Дело № 2-2422/2025 

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2025 года 

<

адрес>

<

адрес>

Наро-Фоминский городской суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Жихоревой А.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указала, что ответчик является должником по исполнительным производствам. В собственности у ответчика находилось спорное недвижимое имущество, которое, несмотря на наличие неисполненного денежного обязательства, было отчуждено без уведомления кредитора и судебного пристава, что противоречит требованиям действующего законодательства, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами. 

В ходе рассмотрения дела в соответствии со ст. 40 ГПК РФ, судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО3

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске и в возражениях на отзыв на исковое заявление. Пояснила, что ФИО1 и ФИО2 состоят в договорных отношениях с 2017 года, на момент совершения оспариваемой сделки задолженность ответчика перед истцом составляла около 8 000 000,00 руб., сделка совершена в период рассмотрения гражданских дел о взыскании с ФИО2 задолженности по договорам займа. Ответчик, зная о наличии неисполненных перед истцом обязательств, реализовал принадлежащее ему недвижимое имущество во избежание обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства. Полагала, что оспариваемая сделка является мнимой, согласно представленным в суд справкам 2-НДФЛ у ФИО3 не имелось денежных средств для приобретения спорного недвижимого имущества. Кроме того, в подтверждение передачи денежных средств представлены только расписки, что косвенно свидетельствует о безденежности сделки. Указала, что объекты были проданы по заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости. Указала, что в настоящее время не погашена только задолженность в размере 3 000 000,00 руб., при этом также пояснила, что в 

<

адрес> районный суд 

<

адрес> ФИО1 подан иск о взыскании с ответчика неустойки и процентов за нарушение срока возврата долга.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснила, что никаких ограничений на спорное недвижимое имущество на момент совершения сделки наложено не было, как и не было у ответчика цели вывести ликвидное имущество. Указала, что оспариваемая истцом сделка была совершена ответчиком с целью погашения задолженности. Стороны неоднократно пытались договориться мирно, после продажи дома и земельного участка ФИО2 погасила часть долга.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, ранее ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражений на иск не представила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 

<

адрес>ное отделение службы судебных приставов ГУ ФССП России по 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, поскольку последние о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Наро-Фоминского городского суда 

<

адрес>, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3). 

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). 

Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, его действительной воле. 

В силу п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

В разъяснениях, изложенных в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Таким образом, из анализа данных норм следует, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать ее соответствующие правовые последствия; заключенную сделку стороны не исполняли и исполнять не намеревались; стороны только совершают действия, создающие видимость ее исполнения (составление необходимых документов и т.п.). Мнимость сделки исключает намерение собственника прекратить свое право собственности на предмет сделки, а приобретатель по сделке со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки. 

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории дел также является установление того, направлена ли подлинная воля сторон в момент заключения сделки на создание правовых последствий, характерных для соответствующих сделок. 

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 3.1 договора цена недвижимого имущества составляет 7 000 000,00 руб. На основании п. 3.3 договора оплата стоимость жилого дома и земельного участка предусмотрена в следующем порядке: 3 000 000,00 руб. в момент подписания договора наличными денежными средствами, остальные 4 000 000,00 руб. покупатель обязался выплатить продавцу в течение двух месяцев по 2 000 000,00 руб. до 25 числа каждого месяца.

В подтверждение передачи денежных средств представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ на 3 000 000,00 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2 000 000,00 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2 000 000,00 руб.

Право собственности на вышеуказанное имущество согласно выписке из ЕГРН на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в 

<

адрес> районный суд 

<

адрес> с иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа в размере 3 000 000,00 руб. Истец ходатайствовал перед судом о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения запретом на осуществление сделок с недвижимым имуществом ответчика, однако в удовлетворении указанного ходатайства было отказано. Решением 

<

адрес> районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворен иск ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору займа в размере 3 000 000,00 руб. Указанное решение ответчиком не исполнено, задолженность на момент рассмотрения спора не погашена.

