Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 марта 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-737/2018 по административному исковому заявлению ООО фирма «ФОРТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО фирма «ФОРТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания административного корпуса с кадастровым номером №, общей площадью 3 032,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 23 088 924 рублей. 

В обоснование заявленных требований ООО фирма «ФОРТ» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 24.07.2013 года и составляет 56 191 417 рублей 84 копейки.

Согласно отчету об оценке от 15.11.2017 года № №, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 23 088 924 рубля.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 20.09.2017 года ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующий на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 26.12.2017 года № №, в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на то, что снижение налогооблагаемой базы негативно скажется на формировании местного бюджета. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО фирма «ФОРТ» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 3032,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2010 года. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости 24.07.2013 года – 56 191 417 рублей 84 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 21.11.2017 года. 

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного здания и 13.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением комиссии по рассмотрению поров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25.12.2017 года № 17/24с-17 заявление ООО фирма «ФОРТ» о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено и указано, что в соответствии с п.11 ФСО №7 оценщик должен провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, с приведением интервалов значений этих факторов. В отчете оценщик приводит фактор стоимости «условия финансирования», указывая на идентичные значения по данному фактору стоимости на рынке. При этом в приложении к отчету приведены как минимум два объекта, объявления по которым содержат различные варианты оплаты, а именно - рассрочку и скидки при покупке нескольких объектов недвижимости единым пакетом. Нарушен п. 5 ФСО №3 - отчет вводят, в заблуждение.

В соответствии с п.11 ФСО №7 оценщик должен провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. В соответствии с информацией на стр. 12 отчета сегментом рынка является «торгово-офисные универсальные (свободные) объекты», при этом в Таблице № 6 отчета указано несколько производственных объектов (цеха, склады). Нарушен п. 11 ФСО №7. Отчет вводит в заблуждение - нарушен п. 5 ФСО №3. 

В соответствии с п. 11 ФСО №7 оценщик должен провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например - ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В отчете оценщик приводит фактор стоимости «условия финансирования», указывая на идентичные значения по данному фактору стоимости на рывке. При этом в приложении к отчету приведены как минимум два объекта, объявления по которым содержат различные варианты оплаты, а именно - рассрочку и кредит. Нарушен п. 5 ФСО №3 - отчет вводит в заблуждение.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО фирма «ФОРТ» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании ст. 24.12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 15.11.2017 года № №, подготовленный ИП ФИО3. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся объект капитального строительства с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 23 088 924 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

Из письменных пояснений оценщика ФИО3 следует, рыночная стоимость объекта оценки, определена индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Что касается выбранных аналогов, то, они сопоставимые с объектом оценки по назначению, дате сделок, площади, транспортной доступности, что позволяет отнести данные объекты к аналогам объекта оценки. По первому замечанию Комиссии оценщик пояснил, что должен быть поведен анализ основных факторов. В приложении к отчету приведены объекты, объявления которых содержат рассрочку и скидки при покупке недвижимости одним пакетом. Таблицы в приложении являются первичными выборками к продаже и аренде помещений. В предложениях, с целью найти покупателей, указываются любые льготные условия, которые могут действовать или не действовать при совершении сделки. Кроме того, такие объявления в приложении отсутствуют и в расчетах такие объекты не участвуют.

По второму замечанию указал, что в таблице 6 указано несколько производственных объектов. В таблице 6 приведена первичная выборка отдельно стоящих зданий, которые можно использовать так же, как и объект оценки. Для расчетов (табл.20) выбраны аналоги административные и универсальные здания.

Третье замечание, по мнению оценщика, повторяет первое замечание. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ИП ФИО3 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости здания административного корпуса с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24.07.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 18.01.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 13.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО фирма «ФОРТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания административного корпуса с кадастровым номером №, общей площадью 3 032,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 23 088 924 рубля. 

Дата подачи административного иска в суд – 18.01.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 13.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 марта 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова