Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года Центральный районный суд г.о. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Марковой Н.В.

при секретаре Кретининой А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5535/2019 по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика в качестве задолженности по основному долгу по договору аренды земельного участка за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года денежных средств в сумме 592 229,91 руб., в качестве задолженности по неустойке за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года денежных средств в размере 239 389,69 руб., а также пени за неисполнение решения суда за период с 10.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 111 868,83 руб.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбург и ООО «Ресурсэнерго» был заключен договор аренды земельного участка № 3-267нк от 21.04.2003 года. Согласно данного договора арендатор получил в аренду земельный участок площадью 2 024 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, на срок с 01.04.2003 года по 30.04.2004 года, под прочее производство для эксплуатации встроенного помещения площадью 1 022,9 руб. Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды, в силу ст. 621 ГК РФ договор был продлен на неопределенный срок. В связи с приобретением 15.04.2016 года права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, в договор аренды в качестве арендатора вступил ФИО2 В соответствии с условиями договора аренды и ст. 614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, однако свою обязанность не исполняет. Общая сумма начисленной за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года арендной платы составляет 592 229,91 руб. Ответчик какую-либо оплату не произвел. В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы у ответчика возникло обязательство по оплате неустойки. Размер неустойки за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года составляет 239 389,69 руб. Ранее Администрация г. Екатеринбурга обращалась в суд с требованиями о взыскании долга по договору аренды за более ранний период. Определением Самарского областного суда от 22.11.2017 года с ФИО1 была взыскана денежная сумма в размере 141 427,09 руб. Поскольку решение суда исполнено не было, за период с 10.11.2016 года по 09.01.2019 года ответчику начислены пени за неисполнение судебного акта в размере 111 868,83 руб.

19 июня 2019 года по вышеуказанным требованиям Комсомольским райсудом г. Тольятти было принято заочное решение, которым иск администрации г. Екатеринбурга был удовлетворен в полном размере.

Определением Комсомольского райсуда г. Тольятти от 02.09.2019 года заочное решение отменено на основании заявления ФИО1 и в последующем на основании определения от 11.09.2019 года передано на рассмотрение по подсудности в Центральный райсуд г. Тольятти.

В рамках рассмотрения дела Центральным райсудом г. Тольятти истец исковые требования уточнил, просит взыскать с ответчика в качестве задолженности по основному долгу по договору аренды земельного участка за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года денежных средств в сумме 432 583,40 руб., в качестве задолженности по неустойке за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года денежных средств в размере 185 931,34 руб., а также пени за неисполнение решения суда за период с 10.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 111 868,83 руб.

Кроме того, указал, что в ходе исполнения заочного решения от 19.06.2019 года истцу перечислено 453 578,89 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменно просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что ответчик не заключал с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, отсутствуют доказательства перехода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с ООО «Ресурсэнерго», поскольку данная организация продолжает пользоваться земельным участком. Кроме того, помещения ответчиком приобретали у ОАО «Ремэнергоспецавтоматика», а не у ООО «Ресурсэнерго». Более того, часть нежилых помещений ответчиком была продана. Просит применить срок исковой давности, а также заявляет о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что 21 апреля 2003 года между Администрацией муниципального образования г. Екатеринбурга (Арендодатель) и ООО «Ресурсэнерго» (Арендатор) был заключен договор № 3-267нк краткосрочной аренды земельной доли (земель несельскохозяйственного назначения) площадью 2 024 кв.м., кадастровый номер №, под встроенное помещение площадью 1 022,9 кв. м по адресу: : 

<

адрес> Верх-Исетского административного района, помещение используется под прочее производство, срок договора с 01.04.2003 года по 30.03.2004 года.

Размер арендной платы определен в п. 3.1 договора аренды и устанавливается исходя из утвержденных в нормативном порядке ставок и коэффициентов.

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком и после окончания срока действия, относительно чего Администрация г. Екатеринбурга не возражала, договор аренды на основании статьи 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок.

Согласно сведениям ЕГРН, на основании договора купли-продажи от 30.04.2015 года ФИО1 приобрел в собственность помещение (литера А) инвентарный номер №, площадью 1 222,4 кв. м (цокольный, 1 - 3 этажи) по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>.

Регистрация перехода права собственности произведена 15.04.2016 года, объекту недвижимости 13.12.2013 года присвоен кадастровый номер №.

Согласно кадастрового паспорта помещения, вышеуказанное помещение расположено в здании с кадастровым номером №, расположенного в кадастровом квартале №.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 обязанности по уплате аренды земельного участка, на котором расположено приобретенное им недвижимое имущество, Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском о взыскании арендной платы за период с апреля 2016 года по октябрь 2016 года.

Решением Автозаводского райсуда г. Тольятти от 19.06.2017 года в удовлетворении данных требований было отказано, поскольку не был подтвержден факт заключения с ФИО1 договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.

Между тем, апелляционным определением Самарского областного суда от 22.11.2017 года данное решение было отменено и постановлено новое, которым с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с апреля 2016 года по октябрь 2016 года, а также неустойка, предусмотренная договором аренды.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 30.04.2015 года приобрел в собственность нежилое помещение (литера А), площадью 1 222,4 кв. м (цокольный, 1 - 3 этажи) по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном по договору аренды № 3-267нк от 21.04.2003 года под указанное помещение. 

15.04.2016 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на данный объект недвижимости.

