26RS0012-01-2019-001120-60 

Дело №2-860/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «06» июня 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий регистрации договора долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований указано следующее. 

Между ней и ООО Строительная компания «Капитал» 11 января 2017 года, был заключен договор долевого участия в строительстве № 314.

Согласно п. 1.2 Предметом настоящего договора является привлечение Застройщиком авансовых средств Участника долевого строительства для совместной реализации Сторонами акта по строительству Многоэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, гор. Ессентуки пос. Белый Уголь (далее Жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.

Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства в собственность: 3-х(трех-) комнатную квартиру № 55, расположенную на втором этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов- 87,4 кв.м., с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов- 84,7 кв.м, стоимостью 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей в построенном в соответствии с проектной документацией в указанном Жилом доме, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного Жилого дома.

Она свои обязательства по Договору исполнила в полном объеме.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 45 от 16.01.2017 г., она внесла полностью обусловленную цену, указанную в Договоре в размере 1400 000 рублей, тем самым выполнила финансовую часть обязательств.

Срок передачи квартиры по указанному Договору, согласно п. 1.5 Договора - ноябрь 2018.

Она неоднократно обращалась к ответчику и устно и письменно с просьбой явиться в МФЦ для регистрации указанного Договора, являлась в офис компании, но ответчик до настоящего времени не ответил на его просьбы, что подтверждается письменным уведомлением.

При обращении в регистрирующий орган застройщик обязан предоставить детальный проект покупаемой дольщиком квартиры или помещения, разрешение на возведение дома, оно не должно быть просроченным, полностью проектную декларацию на объект, договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства от банка, квитанцию об оплате государственной пошлины, иные документы, которые представлены в п. 2 ст. 5.1 Закона № 122-ФЗ.

Предусмотренные законом документы она предоставить за застройщика не может, так как у нее их нет и присутствие застройщика при регистрации договора обязательно.

Действиями (бездействиями) застройщика ООО СК «Капитал» по уклонению от явки в регистрирующий орган для регистрации Договора долевого участия с ней, нарушают ее права и она не может зарегистрировать за собой возникшее право, в связи с чем вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов.

Просит суд устранить препятствия в государственной регистрации Договора долевого участия № 314 от 11 января 2017 года, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и ею и произвести государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве №314 от 11 января 2017 года, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и ФИО1 на возведение 3-х(трех-) комнатной квартиры № 55, расположенной на втором этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов- 87,4 кв.м., с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов- 84,7 кв.м., многоэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, гор. Ессентуки пос. Белый Уголь.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы, изложенные в иске, поддержала, просила суд иск удовлетворить.

Ответчик ООО СК «Капитал», а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по СК, надлежаще уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направили. 

Суд, с учетом мнения истца судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Заслушав мнение истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости, для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что 11 января 2017 года между ФИО1 и ООО СК «Капитал» заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №314, предметом по которому является привлечение застройщиком денежных средств участника долевого строительства для совместной реализации проекта по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: СК, г. Ессентуки, пос. Белый Уголь, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязался передать участнику 3-х(трех-) комнатной квартиры № 55, расположенной на втором этаже жилого дома шестой очереди строительства, с предварительной общей площадью без учета площади лоджий балконов - 84,7 кв.м., с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов - 87,4 кв.м. 

Сторонами определена стоимость объекта в 1 400 000 руб. Срок передачи объекта - ноябрь 2018 года. Истец исполнила условия сделки, оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что ответчиком не оспорено. (квитанции к приходному кассовому № 45 от 16 января 2017 года представлена в дело) Вместе с тем, объект, в сроки, определенные в договоре, не передан. 

Кроме того, установлено, что договор долевого участия в установленном законом порядке не зарегистрирован. Истец пыталась зарегистрировать сделку, неоднократно обращалась в офис ответчика с письменным предложением явиться в МФЦ для регистрации договора долевого участия. (на представленном в дело заявлении имеются сведения о получении уведомления представителем ответчика) Однако, сделка до сих пор не зарегистрирована.

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу положений ст. 17 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аналогичная норма содержится в ст.17 ФЗ № 214, согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

При этом, ст. 18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 года. К таким застройщикам ст.18 применяется в редакции от 01 июля 2017 года, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01 июля 2018 года № 175-ФЗ.

В силу п.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. (1)

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Как следует из условий сделки, разрешение на строительство выдано ответчику 11 декабря 2013 года, строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном под комплексное освоение в целях жилищного строительства «под многоквартирные жилые дома» на основании договора аренды, зарегистрированного в Управлении Росреестра 27 ноября 2012 года.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. (далее по тексту - государственная регистрация прав)

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.

В соответствии со ст.29 Закона № 214 о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательно регистрации на основании приведенных положений закона.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены ФЗ № 214-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве невозможен.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст.15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

Пунктом 2 ст.14 Закона о регистрации определены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст.15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной ст.14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий.

В соответствии с п.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО СК «Капитал», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствие заявления застройщика.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218 от 31 июля 2015 года.

В силу п.1 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора. (застройщика, участника долевого строительства)

Как указано истцом, препятствием в осуществлении регистрации является отсутствие заявления застройщика - ООО СК «Капитал», при таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными.

Между тем, суд обращает внимание, что решение суда является лишь одним из оснований для осуществления регистрации прав на спорный объект, при отсутствии иных препятствующих осуществлению государственной регистрации оснований. Вместе с тем, препятствием в осуществлении регистрации договора долевого участия в настоящем деле является отсутствие заявления самого застройщика, на что и необходимо обратить внимание в резолютивной части решения суда.

Однако, в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты права по делу будет являться возложение на Управление Росреестра по СК обязанности по регистрации договоров долевого участия в строительстве, при этом, с учетом характера спорных правоотношений, мотивов обращения истца в суд за защитой права, разрешение иска таким образом не будет, выходить за рамки заявленных требований.

В рамках состязательности процесса ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 233-237 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Строительная компания «Капитал» об устранении препятствий регистрации договора долевого участия в строительстве - удовлетворить.

Устранить препятствия в регистрации договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, по адресу: РФ, 

<

...> от 11 января 2017 года, заключенного между ООО Строительная компания «Капитал» и ФИО1.

Возложить на Управление росреестра по СК обязанность произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № от 11 января 2017 года, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и ФИО1 на возведение 3-х(трех-) комнатной квартиры № 55, расположенной на втором этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью без учета площади лоджий балконов - 84,7 кв.м., с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов - 87,4 кв.м., многоэтажного жилого дома, по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, пос. Белый Уголь, в отсутствие заявления застройщика ООО Строительная компания «Капитал».

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «11» июня 2019 года.