Дело № 2-1443/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице:

председательствующего судьи Федоровой Ю.Ю.,

при секретаре судебного заседания Нурмиевой А.Р.,

с участием истца ФИО4,

представителя истца ФИО9,

ответчика ФИО20,

представителя ответчика ФИО21,

третьего лица ФИО22,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе права и обязанностей покупателя, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором, с учетом уточнения требований (л.д. 122-124 т.1), просил перевести на истца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, 1890/52372 доли в праве общей долевой собственности на нежилое смещение - подземную автостоянку, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Новосибирск, 

<

адрес>, общей площадью 973,7 кв.м., кадастровый №.

В обоснование заявленных требований указано следующее. Истец ФИО1 является собственником 13860/52372 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 973,7 кв.м., кадастровый №. Ответчику ФИО3 ранее принадлежали 1890/52372 долей в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение. В августе 2024 года истец узнал о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи, в соответствии с которым 1890/52372 в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку были проданы свой ФИО2. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО10 E.Г., запись регистрации №, переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись регистрации №.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. Так, в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Согласно сведениям государственного реестра количество сособственников подземной автостоянки, доля в праве на которую стала предметом продажи и настоящего дыра, составляет менее двадцати участников. Вместе с тем, данное обстоятельство не является основанием освобождения ответчика ФИО3 от выполнения обязанности по надлежащему письменному извещению других участников долевой собственности, обладающих преимущественным правом покупки спорной доли, о намерении продать свою долю третьему лицу (ответчику ФИО2) в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 250 ГК РФ путем направления письменного извещения. Письменного извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку истец не получал, от покупки спорной доли не отказывался. При этом ответчик ФИО3 не известила истца, а также других участников палевой собственности в письменной форме о своем намерении продать свою долю постороннему лицу, нарушив тем самым принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ. Истец готов приобрести спорную долю в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку и располагает для этого достаточными средствами.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО5 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании отсутствовала, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, обеспечила явку своего представителя, представила письменные возражения (л.д. 163-164 т.1).

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, представил возражения (л.д. 1-2 т.2).

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, представила письменные возражения (л.д. 76-77 т.1).

Третье лицо ФИО18 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо – нотариус ФИО10 в судебном заседании отсутствовала, надлежащим образом извещена, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что процедура продажи недвижимого имущества соблюдена, представила письменные возражения (л.д. 203-210).

Представитель третьего лица – Управления федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебном заседании отсутствовал, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.

Третьи лица - ФИО11, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО19 в судебном заседании отсутствовали, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Заслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец является собственником 13860/52372 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 973,7 кв.м. (л.д. 20-36 т.1).

Ответчику ФИО3 ранее принадлежали 1890/52372 долей в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 101-104 т.1).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 1890/52372 в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку были проданы свой ФИО2. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО10 E.Г., запись регистрации № (л.д. 79-80 т.1)

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись регистрации № (л.д.13-16 т.1).

Согласно вышеуказанному договору купли-продажи, предметом договора является 1890/52372 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, площадь 973,7 кв.м., назначение – нежилое, наименование - подземная автостоянка, количество этаже 2, в том числе подземных 2, находящееся по адресу: 

<

адрес>, в пользование покупателю переходит парковочное место № (строительный) (п. 1.1. договора). 

Согласно п. 1.2. договора указанный объект недвижимости принадлежал продавцу в том числе на основании договора №/п участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2. договора №/п участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является парковочное место № (строительный), из приложения к которому усматривается местонахождение указанного парковочного места (л.д.81-82 т.1).

Из представленных нотариусом ФИО10 в материалы дела по запросу суда документов, послуживших основанием для заключения спорного договора купли-продажи усматривается, что нотариусом было отобрано заявление у ФИО2 о том, что она не состоит в зарегистрированном браке (л.д.106 т.1), отобрано заявление у супруга ФИО3 об отсутствии возражений на заключение данной сделки (л.д.107 т.1), а также извещение от ДД.ММ.ГГГГ, размещенное на официальном сайте, о продаже доли в праве, с указание срока размещения 2 месяца 16 дней, с указанием цены и адреса объекта недвижимости (л.д. 108). 

