Дело (номер обезличен)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(дата обезличена) (адрес обезличен) 

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе председательствующего судьи Кравченко Е.Ю., при секретаре Жамалетдиновой Г.Т., с участием истца ФИО1, представителя истца - ФИО2 (по доверенности), ответчика ФИО3, представителей третьих лиц – администрации Кстовского муниципального района (адрес обезличен) ФИО4 (по доверенности), администрации Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (адрес обезличен) - ФИО7 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств по договору, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств по договору, судебных расходов.

Свои исковые требования мотивирует следующим.

(дата обезличена) между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен). В соответствии с п. 1 Договора, ФИО3 (Продавец) продала, а ФИО1 (Покупатель) купил земельный участок площадью 1500 кв.м. в границах плана, прилагаемого к договору, относящийся к категории земель - земли поселений, с целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства, имеющий кадастровый (номер обезличен), находящийся по адресу: (адрес обезличен). Пунктом 3 договора стоимость земельного участка определена в 1350000 руб. Передаточным актом от (дата обезличена) подтверждается, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Для получения разрешения на строительство по заявлению ФИО1, администрацией Кстовского муниципального района (адрес обезличен) выдан градостроительный план на указанный земельный участок. Согласно п. 2.1 Градостроительного плана, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5: зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, попадающая в санитарно-защитную зону от предприятий производственной зоны (подлежит выносу). Запрещается реконструкция и строительство новых зданий и сооружений, без права возведения объекта капитального строительства. В соответствии с п. 2 Градостроительного плана земельного участка, градостроительный регламент земельного участка установлен в составе ПЗЗ сельского поселения «Ближнеборисовский сельсовет» (адрес обезличен), утвержденный Решением Ближнеборисовского сельсовета (адрес обезличен) от (дата обезличена). (номер обезличен). Исходя из содержания градостроительного плана, земельный участок невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истцом, а именно для целей строительства жилого дома. В силу вышеизложенного, (дата обезличена) в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой расторгнуть заключенный договор купли-продажи земельного участка с возвратом оплаченных денежных средств в размере 1350000 руб. Однако, соглашения по урегулированию вопроса во внесудебном порядке не достигнуто. Нарушение договора является существенным, поскольку влечет для ФИО1, как для стороны в договоре, ущерб, так как он лишается того, на что рассчитывал при заключении договора – приобретая земельный участок, истец намеревался возводить жилой дом, не подразумевал, что на земельном участке запрещается строительство зданий и сооружений. Из положений закона, приведенных в иске, следует, что законодатель установил обязанность продавца по предоставлению покупателю исчерпывающей, то есть полной и достоверной информации о товаре. Следовательно, заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчик был обязан сообщить покупателю сведения относительно расположения земельного участка, в том числе и о нахождении в санитарно-защитной зоне, возможных ограничениях и обременениях его использования, а также иную информацию, которая могла повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.

Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен), заключенный (дата обезличена) между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму, оплаченную по договору купли-продажи земельного участка в размере 1350000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11200 руб.

В судебном заседании истец, его представитель на иске настаивали, согласно доводов искового заявления и письменных пояснений по иску.

Ответчик иск не признала, согласно доводов отзыва на иск.

Представитель третьего лица – администрации Кстовского муниципального района (адрес обезличен) возражал против удовлетворения иска, согласно доводов отзыва на иск.

Представитель третьего лица - администрации Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (адрес обезличен) возражал против удовлетворения иска, согласно доводов отзывов на иск ответчика и администрации Кстовского муниципального района.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по (адрес обезличен) в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежаще.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается следующее. 

Ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Данный земельный участок был приобретен ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), заключенного между ФИО3 и ФИО5, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) внесена запись (номер обезличен).

(дата обезличена) между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного спорного земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен)

В соответствии с п. 1 Договора, ФИО3 (Продавец) продала, а ФИО1 (Покупатель) купил земельный участок площадью 1500 кв.м. в границах плана, прилагаемого к договору, относящийся к категории земель - земли поселений, с целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства, имеющий кадастровый (номер обезличен), находящийся по адресу: (адрес обезличен) 

Пунктом 3 Договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 1350000 руб. 

