таких обстоятельствах, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 8 448 000 рублей.

Датой подачи настоящего заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной следует считать 19 декабря 2017 года.

В судебном заседании представителем администрации города Костромы ФИО3 заявлено ходатайство об отнесении судебных расходов по проведению экспертизы по настоящему делу на административного истца ФИО1, поскольку администрацией города Костромы денежные средства в счет оплаты экспертизы в размере 40 000 рублей не перечислены.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 возражали относительно удовлетворения данного ходатайства, полагая, что указанные расходы должна нести администрация города Костромы. Кроме того, заявили о том, что в любом случае расходы на экспертизу подлежат снижению ввиду несоразмерности, поскольку оценщику С. И.С. за услуги по оценке была оплачена сумма в размере 10 000 рублей. 

Разрешая указанное ходатайство администрации города Костромы, суд исходит из следующего.

Согласно статье 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К судебным издержкам относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1 и 7 статьи 106 КАС РФ). 

Ч. 3 ст. 108 КАС РФ предусмотрено, что эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами. 

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего кодекса.

В абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска. 

Разница между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью, установленной настоящим решением суда, составляет 2 897 775 рублей 41 копейку (11 345 775,41 рублей – 8 448 000 рублей), т.е. превышение имеет место на 25, 54 % (100% - 8 448 000 х 100% /11 345 775, 41), что, учитывая вышеприведённую позицию Конституционного Суда Российской Федерации не позволяет сделать вывод о таком превышении, которое может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца. 

Администрация Костромской области как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, не оспаривала заявленные требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена судом на основании экспертного заключения эксперта П. А.Г., с которым административный истец согласился.

В связи с этим, исходя из указанных норм и разъяснений, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы на проведение экспертизы по настоящему делу в размере 40 000 рублей (счет на оплату представлен в материалы дела – л.д. 2, т. 3) подлежат отнесению на административного истца ФИО1 

Поводов для снижения судебных расходов суд не усматривает, поскольку доказательств того, что указанная сумма носит явно неразумный (чрезмерный) характер, суду не представлено. 

Сам по себе тот факт, что за услуги оценщика С. И.С. административным истцом было оплачено 10 000 рублей, не может послужить основанием для вывода о неразумности расходов на экспертизу в размере 40 000 рублей. 

Между тем, как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость объекта – автомойка, назначение: нежилое здание, площадь 266,3 кв. м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 8 448 000 (восемь миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления считать 19 декабря 2017 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу эксперта П.А.Г. за проведение судебной экспертизы 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда Г.Н. Зиновьева