...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2024 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Голубевой Ю.В., при секретаре Смирновой Т.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску КАА к Администрации Рузского городского округа Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от 15.12.2023 года, заключенный между администрацией Рузского городского округа Московской области (Арендодатель) и КАА (Арендатор) с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что 15.12.2023 года по итогам открытого Аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № от 04.12.2023 между Администрацией Рузского городского округа Московской области и КАА был заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», местоположение: (адрес) (далее-Договор). 

Из пояснений со стороны истца следует, что земельный участок предоставлялся КАА для использования в соответствии с видом разрешенного использования, а именно, для строительства индивидуального жилого дома (п.1.1. Договора). Договор заключен на длительный срок 13 лет и 2 месяца: с 15.12.2023 года по 15.02.2037 года.

Ссылаясь на перечисленные в 4 разделе Договора права и обязанности сторон, в том числе указанную в п. 4.4.13. Договора обязанность Арендатора письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за три месяца, о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при его досрочном освобождении, а также установленные п.7.3, п.7.4. Договора запреты на заключение договоров уступки требования (цессии) по Договору и субаренды земельного участка, представитель истца поясняет, что ввиду объективных обстоятельств, связанных с потерей работы и основного источника дохода, планы истца на будущее изменились, интерес к данному земельному участку пропал, строить дом истец не намерен, земельный участок до настоящего времени не освоен, на земельном участке ничего не производилось, оплачивать арендные платежи для истца является более чем затруднительно.

Исходя из изложенных выше обстоятельств, истец, руководствуясь п. 4.4.13. Договора направил ответчику обращение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по причине наличия объективных обстоятельств, исключающих возможность использования (освоения) земельного участка в соответствии с его назначением и разрешенным видом использования из-за потери источника дохода и возникшей невозможностью оплачивать арендные платежи, на что получил оформленный письмом № от 09.04.2024 года, отказ.

Не соглашаясь с отказом, истец просит суд учесть, что из-за отсутствия объективной возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования, участок за время действия договора аренды, не осваивался и не осваивается по настоящее время.

Также, представитель истца просит учесть наличие установленных п.1.3. Договора обременительных условий в отношении земельного участка, а именно, наличия охранных зон, в соответствии с которым: охранная зона ...; Третий пояс зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения - подольско- мячковского водоносного комплекса, эксплуатируемого скважинами № и №; с учетом описательной части ... земельный участок может быть отнесен к ЗСО ** (Сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения); полностью расположен в приаэродромной территории аэродрома Кубинка; установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ; доступ на земельный участок возможен посредством земельного участка с кадастровым номером №

Исходя из чего, нахождение спорного земельного участка в охранной зоне ЛЭП, поясе охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также приаэродромной зоне, накладывают по мнению со стороны истца серьезные ограничения в использовании земельного участка. 

Представитель истца также считает, что вопреки законодательно установленному запрету на ограничение прав на землю, установленному ст. 612 ГК РФ, Арендодатель лишил Арендатора права взыскания убытков путем включения в пункт 1.6. спорного Договора следующих условий: топографическая съемка земельного участка не проводилась; Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах земельного участка инженерные коммуникации, в том числе подземные и, что указанное обстоятельство не дает право Арендатору требовать с Арендодателя возмещения расходов, связанных с освоением земельного участка и возврата уплаченной арендной платы по договору.

По мнению стороны истца, указанное условие Договора не согласуется с видом разрешенного использования земельного участка - «для индивидуального жилищного строительства», поскольку наличие подземных коммуникаций может воспрепятствовать строительству, нахождение спорного земельного участка в охранной зоне ЛЭП, поясе охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также приаэродромной зоне, может привести к убыткам Арендатора земельного участка при его освоении, которые по закону он вправе был бы взыскать.

Ввиду наличия объективных обстоятельств личного характера, а также исходя из обременительных условий договора, воспользовавшись правом на досрочное расторжение договора, истец принял решение о расторжении спорного договора аренды земельного участка, однако в связи с невозможностью решения данного вопроса во внесудебном порядке, вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении заявленных требований настаивает, просит иск удовлетворить, пояснила, что в настоящее время у истца нет финансовой возможности построить дом, вносить арендные платежи и использовать земельный участок в соответствии с его назначением, в связи с чем, истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, но ему было отказано. 

Представитель ответчика - администрации Рузского городского округа Московской области - в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, возражений относительно предъявленных требований не представил. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, проверив представленные доводы, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (ч. 3 ст. 420 ГК РФ).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки, а одна из сторон сделки уклоняется от заключения договора.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ, его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 7 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 15.12.2023 года между администрацией Рузского городского округа Московской области и КАА заключен договор аренды № земельного участка с №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: (адрес)

Указанный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 15.12.2023 года на основании результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на территории Рузского городского округа Московской области от 04.12.2023 года, согласно выписке из протокола о результатах Аукциона № от 04.12.2023 г. 

По условиям договора срок аренды установлен на 13 лет и 2 месяца с «15» декабря 2023 года по «15» февраля 2037 года, годовая арендная плата за земельный участок составляет 464 010.4 рублей.

В соответствии с п. 3.9. договором аренды № от 15.12.2023, арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который изменяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор аренды.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 4).

В соответствии с ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч. 2).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрен положениями ст. 620 ГК РФ и не является исчерпывающим, поскольку договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Из п. 4.4.13. договора аренды от 15.12.2023 года усматривается, что арендатор при досрочном расторжении договора, обязан направить арендодателю уведомление не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец обращался к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды, указывая на отсутствие финансовой возможности нести бремя содержания участка и оплаты арендных платежей, тем самым, досудебный порядок истцом был соблюден.

Так, как усматривается из представленных в деле доказательств, (дата) КАА обратился в администрацию Рузского городского округа Московской области с заявлением о расторжении договора аренды № от 15.12.2023 года, ссылаясь на отсутствие финансовой возможности выполнения обязательств по договору.

Факт обращения истца к ответчику в досудебном порядке за разрешением спора представителем ответчика в судебном заседании не отрицался, кроме того, им в материалы дела представлен ответ на обращение КАА, в котором указано, что согласно сводному заключению Министерства имущественных отношений Московской области от 05.04.2024 г. № КАА отказано в расторжении договора аренды.

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ч. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Частью 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Обращаясь с заявлением о расторжении договора аренды в администрацию Рузского городского округа МО, а затем в суд с иском, истец указывает на существенное изменение обстоятельств, в том числе связанных с его финансовым положением, при котором использование земельного участка в целях, для которых был заключен договор аренды, в т.ч. с учетом имеющихся ограничений, не представляется возможным.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. 

При таких обстоятельствах, учитывая отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке при существенно изменившихся у истца обстоятельствах, учитывая установленный договором аренды запрет истцу передавать спорный земельный участок третьим лицам в порядке уступки прав и обязанностей либо в субаренду, суд, исходя из установленных по делу обстоятельств и возможности применения вышеприведенных положений ст. ст. 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Следовательно, по общему правилу, расторжение договора влечет прекращение соответствующих обязательств на будущее время и не освобождает от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого прекращения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск КАА к администрации Рузского городского округа Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный по результатам проведения торгов от 04.12.2023 года № между администрации Рузского городского округа Московской области и КАА.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рузский районный суд Московской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 июля 2024 года.

Судья Ю.В. Голубева