Таким образом, к ФИО2 в силу положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, как к приобретателю расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате предусмотренной договором неустойки за нарушение обязательств по уплате арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд считает, что обстоятельства, установленные определением Самарского областного суда от 22.11.2017 года, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, поскольку сторонами спора являются те же лица, спор связан с наличием у ответчика обязанности по внесению арендных платежей в отношении одного и того же земельного участка, но за разные временные периоды.

Таким образом, суд считает доказанной обязанность ответчика ФИО1 по оплате аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> на котором расположены помещения, принадлежащие ФИО1 на праве собственности.

Между тем, в рамках настоящего гражданского дела было установлено, что часть помещений, приобретенных по договору купли-продажи от 30.04.2015 года, ФИО1 была отчуждена, переход права собственности зарегистрирован соответствующим образом.

Из представленных суду договоров купли- продажи от 14.06.2017 года и Сведений из ЕГРН, ФИО1 были реализованы 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещения: площадью 264,3 кв.м. с кадастровым номером № (приобретатель 1/2 доли в праве ФИО7.), площадью 106,2 кв.м. с кадастровым номером № (приобретатель 1/2 доли в праве ФИО4) и площадью 247,5 кв.м. с кадастровым номером № (приобретатель ФИО4).

Переход права собственности зарегистрирован 22.06.2017 года.

В связи с изложенным, у ответчика сохранилась обязанность по уплате аренды всей площади земельного участка до перехода прав собственности на проданные доли в праве на помещения, то есть до 21.06.2017 года, а также возникла обязанность по оплате площади земельного участка, на котором расположены принадлежащие ответчику помещения. 

Обязанность по уплате неустойки за просрочку выплаты арендной платы в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки предусмотрена п. 3.3 договора аренды от 21.04.2003 года № 3-267нк.

Стороной истца с учетом вышеизложенных обстоятельств исковые требования были уточнены и представлен расчет задолженности, согласно которому размер платы за пользование земельным участком за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года составляет 432 583,40 руб., размер неустойки за просрочку внесения платы по аренде за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года 185 931,34 руб.

Также стороной истца заявлено о взыскании с ответчика пени за просрочку арендных платежей за период с апреля 2016 года по октябрь 2016 года, взысканных апелляционным определением Самарского областного суда от 22.11.2017 года, размер неустойки за период с 10.11.2016 года по 09.01.2019 года составляет 111 868,83 руб.

Как установлено судом, данным решением с ответчика взыскана арендная плата за период с апреля 2016 года по октябрь 2016 года в размере 141 427,09 руб. и неустойка за период с 12.07.2016 года по 09.11.2016 года в размере 13 123,72 руб.

Стороной ответчика расчеты были оспорены, однако иные расчеты представлены не были.

У суда нет оснований не доверять представленным расчетам задолженности. 

Таким образом, суд считает требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года в размере 432 583,40 руб. и неустойки за просрочку внесения платы по аренде за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 185 931,34 руб., а также неустойки за неисполнение апелляционного определения от 22.11.2017 года по внесению арендной платы за период с 10.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 111 868,83 руб. законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Однако, стороной ответчика заявлено о снижении размера неустоек.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 г. N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по существу, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ). 

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Учитывая то обстоятельство, что неустойка является средством предупреждения нарушения прав, стимулируя выполнение обязательств в добровольном порядке, а также с учетом конкретных обстоятельств дела (заявленный общий размер неустойки приближен к половине суммы заявленной задолженности), суд находит возможным уменьшить размер неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с ноября 2016 года по декабрь 2019 года до 80 000 руб. и размер настойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с апреля 2016 года по октябрь 2016 года по апелляционному определению от 22.11.2017 года до 40 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года в размере 432 583,40 руб., неустойка за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 80 000 руб., неустойка на сумму, взысканную апелляционным определением Самарского областного суда от 22.11.2017 года, в размере 40 000 руб., а всего 552 583,40 руб.

Между тем, судом установлено и подтверждено представителем ответчика, что в рамках исполнения заочного решения, принятого по данному спору Комсомольским райсудом г. Тольятти 19.06.2019 года (отменено 02.09.2019 года), с ответчика ФИО1 были взысканы денежные средства на общую сумму 453 578,89 руб. и перечислены истцу.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Таким образом, суд считает требования о взыскании основного долга по договору в размере 432 583, 40 руб. исполненными полностью, требования в части взыскания пени считает исполненным в сумме 20 995,49 руб., определив к взысканию окончательно сумму пени в размере 99 004,51 руб.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как установлено судом, истцом заявлены требования о взыскании арендных платежей за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года, а также неустойки за неисполнение апелляционного определения от 22.11.2017 года. На момент обращения с данным иском в суд, срок исковой давности по указанным требованиям не истек. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с ноября 2016 года по декабрь 2018 года в размере 432 583 рубля 40 копеек, неустойку за период с 11.11.2016 года по 09.01.2019 года в размере 80 000 рублей, неустойку на сумму, взысканную апелляционным определением Самарского областного суда, в размере 40 000 рублей, а всего 552 583 рубля 40 копеек.

В части взыскания суммы основного долга решение считать исполненным полностью, в части взыскания пени – считать исполненным в сумме 20 995 рублей 49 копеек, к взысканию окончательно определив сумму пени в размере 99 004 рубля 51 копейка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2019 года.

Председательствующий