Дело № 2-91/2025

УИД 44RS0024-01-2025-000110-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кологрив 27 июня 2025 года 

Кологривский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Смирнова П.Р.,

при секретаре судебного заседания Чезгановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 21.11.2024 недействительным и применении последствий недействительности указанного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 с требованиями о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 21.11.2024 недействительным и применении последствий недействительности указанного договора.

В ходе судебного заседания 06.06.2025 ФИО4 требования изменила, окончательно просила суд:

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 21.11.2024 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>;

2. Прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

3. Восстановить право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

4. Взыскать с ответчика ФИО5, сумму уплаченной госпошлины в пользу истца ФИО4

В обоснование иска указано, что ФИО4 на праве собственности принадлежал земельный участок, общей площадью 979 кв.м., кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом, площадью 32,1 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

В конце 2024 года родной брат истицы (ответчик по делу) и его супруга стали предлагать ФИО4 переехать жить к ним в деревню, обещая заботиться о ней. В связи с тем, что в Кологриве у ФИО4 проживает сын, у которого 6 детей и он не мог взять ФИО4 к себе, а возраст уже не позволял ей проживать одной, она согласилась переехать к брату.

Для переезда к брату, последний сказал ФИО4, что она должна в МФЦ подписать необходимые документы, что и было сделано.

После переезда к брату и его супруге, жизнь ФИО4 изменилась, её там стали обижать, и она попросила увезти её обратно в свой дом. В этот момент от брата и его супруги она узнала, что её дом ей уже не принадлежит, якобы она продала его брату, оформив документы в МФЦ по Кологривскому округу. Документы о продаже дома и земельного участка, брат ФИО4 не показал и не отдал.

В связи с невозможностью оставаться в семье брата ФИО4 вернулась в г. Кологрив и проживает в квартире сына, стесняя их, так как брат на дверь в доме повесил свой замок и не пускает ФИО4 в дом.

В дальнейшем в ТССП ОГКУ «МФЦ по Кологривскому округу», ФИО4 запросила документы, которые подписала в данном учреждении, в связи с заблуждением в которое её ввёл брат. Из данных документов ей стало ясно, что она 21.11.2024 подписала договор купли- продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого ФИО4 продала свою недвижимость за 250 000 рублей, уплаченных братом наличными при подписании данного договора (пункт 2 договора).

Фактически при подписании документов в МФЦ, брат денежных средств ФИО4 не передавал, что может подтвердить работник МФЦ, который принимал документы и в чьем присутствии ФИО4 их подписала.ФИО5 так же непередавал ФИО4 денежных средств до сделки и после совершения сделки.

В МФЦ ФИО4 так же был выдан акт приема передачи жилого дома и земельного участка от той же даты, что и договор купли-продажи. Согласно пункта 2 указанного акта приема- передачи, «каждая сторона по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, согласно условиям договора...»

Однако, указанная в договоре сумма денежных средств ФИО4 при подписании договора не передавалась и у неё отсутствует. Данное обстоятельство подтверждает факт мнимости договора, поскольку ФИО4 не получила денежных средств и не собиралась продавать дом. Фактически она согласилась переехать к брату, так как была обещана забота о ней до конца жизни.

Однако брат не обещал ФИО4 никаких дополнительно денежных средств уплачиваемых ежемесячно, а лишь крышу над головой и свою заботу. А также по факту занял принадлежащий ФИО4 дом, повесив свой замок на дверь.

ФИО4 считала, что действия брата вызваны заботой и вниманием о ней и её судьбе, а не меркантильными интересами. Подписание документов в МФЦ без их самостоятельного прочтения, а также прочтения со стороны иных лиц, было вызвано, как объяснил брат, лишь необходимостью оформления со стороны государства документов, чтоб он мог забрать ФИО4 и взять её под свою опеку, именно поэтому подписание документов в государственном учреждении не вызвало у ФИО4 с учетом её психического здоровья, каких- либо сомнений.

Данная сделка купли-продажи затрагивает право собственности истицы на жилой дом и земельный участок и влечет для неё неблагоприятные последствия в виде утраты прав собственности на указанные объекты недвижимости, то есть крыши над головой.

В заявлении об изменении исковых требований от 06.06.2025 ФИО4 указала, что изложенные в первоначальном заявлении обстоятельства дела она поддерживает. Со ссылкой на ст. 309, п. 1 ст. 310, ст. 450 ГК РФ указала, что неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, а равно влечет для неё значительный ущерб, поскольку она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, и просила: 

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 21.11.2024 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>;

2. Прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

3. Восстановить право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

4. Взыскать с ответчика ФИО5, сумму уплаченной госпошлины в пользу истца ФИО4

В судебном заседании истец ФИО4 и её представитель ФИО6 измененные исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в заявлении об изменении исковых требований.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что договор был заключен в соответствии с законом, истица была дееспособная и отвечала за свои действия. Никто ей ничего не подсовывал, всё понимала, всё прочитала. О деньгах вообще не было никаких разговоров, по той причине, что собирались сделать договор дарения Предложение о сделке было от ФИО4, она всё прекрасно понимала, и в строке, что деньги уплачены, она расписалась. Он, как покупатель, ФИО4 деньги в сумме 250 000 рублей не платил.

В судебном заседании свидетель ФИО1 показала, чтоона и её муж ФИО5 не предлагали ФИО4 переехать к нам, она сама позвонила и попросила, чтобы они её забрали к себе. Они забрали ФИО4, заботились о ней, кормили хорошо, был полный уход, не обижали. По договору купли-продажи дома и земельного участка,стоимость договора была250 000 рублей. Данная сумма ФИО5 ФИО4 не была уплачена.

В судебном заседании свидетель ФИО2показала, что она живет рядом со ФИО4 с 1988 года. В последнее время стала видеть, что кто-то работает в доме. Потом она увидела ФИО7. ФИО4 говорила, что её брат ФИО5 поставил новые двери, новый забор, покрасил дом и земельным участком он стал заниматься. ФИО8 видела, что ФИО5 ломает старый туалет, потом появился новый туалет. Он так же убрал старый гараж. Когда ФИО4 была в Никольском, ФИО5, всю зиму, топил дом из-за водопровода. Всё в доме делал ФИО5. ФИО4 сама говорила, что в этом доме одной делать нечего. ФИО2 слышала слухи, что ФИО4 продала дом брату, и что они не дали ей денег. 

В судебном заседании свидетель ФИО3 показала, что о договоре купли-продажи дома она знала ещё в 2023 году со слов ФИО4, которая говорила, что сын её не навещает, а брат с женой помогают, поэтому она подпишет дом ФИО5. А в этом году ФИО4 пришла к ФИО3 домой и просила меня написать заявление в суд, пояснила, что хочет вернуть дом. ФИО3 удивилась, ведь Вова там сделал ремонт, поставил на могиле новую оградку. ФИО3 спросила ФИО4 сможет ли она жить одна, та ответила, что одна там жить не сможет. 

Выслушав пояснения сторон по делу, показания свидетелей, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено п. 3 ст. 455 ГК РФ, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с п. 1 ст. 500 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Как установлено пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017,из буквального толкования текста правовой нормы (п. 3 ст. 486 ГК РФ) не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ФИО4 до 22.11.2024 на праве собственности принадлежали земельный участок, с кадастровым номером №, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (Выписки из единого государственного реестра от 15.05.2025, от 19.05.2025).

В соответствии с договором от 21.11.2024 о купле-продаже жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, ФИО4 (продавец) продала, ФИО5 (покупатель) указанные жилой дом и земельный участок. По соглашено сторон рыночная цена указанных объектов недвижимости определена в размере 250 000 рублей, в т.ч. за жилой дом - 245 000 рублей, за земельный участок - 5 000 рублей., которые покупатель уплатил продавцу при подписании настоящего договора (п. 2 договора от 21.11.2024).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка от 21.11.2024, настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, денежные средства получены продавцом полностью.

Как следует из приведенных выше положений законодательства, существенным условием договора купли-продажи являются предмет договора, т.е. наименование и количество товара и цена договора, по которой покупатель обязан оплатить товар.

Из представленных доказательств следует, что при заключении вышеуказанного договора деньги в сумме 250 000 рублей покупателем ФИО5 продавцу ФИО4 выплачены не были, как не выплачены и до настоящего времени. Это утверждает истица ФИО4, и сам ФИО5, как и его супруга, свидетель ФИО1, подтвердили, что деньги в сумме 250 000 рублей ФИО5 за покупку дома ФИО4 не уплачивал.

Судом не принимаются как обоснованные доводы ответчика ФИО5 о том, что деньги за покупку дома ФИО4 он не уплачивал, поскольку первоначально предложение от сестры было о сделке дарения; сам ФИО5 ремонтировал спорный дом на свои средства, общая сумма затрат составила 177 000 рублей, поскольку указанные факты не имеют значения для правильного рассмотрения настоящего дела

Судом не принимается как обоснованный довод ответчика ФИО5 о том, что при подписании договора купли-продажи и акта о приеме-передаче от 21.11.2024, ФИО4 всё прекрасно понимала и в строке, что деньги уплачены, расписалась добровольно, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не отрицается сторонами, что фактически деньги в сумме 250 00 рублей по данному договору ФИО5 ФИО4 уплачены не были ни при заключении договора и не уплачены до настоящего времени. Доказательств обратного суду не представлено и в материалах дела не содержится. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что при заключении данного договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО5 имеется существенное нарушение условий договора, выразившееся в неуплате покупателем ФИО5 продавцу ФИО4 денежных средств в согласованной сторонами сумме 250 000 рублей за покупку дома с земельным участком, что повлекло для ФИО4 такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного и на основании пп. 1.п.2 ст. 450 ГК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца ФИО4 о расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, которое является законным и обоснованным, поскольку покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар.

Как следует из Выписок из ЕГРН от 15.05.2025,от 19.05.2025, основанием для регистрации права собственности ФИО5 на спорное недвижимое имущество является договор купли - продажи от 22.11.2024, в отношении которого суд пришел к выводу о необходимости его расторжения.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

Из разъяснений в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу п. 1 ст.1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

При установленных обстоятельствах, а так же вышеуказанных положений законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 о прекращении права собственности ФИО9 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> о восстановлении права собственности ФИО4 на спорные жилой дом и земельный участок.

При подаче рассматриваемого искового заявления в суд, в соответствии с положениям ст.333.19 НК РФ подлежала уплате госпошлина в размере 4450 рублей.

Определением судьи от 15.05.2025 удовлетворено ходатайство ФИО4, размер госпошлины, уплачиваемой за подачу иска в суд уменьшен и определен в размере 1000 руб.

Согласно квитанции от 14.05.2025, истцом при подаче иска уплачена сумма государственной пошлины в размере 1 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, следует взыскать с ответчика ФИО5 в пользу истца ФИО4 сумму уплаченной госпошлины в размере 1000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Измененные исковые требования ФИО4 ДД.ММ.ГГГГр., паспорт 

<

данные изъяты> удовлетворить:

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 21.11.2024 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>;

2. Прекратить право собственности ФИО5 №р. паспорт 

<

данные изъяты> на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

3. Восстановить право собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГр., (паспорт 

<

данные изъяты> на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

4. Взыскать с ответчика ФИО5 ДД.ММ.ГГГГр. паспорт 

<

данные изъяты> в пользу ФИО4 ДД.ММ.ГГГГр., паспорт 

<

данные изъяты>) сумму уплаченной госпошлины в в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Кологривский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий - ФИО

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение в окончательной форме изготовлено 30.06.2025.