Согласно п. 5 Договора, покупатель ознакомился с состоянием переданного ему земельного участка, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный земельный участок в собственность.

Стороны заключили договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой (п. 10 Договора).

Этим же пунктом договора стороны подтвердили, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

Установлено, что на момент регистрации сделки и по настоящее время участок не был обременен, никаких ограничений на его использование зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, также никаких ограничений не содержит кадастровый паспорт на данный участок. 

Перед совершением сделки купли-продажи ответчиком покупателю были предоставлены следующие документы:

- выписка из ЕГРН, в которой отсутствовали данные об ограничении использования земельного участка, обременении третьими лицами, 

-информация о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне; 

-кадастровый план земельного участка; 

-справка из ИФНС об отсутствии задолженности по налогам; 

-нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества. 

Также покупателю ответчиком была предоставлена информация о том, что на момент сделки работы по получению ТУ на подключение электроснабжения, газа, не проводились, не получалось разрешение на строительство. При этом покупатель ФИО1 был согласен самостоятельно проводить данные работы за свой счет.

Таким образом, (дата обезличена) ответчиком данный земельный участок продан ФИО1, о чем (дата обезличена) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись (номер обезличен).

Стороны подтвердила в судебном заседании, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон претензий друг к другу по существу договора не имелось. 

Установлено, что на момент регистрации сделки участок не был обременен, никаких ограничений на его использование зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было, также никаких ограничений не было указано в кадастровом паспорте на данный участок.

Впоследствии при обращении ФИО1 в Управление архитектуры и градостроительства Кстовского муниципального района (адрес обезличен) за выдачей ему градостроительного плана на земельный участок, находящийся уже в собственности последнего, ему был выдан градостроительный план земельного участка без права возведения объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и согласно п. 2.7.2 Административного регламента Управления архитектуры и градостроительства администрации Кстовского муниципального района (адрес обезличен) предоставления муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории Кстовского муниципального района (адрес обезличен)», утвержденного Постановлением администрации Кстовского муниципального района от (дата обезличена) (номер обезличен), для получения разрешения на строительство в управление архитектуры и градостроительства необходимо предоставить:

-правоустанавливающие документы на земельный участок,

-градостроительный план земельного участка,

-схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, выполненную согласно требований «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. 

При этом полный пакет документов, предусмотренных пунктами 2.7.2.1, 2.7.2.2, 2.7.2.4 Административного регламента ФИО1 предоставлен не был.

ФИО1 был выдан градостроительный план земельного участка без права возведения объектов капитального строительства, со ссылкой на то обстоятельство, что участок находится в санитарно-защитной зоне Вязовского отделения ГУП ОНО ОПХ «Центральное» молочно-животноводческий комплекс, (адрес обезличен), данные ограничения были введены Градостроительным регламентом земельного участка, установленного в составе правил землепользования и застройки территории сельского поселения Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (ПЗЗ), утвержденных Решением сельского совета Ближнеборисовского сельсовета от (дата обезличена) (номер обезличен).

В соответствии с п. 2 Градостроительного плана указанного земельного участка, градостроительный регламент земельного участка установлен в составе ПЗЗ сельского поселения «Ближнеборисовский сельсовет» (адрес обезличен), утвержденный Решением Ближнеборисовского сельсовета (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен). 

Согласно п. 2.1 Градостроительного плана земельного участка (номер обезличен), утвержденного Постановлением администрации Кстовского муниципального района от (дата обезличена) (номер обезличен), земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 – зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, попадающая в санитарно-защитную зону от предприятий производственной зоны - молочно-животноводческого комплекса ГУП ОНО ОПХ «Центральное» (подлежит выносу) (300 м). 

В данной зоне реконструкция и строительство объектов индивидуального жилищного строительства (капитального строительства) запрещено (п.2.2 Градостроительного плана).

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (адрес обезличен) были утверждены Решением Ближнеборисовского сельсовета от (дата обезличена) (номер обезличен).

При утверждении ПЗЗ были установлены санитарно-защитные зоны промышленных предприятий.

Санитарно-защитная зона- специальная территории с особым режимом использования, которая устанавливается вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

В документации, приложенной к утвержденным ПЗЗ, сведения о проекте на установление санитарно-защитной зоны отсутствуют.

Таким образом, санитарно-защитные зоны установлены на основании СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.

В соответствии с разделом 7.1.1 1 СанПин — ФГУП ОНО ОПХ «Центральное» относится к предприятиям III класса вредности, для которого определена санитарно-защитная зона - 300 метров от источника опасности.

Какие-либо изменения в части уменьшения санитарно-защитной зоны в ПЗЗ не вносились.

Согласно положениям СапПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 с заявлением о снижении санитарно- защитной зоны в органы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека могут обратиться только предприятия, в отношении которых такая санитарно- защитная зона установлена.

Ввиду того, что ФГУП ОНО ОПХ «Центральное» не ведет производственную деятельность в месте расположения базы на территории (адрес обезличен), следовательно, имеются основания для уменьшения санитарно- защитной зоны.

В настоящее время ведутся мероприятия по сокращению данной санитарно-защитной зоны.

Таким образом, в связи с отсутствием полного комплекта документов, несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, в предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на территории Кстовского муниципального района (адрес обезличен)», истцу в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке администрацией Кстовского муниципального района (адрес обезличен) было отказано.

В связи с указанными обстоятельствами (дата обезличена) истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил расторгнуть договор купли-продажи от (дата обезличена) и возвратить ему денежные средства в размере 1350000 руб., которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Все вышеуказанные обстоятельства подтверждены в ходе рассмотрения дела по существу.

Истец настаивал в судебном заседании, что нарушение договора является существенным, поскольку влечет для ФИО1, как для стороны в договоре, ущерб, так как он лишается того, на что рассчитывал при заключении договора – приобретая земельный участок истец намеревался возводить жилой дом, и не знал, что на земельном участке запрещается строительство зданий и сооружений, продавец был обязан предоставить ему (покупателю) исчерпывающую, то есть полную и достоверную информацию о товаре, он не может реализовать свои права на строительство индивидуального жилого дома, для чего изначально и предназначался земельный участок, ответчик был обязан сообщить покупателю (истцу) сведения относительно расположения земельного участка, в том числе и о нахождении в санитарно-защитной зоне, возможных ограничениях и обременениях его использования, а также иную информацию, которая могла повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.

Конституция РФ признает свободу договора как одну из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст.ст. 1, 8 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ - не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 307 ГК РФ определено понятие обязательства, в соответствии с которым одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) - земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом пунктом 2 ст. 451 ГК РФ определены условия при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут судом, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересован пая сторона.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Таким образом, ГК РФ исходит из того, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, каждая сторона должна доказать обоснованность своих требований и возражений, при этом неисполнение сторонами обязанности по доказыванию может привести к неблагоприятным для них материально-правовым последствиям.

Для истца они могут заключаться в полном или частичном отказе ему в иске, для ответчика - в удовлетворении (полном или частичном) заявленных к нему требований.

В данном случае истец должен доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении.

В данном конкретном случае суд при принятии решения по делу руководствуется вышеприведенными правовыми нормами, принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, и приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств по следующим основаниям.

В соответствии с пп. 1, 4, 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся, в том числе следующие основные сведения об объекте недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

- описание местоположения объекта недвижимости;

- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

В кадастр недвижимости вносятся, в том числе следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

- вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;

- сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории;

- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков.

Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре …» действовавшему в период постановки спорного земельного участка на кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, границы и площадь данного земельного участка определены.

Судом установлено, что границы земельного участка и месторасположение этих границ были определены, сведения были внесены в ГКН, площадь участка определена - 1500 кв.м.

Данная площадь земельного участка была внесена в вышеуказанный договор купли-продажи, площадь участка указана согласно правоустанавливающих документов.

Таким образом, на день заключения спорного договора купли-продажи, границы спорного земельного участка были установлены на местности, его площадь составила 1500 кв.м., границы спорного участка и прилегающая к нему территория обозримы на местности, что не оспаривалось сторонами.

Установлено, что покупатель принял от продавца земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имелось. 

Из договора купли-продажи спорного земельного участка усматривается, что покупатель ФИО1 был удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его визуального осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при таком осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых бы ему не сообщила продавец ФИО3

Доказательств обратного не представлено и в деле не имеется.

