Дело № 2 – 1307/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

28 августа 2019 года г.Уфа

Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Киекбаевой А.Г.,

при секретаре Кондратенко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к ООО «Крона» о взыскании разницы денежных средств при оплате квартиры, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обратилась в суд с иском к ООО «Крона», мотивировав следующими обстоятельствами.

24.03.2016г. она заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Крона», именуемый «Застройщик», согласно условиям которого последний обязался в предусмотренный договором срок создать жилой дом №9(секция Д) по ул. Дагестанской (Микрорайон №9) в Демском районе г. Уфы (далее Объект) и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать «Дольщику» - истцу двухкомнатную квартиру со строительным номером 

<

адрес> Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию был определен 2 квартал 2016г. Истец полностью перевела уплаченную сумму за 2 квартиры в доме №11 в Демском районе за двухкомнатную квартиру № в размере 2 837 384 руб. В 2016 г. квадратный метр жилья в этом доме стоил 48 000 руб., что могут подтвердить свидетели. Истец считает, что она переплатила за квартиру, оплатив 1 квадратный метр жилья по цене 50 514 руб. (2 837 384:56,17кв.м). По мнению истца, общая стоимость квартиры должна была составлять 2 696 160 руб. (56,17кв.м х 48 000), таким образом, она переплатила 141 224 руб. Истец обращалась к застройщику с требованием вернуть ей указанную разницу или произвести косметический ремонт квартиры, ООО «Крона» не среагировала.

Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи Объекта, который составил 3 года: период с июля 2016г. по июль 2019г., всего 1095 дней (365х3). Истцом предоставлен расчет неустойки исходя из ставки рефинансирования Банка России 8%: 2 837 384 х 1095 х 8/100/150 = 1 657 032 руб.

Истец отправил застройщику претензию с требование уплаты указанных сумм в добровольном порядке, но ответа не последовало.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика разницу денежных средств в оплате двухкомнатной квартиры в размере 141 224 руб. и неустойку в размере 1 657 032 руб.

В судебном заседании истец поддержала свои исковые требования в полном объеме, суду пояснила, что первый договор с ООО «Крона» был подписан ею в 2016 году, указанный договор в органах Росреестра зарегистрирован не был, так как переживала за свои деньги, 18.03.2019 г. она подписала новый договор, при этом давления на нее не оказывалось, его она не читала, понадеявшись на порядочность.

Представитель ответчика ООО «Крона» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что договор от 2016 года истцом не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным, не имеющим юридической силы. По новому договору срок передачи квартиры не наступил, оснований во взыскании неустойки не имеется. Кроме того, подписав и зарегистрировав договор, ФИО1, выразила свое согласие с его условиями, в связи с чем оснований для взыскания разницы в оплате квартиры не имеется.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.2004, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В соответствии со ст.6 п.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст.6 п.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.2004 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что 24.03.2016 года между ООО «Крона» и ФИО1, заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц создать жилой дом № 9 (секция Д) по ул. Дагестанская (микрорайон № 9) в Демском районе г. Уфа и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику двухкомнатную квартиру со строительным номером 

<

адрес>, а Дольщик обязался уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять указанную квартиру в собственность.

Цена договора установлена в сумме 2 837 384руб. (п.2.1).

Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию установлен 2 квартал 2016 года (п. 1.3). 

Согласно п. 3.3 договора застройщик обязался передать, а дольщик принять указанную в п. 1.1 договора квартиру в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям, по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31.08.2016 года.

Факт оплаты объекта долевого строительства подтверждается представленными квитанциями, ответчиком не оспаривается. 

Однако квартира до настоящего времени не передана истцу по акту приема-передачи. Доказательств обратного суду не представлено.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключенным.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами договор участия в долевом строительстве № от 24.03.2016 года, заключенный между ООО «Крона» и ФИО1,, не был зарегистрирован, как того требует закон. 

Между тем, Верховный Суд Российской Федерации в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г. указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, стороной истца оплачена ответчику полная стоимость строящегося объекта недвижимости. Следовательно, стороны по договору фактически приступили к исполнению обязательств. При таких обстоятельствах, суд, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика о незаключенности договора участия в долевом стриотельстве от 24.03.2016 г. В связи с чем при нарушении обязательств на ответчика должна быть возложена гражданско-правовая ответственность.

Судом установлено, что 18.03.2019г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 32-9Д участия в долевом строительстве, предмет договора аналогичен договору от 24.03.2016г., в соответствии с п. 1.4 договора срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен 01.01.2020г., застройщик обязался передать квартиру дольщику не позднее 29.02.2020 г. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ 15.05.2019 г. 

<

данные изъяты> 

Следовательно, стороны достигли соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве относительно сроков передачи квартиры.

В данном случае, только после 29.02.2020 г. начинается просрочка передачи объекта строительства, что влечет установленную законом ответственность застройщика.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия договора участия в долевом строительстве от 18.03.2019 г., по которому срок передачи квартиры не наступил, суд не может признать правомерным требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 657 032 руб.

Далее. В соответствии с частью 1, частью 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(ст. 422).

В соответствии с частью 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с частью 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон(двухстороння сделка) либо трех или более сторон(многосторонняя сделка).

Из материалов дела следует, что между ООО «Крона» и ФИО1, было достигнуто соглашение о том, что стоимость приобретаемой по договору участия в долевом строительстве квартиры составляет 2 837 384 руб. Из пояснений ФИО1, следует, что договор от 24.03.2016 г. и договор от 18.03.2019 г. были подписаны ею добровольно, без оказания на нее давления с чьей либо стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1, о взыскании разницы денежных средств при оплате квартиры в размере 141 224 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, к Обществу с ограниченной ответственностью «Крона» о взыскании неустойки в размере 1 657 032 руб. и разницы денежных средств при оплате квартиры в размере 141 224 руб. отказать, за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Киекбаева А.Г.