Решением 

<

адрес> районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворен иск ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору займа в размере 3 402 297,00 руб. Указанная задолженность ответчиком погашена в рамках возбужденного в отношении ФИО2 исполнительного производства.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в 

<

адрес> районный суд 

<

адрес> с иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа. Решением 

<

адрес> районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворен иск ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору займа в размере 1 650 782,42 руб. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство, которое окончено фактическим исполнением ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки ответчик ФИО2 достоверно знала о наличии неисполненных денежных обязательств перед истцом более чем на 8 000 000,00 руб.

В обоснование требований о признании сделки недействительной истец ссылается, в том числе, на заниженную стоимость недвижимого имущества в договоре. Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка составляла 836 010,00 руб., жилого дома – 4 663 495,00 руб., таким образом, кадастровая стоимость спорных объектов составляла 5 499 505,00 руб.

В опровержение данных доводов ответчиком ФИО2 представлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому рыночная стоимость имущества на ДД.ММ.ГГГГ составляла 5 697 000,00 руб. При этом сумма сделки была определена сторонами в 7 000 000,00 руб.

Вместе с тем, ответчиком ФИО3 не представлено суду доказательств, что на момент заключения оспариваемой сделки она имела сумму, необходимую к оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества. В судебное заседание ответчик ФИО3 не являлась, возражений по существу иска не представила, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, фактически отказавшись от дачи пояснений по настоящему иску. 

При этом согласно справке 2-НДФЛ общая сумма доходов ФИО3 за 2021 год составила 21 454,78 руб., за 2022 год – 244 318,18 руб.

Ответчик ФИО2 в своих возражениях указала на то, что спорное имущество было ею продано не для вывода ликвидного имущества, а с целью погашения задолженности. 

Однако, учитывая, что от реализации проданного имущества по вышеуказанным распискам ФИО2 получила 7 000 000,00 руб. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в счет погашения задолженности перед истцом ответчиком в рамках исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ было внесено только 3 427 508,00 руб. Сумма в размере 1 650 752,42 руб. погашена в рамках другого исполнительного производства лишь ДД.ММ.ГГГГ. При этом задолженность в размере 3 000 000,00 руб. ответчиком на момент рассмотрения спора не погашена, несмотря на неоднократные заявления представителя ответчика о готовности ФИО2 исполнить данные обязательства.

В подтверждение мнимости оспариваемой сделки истец также указал, что ФИО3 ранее являлась директором ООО «

<

данные изъяты>», а участником и учредителем данного общества был супруг ответчика – ФИО7, который в мае 2023 продал 100% доли уставного капитала общества ФИО3 по номинальной стоимости. В Арбитражном суде 

<

адрес> находится на рассмотрении иск ФИО1 о признании сделки по отчуждению доли общества недействительной в связи с причинением ущерба его интересам такой сделкой.

Таким образом, ответчики не являются изначально посторонними друг для друга лицами, действия ответчиков при заключении договора купли-продажи не могут быть признаны добросовестными, поскольку они были безусловно направлены на то, чтобы вывести спорное недвижимое имущество из возможного обращения на него взыскания в рамках погашения имеющейся задолженности.

За более чем 2,5 года после совершения оспариваемой сделки образовавшийся до ее заключения долг в полном объеме не погашен. Таким образом, действия ответчиков повлекли за собой негативные последствия для истца в виде создания препятствий к получению удовлетворения своих требований за счет спорного недвижимого имущества.

Доводы стороны ответчика о том, что ФИО2 предпринимались попытки к заключению мирового соглашения с ФИО1 в ходе рассмотрения дела, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку мировое соглашение между сторонами заключено не было, денежные средства в счет выплаты имеющейся задолженности не выплачены.

Являясь кредитором ответчика, ФИО1 указала о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение для возможности исполнения ее требований за счет имущества должника ФИО2

Последствия признания сделки недействительной выражаются в прекращении права собственности ФИО3 на спорное недвижимое имущество и возвращение ее в собственность ФИО2

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 разъяснено, что исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить. 

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Жихорева А.Б.