Дело № 3а-218/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 12 ноября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Развитие» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Развитие» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка площадью 3 701 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: Ярославская область, Заволжское сельское поселение, поселок Красный Бор, в размере рыночной стоимости 2 220 600 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Развитие» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. ООО «Развитие» проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 января 2017 года составляет 2 220 600 рублей. 

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п, составляет по состоянию на 26 января 2017 года 9 356 757, 17 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административный иск поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Административные ответчики ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области представила отзыв на административный иск, в котором просит в его удовлетворении отказать, приводя доводы о существенном уменьшении вследствие удовлетворения административного иска доходной части бюджета сельского поселения. 

Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Развитие» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Развитие» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 3 701 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 3 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района от 23.09.2009 N 201 на территории Заволжского сельского поселения введен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Развитие» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером 

<

данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 26 января 2017 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 26 января 2017 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26 января 2017 года в размере 9 356 757, 17 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 26 января 2017 года установлена в размере 2 220 600 рублей. 

Суд полагает, что оснований сомневаться в достоверности определенной Отчетом величины рыночной стоимости земельного участка на указанную дату материалы дела не содержат. Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в указанной части несостоятельны.

Рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщиком отобраны для сравнения три объекта, к ценам которых применены корректировки, в том числе скидка на торг, корректировка на права на недвижимость, корректировка на расположение относительно областного центра, корректировка на расположение относительно автомагистрали.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что оценщиком применена завышенная скидка на торг в размере 11, 4 %, соответствующая верхнему пределу границ расширенного интервала данных скидок, определенного в Справочнике оценщика недвижимости 2016 года, тогда как среднее значение такой корректировки по данным указанного Справочника составляет 10,7 %.

Обосновывая применение корректировки в размере верхнего предела доверительного интервала, допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО3 пояснил суду, что видом разрешенного использования объектов – аналогов является строительство АЗС. Следовательно, для использования данных земельных участков под иные цели, в том числе размещение придорожного кафе, магазина, без изменения вида их разрешенного использования невозможно, что снижает их коммерческую привлекательность по сравнению с объектом оценки, видом разрешенного использования которого является размещение объектов придорожного сревиса.

Исходя из тех сведений об объектах - аналогах, которые содержит Отчет, суд полагает, что с указанными пояснениями оценщика в части аналогов № 1 и № 2 можно согласиться. Вместе с тем, объект – аналог № 3 имеет вид разрешенного использования, предполагающий как строительство АЗС, так и кафе, магазина, отеля и т.д. Таким образом, пояснения оценщика о применении корректировки в размере 11, 4 % по основанию менее объемного спектра возможного использования указанного участка по сравнению с объектом оценки являются необоснованными.

Вместе с тем, доводы оценщика о том, что применение заявленной Департаментом корректировка на торг в 10,7 % к объектам – аналогам приведет к увеличению цены 1 кв.метра объекта оценки в 5 рублей, что находится в пределах статистической погрешности, материалами дела не опровергнуты.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что применение к ценам объектов – аналогов корректировки на торг в размере 11, 4 % к определению недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки не привело.

Кроме того, на основании возражений Департамента и пояснений оценщика судом установлено, что при расчете цифрового значения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком допущена описка при указании размера итоговой (совокупной) корректировки цены объекта – аналога № 2 (указано 1, 49 вместо 1, 29). При этом в расчете применена корректировка в 1, 29. Итоговая корректировка цены объекта – аналога № 3 составляет 1,38, однако оценщиком допущена арифметическая ошибка - применена корректировка 1,08, что повлекло определение стоимости 1 кв.метра цены объекта – аналога в размере 468, 69 рублей вместо 438, 12 рублей. 

В связи с этим, оценщиком суду представлен расчет, подтверждающий тот факт, что приведенные описка и арифметическая ошибка к определению неверной стоимости 1 кв.метра объекта оценки не привели. 

Таким образом, оснований для признания Отчета недостоверным в связи с наличием указанных описки и арифметической ошибки у суда не имеется.

В возражениях на Отчет Департамент приводит также доводы о том, что к ценам объектов – аналогов оценщиком не применена корректировка на «интенсивность транспортного потока». 

Опровергая обоснованность возражений в указанной части, оценщик пояснил, что объект оценки и объекты – аналоги сопоставимы по данному ценообразующему фактору и применение указанной корректировки к изменению цены 1 кв.метра объектов – аналогов не привело.

Обоснованность указанных пояснений оценщика Департаментом не опровергнута и, напротив, подтверждается описанием местаположения объекта оценки и объектов – аналогов.

Доказательства наличия у ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр» права на производство оценки по мотиву наличия в штате организации не менее двух оценщиков представлены суду.

По изложенным основаниям суд полагает, что расчет рыночной стоимости земельного участка административного истца сделан оценщиком правильно. Оснований полагать, что определения в Отчете величина рыночной стоимости земельного участка административного истца является недостоверной, у суда не имеется. 

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Развитие» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Развитие» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а именно – 13 сентября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Развитие» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 701 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 2 220 600 (два миллиона сто двести двадцать тысяч шестьсот) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 2 220 600 (два миллиона сто двести двадцать тысяч шестьсот) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2018 года