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что при формировании своей процессуальной позиции ответчик ссылается на выводы Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО8», в котором отражен подход к спорным правоотношениям. Указала, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования принадлежащим конкретному лицу объектом. Из договора №/п от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве, заключенным между ОАО «Стройтрест №» и ФИО3, объектом строительства является парковочное место № (строительный), расположенное на территории подземной автостоянки строящегося многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>, №, к договору приложен план подземной автостоянки, на котором отмечено местоположение парковочных мест, в том числе места №. Ответчики при оформлении сделки обратились к нотариусу ФИО10. сделка была удостоверена в нотариальном порядке в связи с наличием в отношении нежилого помещения подземной автостоянки более 20 записей о регистрации нрава долевой собственности, извещение о намерении продать свою долю было размещено ответчиком ФИО3B. на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в предусмотренный ст.250 ГК РФ срок (пункт 4.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

В своих пояснениях ответчик ФИО2 указала, что истец своем исковом заявлении преднамеренно упустил одно важное обстоятельство, а, именно, что парковочное место находится на территории подземной автостоянки, расположенной по адресу 

<

адрес>, на земельном участке многоквартирного дома с помещениями общественного назначения на первом этаже, помещениями эксплуатирующих служб товарищества собственников жилья в подвальном помещении. В проектной документации и разрешении на ввод в эксплуатацию данный многоквартирный дом проектировался и сдавался вместе с подземной автостоянкой. В стоимость проекта и строительства многоквартирного дома частично включалась и стоимость одного квадратного метра нежилой площади подземной автостоянки принадлежащей дому. Затем - каждое парковочное место продали конкретному потребителю. Подземная автостоянка проектировалась исходя из 24 парковочных мест, которые должны были принадлежать собственникам квартир — участников долевого строительства этого дома, и еще дополнительно 7 гостевых парковочных мест на территории, принадлежащей дому. Истец не проживает в этом доме. На сторонних, не проживающих в этом доме граждан подземная парковка не рассчитывалась, однако истец и двое членов его семьи имеют 14 парковочных мест из 24, 11 из которых истец сдает сторонним гражданам. Собственники многоквартирного дома, не имея законной возможности ставить свои автомобили на территории подземной автостоянки, как это рассчитывалось при проектировании дома и данной автостоянки, вынуждены ставить свои автомобили на гостевые парковочные места, что нарушает решение Верховного суда. Ответчик ФИО2 является собственником 

<

адрес> расположенной в этом доме, на территории которого расположена данная подземная автостоянка и, в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ она является участником общей долевой собственности, и имеет те же права, что и истец. 

Согласно письменным пояснениям нотариуса ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен договор купли-продажи 1890/52372 долей в праве долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, дом (10/1), кадастровый №, зарегистрированный в реестре за №, между ФИО3 - продавцом и ФИО2 – покупателем. При оформлении сделки было установлено, что в соответствии с полученной выпиской из ЕГРН, ограничений прав и обременения на отчуждаемую долю в объекте недвижимости - не зарегистрировано, а также записей о правообладателях (совладельцах) - 25 штук. При этом, действительно в соответствии с выпиской ЕГРН на имя одних и тех же правообладателей имеются несколько записей, и записи в реестре о зарегистрированных долях на одно и того же правообладателя не объедены. Что также подтверждается представленной Продавцом выпиской из ЕГРН. Следовательно, число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, в связи с чем, законодательством абз. 3 п. 2 ст. 250 ГК РФ и п. 4.1. ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплен особый порядок извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, т.е. извещение может быть размещено на официальном сайте. Так, из заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора - продавца следует, что ДД.ММ.ГГГГ им было размещено извещение о продаже доли в праве №. При этом необходимо учитывать, что записи в ЕГРН существующие на момент публикации и заключения договора - 25 штук, соответственно у сособственников нет точных сведений о том за кем зарегистрированы остальные доли в праве долевой собственности, и нет обязанности отслеживать одному и тому же лицу принадлежит часть долей или разным совладельцам. Стороны указанного договора выразили согласие на совершение сделки, от этого согласия не отказывались. Сделка зарегистрирована Росреестром, ее законность проверена и подтверждена, в ЕГРН внесена запись о переходе права. Преимущественное право истца на приобретение доли не нарушено, так как извещение о намерении продать долю опубликовано на сайте Росреестра. Согласий приобрести долю от сособственников, в том числе от истца, не поступило. При удостоверении договора эта публикация также была нотариусом проверена, что подтверждает добросовестность продавца ФИО3 по обязательству уведомления других участников долевой собственности, а также о возможности истцом - ФИО1 реализовать свое право преимущественной покупки на отчуждаемую долю в нежилом помещении и заключить договор купли-продажи на предложенных условиях. 

Доводы истца ФИО1, о том, что ответчик ФИО3 ненадлежащим образом выполнила обязанность по уведомлению других участников долевой собственности, обладающих правом покупки спорной доли, о намерении продать свою долю третьему лицу ФИО2 в порядке, предусмотренном п.2 ст.250 Гражданского кодекса путем направления письменного извещения, а не публикации на сайте Росреестра, находящейся в общем доступе, не обоснованы. Порядок отчуждения доли в праве общей собственности ответчиками был соблюден, истец ФИО1 также как и другие совладельцы был уведомлен о намерении продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену, путем извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу путем извещения об этом на официальном сайте, что установлено федеральным законом. Однако ФИО1, в установленный законом срок свое право преимущественной покупки на отчуждаемую долю в нежилом помещении не реализовал и не уведомил о своем желании заключить договор купли-продажи на предложенных условиях. Истцом не представлено доказательств фактов того, что его права и охраняемые законом интересы были нарушены, и обстоятельств, требующих перевод прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Порядок извещения участников долевой собственности предусмотрен в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, из п. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Так, если число участников общей долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (п. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказ Росреестра от 07.04.2022 № П/0136 «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»).

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 18.04.2023 № 18-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО8», часть 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» признана не соответствующей статьям 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она - в системе действующего правового регулирования - не гарантирует участникам общей долевой собственности на нежилое помещение (гараж), желающим выделить свою долю в натуре, реальную возможность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на машино-место как объект недвижимости, когда отсутствуют соглашение сособственников или решение их общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Конституционный суд Российской Федерации также постановил, что рассматривая заявления правообладателей доли в праве на нежилое помещение (гараж), в котором расположено машино-место, о выделе доли и о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на машино-место, - если придут к выводу, что сохранение оформления прав на машино-место в качестве доли в праве общей долевой собственности, несмотря на указанные особенности реализации права преимущественной покупки, затрудняет реализацию лицом своих прав на машино-место, которое фактически является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом, и при этом удовлетворение содержащихся в заявлении требований не нарушает прав других лиц, - принимают решения, направленные на обеспечение выдела доли, осуществление кадастрового учета машино-места как отдельного объекта недвижимости и регистрацию права собственности этого лица на машино-место как объект недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положения п. 2 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абз. 3 п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2015 № 25).

В соответствии с абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2015 № 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Суд полагает, что уведомления о продаже ответчиком ФИО3 принадлежащей ей машино-места направленные в адрес долевых собственников в том числе истца и при должном поведении последнего как участника гражданского оборота должно было быть получено им.

Поскольку по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, суд не усматривает обстоятельств, позволяющих квалифицировать поведение ответчика ФИО3 при заключении договора купли-продажи как злоупотребление правом.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № № «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», и, оценив по правилам ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса представленные доказательства, учитывая, что при заключении сделки, принимая во внимание количество сособственников (более 20), ответчиком ФИО3 было размещено объявление о продаже спорного объекта недвижимости в соответствии с требованиями закона с предоставлением разумного срока для ознакомления с ним, учитывая, что спорный объект недвижимости - парковочное место имеет номер, а также определено его местонахождение, при этом истцом не представлено достаточных доказательств того, что эксплуатация спорного машино-места невозможна без нарушения прав иных участников долевой собственности, учитывая, что помещение с кадастровым номером №, фактически разделено на индивидуальные машино-места, приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению требований ФИО1.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе права и обязанностей покупателя, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд 

<

адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья (подпись) Ю.Ю.Федорова

Подлинник решения суда находится в гражданском деле № (УИД 54RS0№-80) Ленинского районного суда 

<

адрес>.