44-г-106

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Ростовского областного суда

г. Ростов-на-Дону 8 августа 2019 года

Президиум Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Золотаревой Е.А.

членов президиума: Донченко М.П., Чеботаревой М.В., Проданова Г.А., Юровой Т.В., Титовой Н.Н., Зинкиной И.В.

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, понуждении заключить договор аренды на новый срок, 

переданное в суд кассационной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б. от 11 июля 2019 года, вынесенного по кассационной жалобе ФИО1 на решение Батайского городского суда Ростовской области от 08 октября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года, 

по докладу судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б., 

установил:

предъявляя вышеуказанные исковые требования в суд, ФИО1 в их обоснование сослался на то, что 09 сентября 2015 года между ним и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска был заключен договор №5841 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 20 716 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование участка: промышленные объекты, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

По условиям договора аренды его срок определен сторонами с 31 августа 2015 года по 31 августа 2018 года.

21 июня 2018 года ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Батайска с заявлением о продлении срока договора аренды, однако ответом от 07 сентября 2018 года ему было отказано в заключении договора аренды на новый срок.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, и полагая свои права нарушенными, ФИО1 просил суд обязать Комитет по управлению имуществом г. Батайска заключить с ним на новый срок договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 20 716 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 08 октября 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Оспаривая законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 08 октября 2018 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года, заявитель в кассационной жалобе указывает на то, что суды обеих инстанций вопреки разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года №8985/08, не приняли во внимание факт добросовестного поведения ФИО1, выразившегося в выполнении им подготовительных работ, необходимых для начала строительства, общая стоимость которых составила 5 188 500 руб.

По мнению автора жалобы, Комитет по управлению имуществом г. Батайска в нарушение пункта 3 статьи 39.6, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованно отказал ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, при том, что заявление о заключении нового договора аренды было подано им в Комитет по управлению имуществом г. Батайска в установленный законом срок и на момент подачи данного заявления договор аренды не являлся расторгнутым.

Запросом судьи Ростовского областного суда от 14 июня 2019 года указанное гражданское дело истребовано из Батайского городского суда Ростовской области, которое поступило в Ростовский областной суд 26 июня 2019 года.

Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационных жалобы, представления выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Учитывая, что изложенные в кассационной жалобе доводы, по мнению заявителя, указывающие на существенное нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могут служить основанием к отмене состоявшихся по делу решения Батайского городского суда Ростовской области от 08 октября 2018 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года, настоящая кассационная жалоба была передана с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Ростовского областного суда.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ФИО2, действующей на основании доверенности в интересах ФИО1, президиум Ростовского областного суда приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные постановления по настоящему гражданскому делу, а именно, решение Батайского городского суда Ростовской области от 08 октября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года, подлежат отмене.

Президиум Ростовского областного суда исходит из того, что судом неправильно были применены и истолкованы нормы материального права, что, в свою очередь, повлекло за собой существенное нарушение права заявителя на судебную защиту, предусмотренного статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Принимая решение по настоящему гражданскому делу, суд исходил из того, что 09 сентября 2015 года между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска был заключен договор № 5841 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование участка: промышленные объекты, площадью 20716 кв.м. Срок аренды определен сторонами с 31 августа 2015 года по 31 августа 2018 года.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 22 октября 2015 года.

На заявление истца от 21 июня 2018 года о продлении действия договора аренды земельного участка на новый срок, ответчик письменным ответом от 28 июня 2018 года и от 07 сентября 2018 года отказал в заключении договора аренды на новый срок в связи с отсутствием свидетельства о государственной регистрации права собственности объекта строительства на данном земельном участке.

Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Президиум Ростовского областного суда не может согласиться с состоявшимися по делу судебными постановлениями по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок ранее был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельным кодексом Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды принято ответчиком с учетом всех фактических обстоятельств землепользования.

Однако, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года, N 8985/08, обоснованность отказа в продлении договора аренды должна быть связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так, истцом в пределах срока действия договора аренды было подано заявление о выдаче разрешения на строительство (л.д. 44), по которому до вынесения судом обжалуемого судебного акта не было приято какое-либо решение; в материалы настоящего гражданского дела истцом представлены доказательства несения арендатором затрат на оформление права и освоение спорного земельного участка (л.д. 34-35), поскольку «рельеф рассматриваемой территории не ровный, необходимо произвести планировку земельного участка» (Акт выбора земельного участка с видом разрешенного использования «промышленные объекты» (л.д. 10).

В свою очередь, ответчик не требовал в соответствии с договором аренды досрочного его расторжения по причине предполагаемого неиспользования истцом земельного участка (пункт 4.1.1. договора); договором не предусмотрен конкретный период времени в рамках действия договора аренды, в течение которого арендатор обязан получить соответствующее разрешение на строительство и приступить к строительным работам. 

Таким образом, истцом в течение срока действия договора аренды от 9 сентября 2015 года предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству производственного складского комплекса, то есть арендатор осуществлял действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства комплекса.

Судами не учтено, что пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При принятии обжалуемых постановлений, суды исходили из того, что действия арендатора не свидетельствуют о их соответствии критериям, определенным пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, учитывая разумные ожидания истца в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства производственного складского комплекса, факт совершения мероприятий, направленных на подготовку строительства этого объекта, действия комитета по отказу в продлении срока действия договора аренды от 9 сентября 2015 года и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения, что судами сделано не было.

В связи с тем, что судами нижестоящих инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, и на основании статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые по настоящему гражданскому делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и установить степень соответствия действий арендатора и арендодателя спорного земельного участка признакам добросовестного поведения участников гражданских правоотношений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 08 октября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, понуждении заключить договор аренды на новый срок, - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Батайский городской суд Ростовской области в ином составе суда.

Председательствующий: