Дело №3а-240/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2020 года город Рязань

Рязанский областной суд г.Рязани в составе:

судьи Милашовой Л.В.,

при секретаре Васюговой М.В.,

с участием:

представителя административного истца ООО "Группа компаний "Альянс"- 

ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и

земельных отношений Рязанской области – ФИО2,

представителя заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр

государственной кадастровой оценки" – ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Альянс» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО ГК «Альянс» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.11.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 84 104 056,97 рублей.

ООО ГК "Альянс" указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> составляет 21 421 207 рублей. 

По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. 

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 21 421 207 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ООО ГК «Альянс» исковые требования уточнило, просило установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 32 591 933 рублей согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Группа компаний "Альянс" ФИО1 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 исковые требования не признала.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО3 возражала против удовлетворения иска.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО ГК «Альянс» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.12.2019 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года в размере 84 104 056,97 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.11.2019г. 

Согласно отчету 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 21 421 207 рублей. 

По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 32 591 933 рубля. 

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы, объяснений эксперта ФИО11. в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектом оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.

Из заключения судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта ФИО11. в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:120 объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 ею проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка (индустриальный с возможностью использования под общественно-деловую застройку). Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованные экспертом в расчете объекты-аналоги №№ 2 и 3 не сопоставимы с объектом оценки по своим физическим характеристикам: являются застроенными, на них имеются объекты недвижимости, влияющие на рыночную стоимость. 

Судебный эксперт подтвердил в суде, что все объекты-аналоги подходят под индустриальную застройку и сопоставимы с объектом оценки, находящимся согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в градостроительной зоне П 3, имеющим разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий, т.е. относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, имеют сходные с ним виды разрешенного использования, в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору. 

Согласно объяснениям в суде судебного эксперта ФИО11., из текста объявления о продаже объекта-аналога № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

...>, р-н Московский), размещенного фотоснимка (стр. 183 – 185 заключения судебной экспертизы) следует, что на данном земельном участке не имеется объектов капитального строительства, в связи с чем он был принят экспертом при проведении судебной экспертизы как не застроенный.

На объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:448, расположенный по ул. Промышленной, 21, Московский район), согласно данным Росреестра имеется здание – склад трех комплектующих. Однако земельный участок был продан по договору-купли продажи от 16.01.2017 года отдельно от здания за цену 8 900 000 рублей, которая в соответствии с ФСО № 7 была принята экспертом при проведении судебной экспертизы, в подтверждение чего судебным экспертом представлена копия договора договора-купли продажи от 16.01.2017 года, заключенного между ФИО4 и ООО "Торговый дом "Барс".

При этом, наличие на объекте-аналоге № 3 подземного сооружения – водопроводная сеть "Приокский", имеющей общую протяженность по Московскому шоссе и Приокскому поселку г.Рязани, не влияет на его использование по назначению, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования земельный участок не имеет, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется. 

Таким образом, объекты-аналоги №№ 2 и 3 являются сопоставимыми с объектом оценки по своим физическим характеристикам и приняты экспертом как свободные от объектов капитального строительства.

Представленная ответчиком в дополнительном отзыве информация о наличии на земельном участке с кадастровым номером: № капитального сооружения не опровергает заключение судебной экспертизы, поскольку согласно заключению судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов экспертом не был использован земельный участок с этим кадастровым номером.

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией), исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов, на что указал эксперт в своем заключении (стр. N).

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Судебный эксперт в суде также подтвердил, что им проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. 

По объекту-аналогу №№ 1 (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:338, расположенный по адресу: г.Рязань, р-н Октябрьский, Ряжское шоссе, 30) отсутствует информация о возможности подведения коммуникаций, в связи с чем ею применен повышающий коэффициент на отсутствие возможности подведения коммуникаций, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО5, Нижний Новгород, 2017 (стр.207-208 заключения судебной экспертизы). 

Объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

...>, р-н Московский) имеет выданные технические условия на подключение к электроснабжению и газоснабжению, что означает возможность подключения к нему указанных коммуникаций необходимой мощностью. Возможность подключения иных коммуникаций к объекту-аналогу № 2 ею при исследовании не была установлена, в связи с чем применены к нему соответствующие повышающие коэффициенты на отсутствие возможности подведения водоснабжения и канализации, предусмотренные указанным Справочником. 

На объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:448, расположенный по ул. Промышленной, 21, Московский район) согласно данным Росреестра имеется объект недвижимости – склад трех комплектующих, к которому подведены все коммуникации, в связи с чем экспертом сделан вывод о возможности подключения земельного участка ко всем коммуникациям и применен корректирующий коэффициент на возможность подведения коммуникаций, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО5, Нижний Новгород, 2017. 

Таким образом, эксперт обосновал введение корректировок на коммуникации.

Как пояснил судебный эксперт ФИО11 использованные в расчете, представленном суду в дополнительном отзыве ответчика, земельные участки, не принятые ею при расчете, не являются сопоставимыми с объектом оценки: объект № 2 (земельный участок по адресу: Рязань, пр. Яблочкова, д.5 к 32 на бывшей территории Лампового завода согласно данным Росреестра является застроенным (на нем расположено порядка 8 зданий), к объекту № 3 (земельному участку, расположенному по пр. Шабулина, д. 2), проезд затруднен и возможен только через смежные земельные участки, что делает некорректным их использование для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Суд учитывает, что пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению судебной экспертизы представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактического местонахождения публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Представленный истцом отчет 

<

скрыто> и рецензия на заключение судебной экспертизы специалиста ФИО15 от 14.09.2020 года противоречат выводам судебной экспертизы и не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка истца. 

Заключение судебной экспертизы, проведенной 

<

скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Альянс» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 32 591 933 рубля.

Датой подачи заявления считать 24 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Решение в мотивированной форме изготовлено 24 сентября 2020 года

Копия верна: судья

Судья: Милашова Л.В.