Напротив, из пояснений сторон следует, что до покупки земельного участка и принятием решения о его покупке, истец осмотрел спорный земельный участок.

Суд находит неосновательными доводы истца о том, что он не имел возможности обозреть прилегающую к земельному участку территорию в (адрес обезличен), не мог видеть вышеуказанную животноводческую ферму, поскольку в спорном договоре нет отметок о том, что истец не имеет возможности осмотреть участок и прилегающую территорию, истец не заявлял, что имелись препятствия к осмотру земельного участка при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, как и вообще территории (адрес обезличен), прилегающей к этому населенному пункту.

Доводы истца о том, что он не видел находившуюся на незначительном от земельного участка расстоянии разрушенную ферму, местонахождение которой с момента заключения договора купли-продажи до настоящего времени не изменилось, суд находит неубедительными, поскольку такие доводы опровергаются пояснениями ответчика, представленными в материалы дела фотоматериалами, при этом сведений о том, что истец имеет плохое зрение, последний в материалы дела не представлял.

Более того, указанный довод не имеет правового значения по рассматриваемому спору.

Статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Юридически значимыми для дела обстоятельствами являются: нарушение прав истца, что не доказано в настоящем споре, и вина в этом ответчика, выразившаяся именно в умышленном сокрытии имеющейся у него информации об ограниченной возможности использования земельного участка, что из материалов дела никоим образом не следует.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, п.п. 1,3 ст. 37 ЗК РФ, неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара, свободного от любых прав третьих лиц, и по предоставлению информации об обременениях и ограничениях прав на земельный участок, дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи.

Стоимость участка сторонами определена в 1350000 руб., денежные средства продавцу переданы, переход права собственности прошел государственную регистрацию.

Истец указал, что после совершения сделки выяснилось, что проданный ему участок расположен в санитарно-защитной зоне, что делает невозможным его использование для целей строительства.

Суд отклоняет доводы истца о предоставлении ему продавцом земельного участка заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Так, ФИО3 была заказано выписка из ЕГРН на земельный участок, кадастровый паспорт на земельный участок, в которых отсутствуют какие-либо ограничения и обременения по использованию данного земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка указан - для индивидуального жилищного строительства.

Во исполнение положений ст. 37 ЗК РФ ответчик предоставил покупателю всю имеющуюся у него информацию о земельном участке. О том, что строительство на земельном участке невозможно ФИО3, не могла знать, ввиду того, что за разрешением на строительство на данном земельном участке сама она не обращалась. 

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель нашёл его в приемлемом состоянии и не имел претензий к продавцу.

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель осмотрел его и мог обладать информацией о расположении его в вышеуказанной зоне.

Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости.

То обстоятельство, что покупатель намерен использовать указанный земельный участок для строительства жилого дома, в договоре не отражено.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, существующих ограничений (обременений) права, как и использования земельного участка по назначению, на момент продажи не зарегистрировано.

Истцом суду не приведены сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременен земельный участок, переданный по договору купли-продажи.

При этом наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Истец, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств предоставления ему заведомо ложной информации о спорном земельном участке, либо иной информации, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке данного земельного участка.

Напротив, материалами дела подтверждается и истцом не опровергнуто, что ответчиком ФИО3 при заключении договора купли-продажи земельного участка была сообщена вся имеющаяся у неё информация о земельном участке, и указанную информацию покупатель ФИО1 посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Вопреки доводам стороны истца, именно истец, выступая покупателем по указанному договору купли-продажи, должен был проявить разумную осмотрительность и заботу о получении информации о предмете сделки, он не был лишен возможности получить её из любых доступных источников, в том числе и в администрации Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (адрес обезличен), в администрации Кстовского муниципального района (адрес обезличен), поскольку данные сведения являются общедоступными и могут быть предоставлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу.

То обстоятельство, что на указанном земельном участке возведение объектов капитального строительства запрещено, не свидетельствует о виновных действиях ответчика ФИО3, учитывая, что самостоятельно она никогда в адрес уполномоченных органов для получения разрешения на строительства, градостроительного плана земельного участка не обращалась, что подтвердили ответчик, представитель третьего лица- администрации Кстовского муниципального района (адрес обезличен).

Доказательств обратного не представлено и в материалах дела не имеется, истцом данные обстоятельства также не оспорены.

Доводы истца о ненадлежащем выполнении продавцом своих обязанностей по предоставлению имеющейся у неё информации об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, отклоняются судом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка, представленный кадастровый паспорт земельного участка и имеющуюся в нем информацию ФИО1 посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка, предоставление иной информации по земельному участку не требовал.

Доказательств того, что ответчик до заключения договора купли-продажи земельного участка знал или должен был знать о том, что на продаваемом им земельном участке возведение объектов капитального строительства запрещено и участок попадает в территорию санитарно-защитной зоны, и, владея указанной информацией, продавец не сообщил об этом покупателю, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Представленные в материалы дела вышеуказанные Правила застройки и землепользования были опубликованы в установленном законом порядке, соответственно, истец и ответчик имели равный доступ к этой информации.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, при этом сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Ответчику, как продавцу, на момент заключения договора о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне ОО ОПХ «Центральное» известно не было, что исключает возможность расторжения договора купли-продажи по заявленным ФИО1 требованиям.

Из материалов дела следует, что ФИО3 передала ФИО1 ВУ. земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, без обременений и ограничений в его использовании, претензий у покупателя к продавцу на момент передачи земельного участка не имелось.

При заключении договора купли-продажи продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся имевшаяся у продавца информация о земельном участке.

Доказательств для иных выводов суду не представлено и в материалах дела не имеется.

Доказательств тому, что ответчик был информирован о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне ОПХ «Центральное», материалы дела не содержат.

Представленный в материалы дела градостроительный план, согласно которому принадлежащий истцу земельный участок входит в санитарно-защитную зону, не свидетельствует о каких-либо виновных действиях ответчика, или о том, что ему было известно о создании такой зоны.

Иные представленные в дело истцом документы, как и приведенные пояснения стороны истца, не являются доказательством недобросовестности ответчика как продавца земельного участка.

В свою очередь, проявлял разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого им объекта недвижимости.

Само по себе наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Из представленных в дело сведений, регистрация прав как ответчика, так и истца, сведений о каких-либо обременениях или ограничениях прав в использовании участка под индивидуальное жилищное строительство не содержала.

Так, из пояснений ответчика следует, что в момент приобретения ей земельного участка, территория, на котором располагался земельный участок, выглядела чистым полем с нанесенными границами земельных участков в виде кольев, с момента приобретения участка до момента его продажи, земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство, осваивались, были установлены линии электроснабжения, подведен газ к земельным участкам, на соседних участках производилось и производится строительство жилых домов. Территория животноводческого комплекса появилась задолго до того момента, когда было принято решение администрацией Ближнеборисовского сельского совета совместно с руководством ГУН ОНО ОПХ «Центральное» о выделении земель под индивидуальную жилищную застройку. Как медленно происходило освоение земель собственниками участков, также медленно угасала деятельность животноводческого комплекса. В силу отсутствия финансовой возможности для строительства дома, семьей ответчика было принято решение о продажи земельного участка, было размещено объявление о продаже земельного участка на сайте Авито. На момент сделки она даже не могла предположить, что земельный участок, по обеим сторонам которого, уже построены дома, в которых живут люди и права на дома которых зарегистрированы в Росреестре, может быть ограничен в использовании.

Более того, информация о наличии санитарно-защитной зоны отсутствовала и у собственников соседних участков., что подтверждается материалами дела.

Так, согласно Выпискам из ЕГРН (после введения СанПиН) в 2011 году земельный участок, расположенный в непосредственной близости на территории вышеуказанной животноводческой фермы, поставлен на кадастровый учет е присвоением кадастрового номера (номер обезличен) с видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), а в 2014 году зарегистрирован объект недвижимости - жилой дом.

Информированность ответчика о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне материалами дела не подтверждена, обоснованность требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка истцом не доказана.

До заключения договора купли-продажи земельного участка истец осмотрел участок и видел, что рядом находится животноводческая ферма. 

Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен был возможности получения дополнительных сведений из каких-либо других источников. 

Предоставленную ответчиком информацию о земельном участке покупатель посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка. 

