66RS0***-74

2-321/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

*** 16 апреля 2020 года 

Городской суд гор. Лесного Свердловской области в составе председательствующего судьи Саркисян Т.В. при секретаре судебного заседания Казаченко Т.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договора недействительным, прекращении права собственности

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договора недействительным, прекращении права собственности. В обоснование своих исковых требований указала, что *** между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец передала в собственность ответчика квартиру общей площадью 79,7 кв.м., расположенную по адресу: ***, а ответчик обязывался принять и оплатить указанное имущество. Цена жилого помещения составляет *** рублей. Деньги должны были быть переданы истцу в срок до ***. Переход права собственности зарегистрирован *** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с установлением обременения – ипотека в силу закона. Однако, ответчик в установленный договором срок денежные средства не уплатил. *** истец обратился к ответчику с требованием об уплате стоимости жилого помещения в соответствии с договором, однако ответчик указанное требование добровольно не исполнил, от исполнения договора отказался. Указывает, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ***, признать его безденежным и недействительным, применить последствия недействительной сделки: прекратить право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение и признать право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Свердловской области.

В судебное заседание стороны не явились: от истца ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, требования поддерживает. 

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями ФИО1 согласился, представил суду письменное заявление о признании иска, положения ст.ст.220-221 ГПК РФ ему известны и понятны, также ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся извещенных участников процесса, по основаниям ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч. 1 ст. 552 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Частью 1 ст. 486 ГК РФ установлена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ФИО1, выступающей в качестве продавца, и ФИО2, выступающим в качестве покупателя, *** заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., с кадастровым номером ***.

Согласно условиям договора стороны определили, что указанное жилое помещение – квартира продается по соглашению сторон за *** рублей, которые должны быть оплачены покупателем продавцу в срок до ***.

Пунктом 6 договора купли-продажи предусмотрено, что передача вышеуказанной недвижимости продавцом и принятие её покупателем состоится в день полного расчета, передачи денежных средств продавцу. 

Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области состоялась ***. Одновременно, в связи с наличие условия о рассрочке платежа, была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца – ФИО1, залогодатель: ФИО2 (запись регистрации *** от ***).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч.ч.1 и 2 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. 

В обоснование своей позиции по иску истец указывает, что ответчиком не были исполнены обязательства по передаче денежных средств в сумме 2000000 рублей. Данная сумма для нее является существенной. В связи с тем, что условия договора ФИО2 нарушены существенно, просит расторгнуть заключенный с ней договор купли-продажи, вернув стороны в первоначальное положение. 

Ответчик ФИО2 не оспаривает, что им не исполнены до настоящего времени обязательства по оплате жилья.

Претензия, направленная *** в его адрес истцом, оставлена ФИО2 без удовлетворения, с указанием на согласие расторжения договора купли-продажи в судебном порядке (л.д.8).

Таким образом, ответчиком условие договора купли-продажи об оплате стоимости недвижимости не исполнено до настоящего времени. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем большей части цены по договору лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого помещения. 

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем ФИО2, суд учитывает, что в результате неисполнения ответчиком обязательства по уплате приобретенного недвижимого имущества, продавец ФИО1 не получила всей денежной суммы за проданное имущество, а соответственно лишилась того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика является, по мнению суда, существенным и порождает право требовать расторжения договора купли-продажи. 

Из положений ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

Из разъяснений, приведенных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Ответчик ФИО2 требования о расторжении договора купли-продажи и прекращения право собственности на спорное жилое помещение признал, о чем представлено письменное заявление о признании иска. 

В соответствии с ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения, заключенного между ФИО1 и ФИО2, и возврате спорного жилого помещения в собственность ФИО1 

Истец, обращаясь в суд с иском, также просит также признать недействительным указанный выше договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный *** между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель). При этом истец ссылается на ст.168 ГК РФ, полагая оспариваемую сделку безденежной.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд установил, что в данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, вместе с тем оплата по договору не была произведена ответчиком, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя).

Сторонами Договора от *** являются ФИО1 и ФИО2

Из материалов дела усматривается, что ФИО1, заявляя о безденежности договора купли-продажи квартиры от ***, не представила допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих наличия порока воли при совершении ею сделки по продаже принадлежащей ей квартиры.

Исходя из содержания договора купли-продажи квартиры от ***, стороны при его подписании согласовали условия о предмете договора, цене, оплате стоимости квартиры, а также иные условия, предусмотренные действующим гражданским законодательством применительно к сделкам по отчуждению недвижимого имущества.

С учетом письменного отзыва Управления Росреестра по ***, суд полагает возможным указать в резолютивной части о внесении записи в ЕГРН Управлением Росреестра по *** о прекращении права собственности ФИО2 в отношении спорного жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***, прекращения обременения ипотекой, и внесения сведений о регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***, городской округ «***», ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального Кодекса РФ, Суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договора недействительным, прекращении права собственности удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от *** купли-продажи недвижимого имущества – ***, расположенной в ***, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., кадастровый ***, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с рассрочкой платежа.

Прекратить право собственности ФИО2, *** года рождения, на жилое помещение - квартиру под номером 3, расположенную в ***, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., кадастровый ***.

Признать за ФИО1, *** года рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру под номером 3, расположенную в ***, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., кадастровый ***.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру под номером 3, расположенную в ***, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., кадастровый *** и исключения регистрации права собственности ФИО2 и обременения ипотекой, в отношении ***, расположенной в ***, городской округ «***», ***, общей площадью 79,7 кв.м., кадастровый ***.

В удовлетворении требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от *** недействительным отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия в окончательной форме, если не обжаловано в апелляционном порядке. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом апелляционной инстанции жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через городской суд гор.Лесного Свердловской области.

Текст решения изготовлен в совещательной комнате с использованием компьютерной техники.

Судья Т.В.Саркисян