К делу № 2-1106/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 декабря 2024 года город Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего - судьи Хуаде А.Х.,

при секретаре судебного заседания Чеужевой Т.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству по доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права на нежилое помещение в реконструированном виде,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Майкопский городской суд с исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права на нежилое помещение в реконструированном виде.

В обоснование требований указал, что он являетсясобственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 637 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, квартал 255. Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования – под индивидуальным жилым домом, аптеки, магазины, торговые комплексы, открытые мастерские по пошиву и ремонту обуви, мастерские по ремонту часов, парикмахерские и другие объекты обслуживания; здания многофункционального использования, рынки.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, состоящее из двух нежилых помещений.

Истец произвел реконструкцию одного из нежилых помещений с кадастровым номером №, в результате которой увеличилась его площадь и стала составлять 248,5 кв.м, а площадь всего здания с кадастровым номером № стала составлять 392,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения, однако получил отказ на основании ч. 6 ст. 55 ГрК РФ ввиду не предоставления разрешения на строительство, акта о подключении реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство.

Представить данные документы не предоставляется возможным, поскольку реконструкция была осуществлена без получения разрешения. 

Однако реконструкция объекта недвижимости произведена на земельном участке, находящемся в собственности истца, каких-либо прав и законным интересов не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Просил суд сохранить нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 248,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> реконструированном виде и признать за ним право собственности на данный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, дал пояснения аналогичные описательной части решения, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Комитета Республики Адыгея по архитектуре возражала против удовлетворения иска, просила отказать. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные в судебное заседание доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 35 Конституции РФ гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

На основании ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случаях в ином установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (п. 41) указано, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

В соответствии с данными ЕГРН ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 637 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования – под индивидуальным жилым домом, аптеки, магазины, торговые комплексы, открытые мастерские по пошиву и ремонту обуви, мастерские по ремонту часов, парикмахерские и другие объекты обслуживания; здания многофункционального использования, рынки.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, состоящее из двух нежилых помещений:

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 143,3 кв.м, собственником которого является ФИО3 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 72,5 кв.м., собственником которого является ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Распоряжением администрации МО «

<

адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ три комнаты в коммунальной 

<

адрес> переведены из жилого фонда в нежилое с разрешением ФИО3 перепланировки помещений в качестве кафе.В результате реконструкции нежилых помещений с кадастровым номером №, его площадь увеличилась и стала составлять 248,5 кв.м, а площадь всего здания с кадастровым номером № стала составлять 392,5 кв.м.

ФИО3 обратился в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения.

Решением Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного помещенияна основании ч. 6 ст. 55 ГрК РФ ввиду не предоставления разрешения на строительство, акта о подключении реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство.

Для правильного разрешения дела, с целью установления соответствия произведенной реконструкции нежилого помещения градостроительным регламентам, требованиям санитарных, противопожарных норм и правил, определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Согласно экспертному заключению №.1 от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- п. 5.1 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (11);

- ст. 19 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- ст. 53, 54 ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

- п.п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- п. 6 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»;

- п.п. 4.3, 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты.

Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

- п. 6.7.1 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

- п.п. 9.1, 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- п.п 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- п.п. 6.1.5, 6.14.9 СП 14.1333.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

- предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки МО «

<

адрес>» в части площади земельного участка, этажности, процента застройки земельного участка.

Не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- п. 6.26 (в части отсутствия отмостки с восточной стороны нежилого здания) СП 82.13330.2016 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территорий»;

- предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки МО «

<

адрес>», в части отступов от границ земельных участков.

Эксперт пришел к выводу, что объект исследования, расположенный по адресу: 

<

адрес> не соответствует градостроительным нормам в части несоблюдения предельных параметров разрешенного строительства (минимальные отступы от границ земельного участка), установленных Правилами землепользования и застройки МО «

<

адрес>».

На момент осмотра выявленные отступления от градостроительных норм не влияют на сейсмическое, техническое состояние несущих элементов исследуемых объектов и его устойчивость.

Также эксперт указал в своем заключении, что исследуемый объект недвижимости в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации – безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы, и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Оценивая представленное суду заключение ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что заключение является объективным, данная экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обстоятельно и точно ответил на поставленные вопросы, в связи с чем заключение является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

пунктами 2 - 4 части 1 статьи 38 ГрК предусматривается установление в градостроительном регламенте предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

При этом указанные в пунктах 2 - 4 части 1 статьи 38 ГрК параметры градостроительным регламентом могут не устанавливаться (часть 1.1 статьи 38 ГрК).

Таким образом, минимальные отступы от границ земельных участков являются одним из видов предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не параметрами непосредственно объекта капитального строительства, устанавливаемыми федеральным законом, в частности, пунктом 39 статьи 1 ГрК.

Кроме того, согласно части 8 статьи 36 ГрК объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Незначительное несоответствие отступов от границ смежных земельных участков не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в отсутствие каких-либо нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм, а также прав и законных интересов третьих лиц.

Вместе с тем материалы дела содержат согласие собственников смежных земельных участков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, на узаконивание и сдачу в эксплуатацию возведенное ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> 

<

адрес>, на смежном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, №, построенное по меже земельных участков по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Доказательств допущенных истцом нарушений при строительстве спорного объекта, затрагивающих права третьих лиц, материалы дела не содержат.

Таким образом, спорное строение размещено на правомочном земельном участке, в его пределах, с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка.

Само по себе нарушение в части несоблюдения отдельных нормативных требований при возведении спорного объекта (отсутствие разрешения на реконструкцию, при том, что ФИО3 обращался в уполномоченные органы за разрешением, а ему было отказано; незначительное нарушение отступов, при отсутствии претензий смежных землепользователей), не являются безусловным основанием к отказу в сохранении объектов и признании за ФИО3 права собственности на них в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения спорной постройки.

В этой связи, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, а также имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании права на нежилое помещение в реконструированном виде.

Руководствуясь статями194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права на нежилое помещение в реконструированном виде, удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 248,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> реконструированном виде.

Признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № площадью 248,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РА через Майкопский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий - подпись - А.Х. Хуаде 

УИД 01RS0№-31

Подлинник находится в материалах дела № в Майкопском городском суде РА