По акту передачи ответчиком земельный участок был передан покупателю, без обременений и ограничений в его использовании, претензий у покупателя к ответчику на момент передачи земельного участка не имелось.

Совершение данной сделки произошло по волеизъявлению обоих сторон.

В том случае, если истца не устраивали какие-либо условия договора, в том числе сумма оплаты по договору, его иные условия, ничто не мешало истцу отказаться от его заключения,

Заключение указанного договора являлось добровольным. 

Истец не представил доказательств того, что его вынудили к заключению договора.

Своё согласие с условиями договора истец выразил добровольно, без какого-либо принуждения с чьей-либо стороны.

Соответственно, в случае неприемлемости условий договора, истец был вправе не принимать на себя вышеуказанные обязательства по договору, как и был вправе не выражать согласия с иными условиями договора

Ответчик не знала и не могла знать о существовании санитарно-защитной зоны о предприятий производственной зоны.

Факт умышленного сокрытия имеющейся у ответчика, по мнению истца, информации об ограниченной возможности использования земельного участка, материалами дела не подтвержден, также ответчиком не были нарушены условия договора. 

Также суд не усматривает нарушение прав истца в связи с невозможностью строительства дома впоследствии, в том числе и по следующим основаниям.

(дата обезличена) ответчик вместе с покупателем участка обратились за дачей разъяснений в связи с вышеуказанной ситуацией (невозможность возведения объектов капитального строительства на спорном участке) в администрацию Ближнеборисовского сельсовета. 

Более того, (дата обезличена) ответчиком в рамках оказания помощи истцу в целях строительства жилого дома последним, было подано письменное обращение о предоставлении информации, и в результате проделанной работы была получена нижеследующая информация:

Правила землепользования и застройки территории сельского поселения Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (адрес обезличен) не содержат информацию о том, кем и в какое время была установлена СЗЗ с классами вредности на территории, где расположен земельный участок. Правила землепользования и застройки содержат карту градостроительного зонирования территории, определить, где проходит граница СЗЗ, через какие участки и по каким координатам не предоставляется возможным.

Согласно пункту 1 статьи 23 Правил землепользования и застройки «Особенности проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории» в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводится с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

Публичные слушания по внесению изменений в Правила землепользования проводились без участия собственников земельных участков, законные интересы которых были нарушены. Информация о сроках и месте проведения публичных слушаний была размещена в сети интернет, в газете Маяк и на стенде информации в с. Б. Борисово. Уведомления о сроках и месте проведения публичных слушаний, а также информации о планируемых изменениях в использовании земель собственникам земельных участков не направлялись. Мероприятия, предусмотренные статьей 28 Градостроительного кодекса, Положением о проведении публичных слушаний в области градостроительной деятельности в Ближнеборисовском сельсовете, не проводились.

Согласно пункту 3 статьи 31 Правил землепользования и застройки «Размеры и границы санитарно-защитных зон определяются в проектах санитарно-защитных зон в соответствии с действующим законодательством санитарными нормами и правилами с области использования промышленных предприятий, которые согласовываются с федеральным органом по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.» Проект на санитарно-защитную зону отсутствует.

Правила землепользования и застройки содержат информацию о производственных зонах П-3, П-4, к которым отнесена промышленная площадка ГУП ОНО ОПХ «Центральное». Информация о разрешенном использовании в целях содержания крупнорогатого скота на производственных зонах П-3, 11-4 в данном документе отсутствует.

Производственная зона П-4 установлена с нарушением СанПиН. Границы зоны выходят за границы промышленной площадки и за границы земельного участка, зарегистрированного в Росреестре за ОПХ «Центральное» как земли сельскохозяйственного назначения. 

В настоящее время по данным Росреестра на территории земельного участка, зарегистрированного за ГУП ОНО ОПХ «Центральное» как земли сельскохозяйственного назначения, числится объект капитального строительства - помещение для выращивания ремонтного молодняка КРС на 50 голов, площадью 306,5 кв.м. 

По данным, предоставленным руководителем Вязовского отделения ГУП «Центральное», деятельность животноводческого комплекса прекращена. 

По данным публичной кадастровой палаты, размещенным в сети Интернет, можно определить расстояние от промышленного объекта до спорного земельного участка. Данное расстояние соответствует нормам, установленным СаНПиН, а именно менее 300 м от П-3, менее 100м от 11-4. 

На территории, примыкающей к промышленному объекту, нет никаких ограничительных знаков, указывающих на наличие санитарно-защитной зоны.

Информацию о нахождении спорного земельного участка в санитарно- защитной зоне нельзя считать достоверной, так как выноска точек границ промышленных зон, границ санитарно-защитной зоны никем не производилась. Согласно градостроительному плану земельного участка, предоставленному покупателем, граница земельного участка в ситуационной схеме расположения земельного участка указана условно:

а) в период нахождения спорного земельного участка в собственности покупателя в Правила землепользования и застройки территории сельского поселения и Градостроительный план вносились изменения, проводились публичные слушания о вносимых изменениях. (Копия постановлений прилагается). Покупатель, не был лишен права участвовать в обсуждении изменений, вносимых в Правила землепользования и застройки территории сельского поселения и Градостроительный план поселения, и вносить свои предложения по уменьшению санитарно-защитной зоны. Покупатель также не лишен права обжаловать решение Администрации Кстовского муниципального района об отказе в выдаче разрешения на строительство по вышеуказанным основаниям.

б) в настоящее время, на основании Постановления Администрации Ближнеборисовского сельского совета (адрес обезличен) от (дата обезличена)г. (номер обезличен) «О подготовке проекта внесения изменений в Генеральный план сельского поселения «Ближнеборисовский сельсовет Кстовского муниципального района (адрес обезличен)» подготовлен проект изменений, который рассмотрен и согласован структурными подразделениями Правительства (адрес обезличен) области. Согласно проекту, все земельные участки, с целевым назначением- для индивидуального жилищного строительства, выведены из санитарно-защитной зоны.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Таким образом, из данных обстоятельств в том числе не следует, что ответчик действовал недобросовестно при продаже истцу спорного земельного участка.

Напротив, действия ответчика в данном случае направлены на устранение возникшей у истца проблемы и в рамках оказания помощи последнему, и производятся по собственной инициативе ответчика ФИО3, что обязанностью последней не является.

Установлено, что в настоящее время ведутся мероприятия по сокращению вышеуказанной санитарно-защитной зоны.

При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что каких-либо прав и законных интересов истца в данном случае ответчиком не нарушено, в то время как защите подлежит лишь нарушенное право.

Доводы истца о том, что ФИО3 представила ему заведомо ложные сведения относительно спорного участка, являются субъективным мнением истца по спору, голословны и объективно ничем не подтверждены, остались со стороны истца недоказанными, напротив, опровергаются материалами дела и пояснениями стороны ответчика и представителей третьих лиц.

В свою очередь, ответчик представил со своей стороны надлежащие и допустимые доказательства в обоснование своих доводов и возражений по иску, которые суд находит заслуживающими внимания, поскольку такие доводы полностью подтверждаются материалами дела и приведены в соответствии с действующими правовыми нормами.

Доказательств для иных выводов суду при рассмотрении дела не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, суд полагает, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора ответчиком, не представлено доказательств нарушения его прав, как и не представлено доказательств предоставления истцу продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Размер госпошлины по настоящему делу с учетом требований ст. 333.19 Налогового кодекса РФ составляет 15250,00 руб. (из них 14950 руб. – в части заявленных требований о взыскании суммы по договору в размере 1350000 руб., 300 руб.- в части заявленных требований о расторжении договора).

Истец при подаче иска в суд уплатил госпошлину в размере 11200 руб. (л.д. 2).

Соответственно, размер недоплаченной истцом госпошлины при подаче иска в суд составил 4050 руб., исходя из расчета: 15250,00 руб. – 11200,00 руб. = 4050,00 руб.

Поскольку решение суда состоялось в пользу ответчика, постольку по правилам ст. 98 ГПК РФ и с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с истца следует взыскать в местный бюджет госпошлину в размере 4050 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 6 и 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств по договору, судебных расходов, отказать.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет госпошлину в размере 4050 (четыре тысячи пятьдесят) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в (адрес обезличен) областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд (адрес обезличен).

Судья - Е.Ю.Кравченко