Дело № 2-2348/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2018 года г. Солнечногорск 

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Лозиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании ранее возникшего права собственности, прекращении права собственности, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка заключенным и утверждении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточив требования, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании ранее возникшего права собственности, прекращении права собственности, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка заключенным и утверждении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что в собственности ответчика находится земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который с весны 2015 года фактически находится в распоряжении истца. В марте 2015 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о приобретении у ФИО2 указанного земельного участка, согласованы основные условия предстоящей сделки купли-продажи участка, а также цена – 600000 руб. и срок заключения договора купли-продажи – не позднее 31 декабря 2017 года. В качестве аванса истец передал ответчику денежные средства в размере 300000 руб., о чем ответчиком была составлена расписка. 12 июня 2015 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в подтверждение намерений продать участок, ответчик передала истцу оригиналы правоустанавливающих документов на спорный участок и истец фактически пользуется и распоряжается участком, несет бремя по его содержанию. Однако, несмотря на достигнутые договоренности, ФИО2 уклоняется от регистрации ранее возникшего права, в связи с чем истец лишен возможности осуществить регистрацию перехода прав собственности на спорный земельный участок.

С учетом уточнения исковых требований, истец просит суд признать за ФИО2 ране возникшее право на земельный участок площадью 0,06 га с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу; прекратить право собственности ответчика на указанный земельный участок; признать предварительный договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 12 июня 2015 года заключенным; установить, что выполнение ФИО1 обязательств по оплате земельного участка в рассрочку платежа в размере 300000 руб. не обеспечивается залогом, земельный участок не признается сторонами находящимся в залоге у ФИО2; утвердить договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 11 ноября 2017 года; признать право собственности на спорный земельный участок за ФИО1; утвердить, что после межевания земельного участка и регистрации права собственности за ФИО1, он обязуется в 3-хмесячный срок произвести выплату в размере 300000 руб. в пользу ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО3 поддержал заявленные требования, пояснив их по существу. 

Представитель ответчика по доверенности – ФИО4 иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица – финансового управляющего ФИО5 – ФИО6 против удовлетворения исковых требований не возражал, указав, что с 24 мая 2016 года ФИО1 признан банкротом, в связи с чем был назначен финансовый управляющий. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 апреля 1997 года и свидетельства на право собственности на землю от 11 июня 1997 года, ФИО2 принадлежит земельный участок общей площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Участок поставлен на кадастровый учет по кадастровым номером №, границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

12 июня 2015 года между ФИО2, указанной в качестве продавца, от имени которой по нотариальной доверенности действовал ФИО7, и ФИО1, указанным в качестве покупателя, был оформлен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество: земельный участок ориентировочной площадью 600 кв. м, находящийся по вышеуказанному адресу. Срок подписания основного договора купли-продажи отчуждаемого имущества, в отношении которого стороны принимают на себя обязательства, установлен до 31 ноября 2017 года и установлен в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на участок на имя продавца. Стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере 600000 рублей, расчеты производятся в следующем порядке: денежную сумму в размере 300000 рублей покупатель оплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора, оставшаяся сумма 300000 руб. уплачивается в течение 3-х месяцев после государственной регистрации перехода права собственности, если иное не будет определено условиями основного договора. 

Пунктом 2.3. предусмотрено, что продавец обязуется за свой счет в течение 90 дней выполнить межевание принадлежащего ей земельного участка, отмежевав и установив границы участка общей площадью не менее 600 кв.м., внести сведения в ГКН и зарегистрировать (подтвердить) ранее возникшее право собственности в ЕГРН. 

12 июня 2015 года ФИО8 составила расписку о том, что получила от ФИО1 в счет оплаты участка 3000000 рублей. 

08 января 2018 года ФИО1 отправил в адрес ответчика уведомление предложением заключить основной договор купли-продажи земельного участка, ответа на которое не последовало. 

Как следует из положений пунктов 1, 2, 3, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 4).

Как установлено в судебном заседании, при оформлении предварительного договора от 12 июня 2015 года право собственности ответчика на спорный земельный участок в установленном законом порядке зарегистрировано не было, границы земельного участка не установлены, сведения о них не внесены в ЕГРН. 

В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Однако как следует из условий предварительного договора, такие границы земельного участка, позволяющие определить отчуждаемое недвижимое имущество, в договоре не указаны. Кроме того, предметом предварительного договора является участок ориентировочной площадью 600 кв.м. (п. 1.1 договора), что также не соответствует требованиям приведенных выше правовых норм. Указание в предварительном договоре лишь одного адреса расположения земельного участка не позволяет установить необходимые характеристики земельного участка.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке и, следовательно, предварительный договор является незаключенным. 

При таком положении, исковые требования подлежат отклонению за отсутствием правовой состоятельности. 

Истец, исходя из положений пункта 2 статьи 1 и пункта 1 статьи 9 ГК РФ, заключая с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка, в контексте отсутствия определения предмета договора купли-продажи как такового и постановки конкретного земельного участка, как предмета договора купли-продажи, на государственный кадастровый учет с установлением определенных границ и площади, несет риск неблагоприятных последствий от результата своих действий, которые нельзя признать юридически оправданными и находящимися в правовом поле.

При этом суд также учитывает, что истец не лишен возможности компенсации затрат, понесенных при заключении предварительного договора, путем предъявления требований о возврате уплаченных денежных средств, внесенных по условиям договора. Таким образом, истец не лишен права защиты своих прав в ином порядке. Доводы истца о фактической передаче ему в пользование земельного участка не свидетельствует о заключении и исполнении договора купли-продажи земельного участка.

При таких данных оснований для удовлетворения иска не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании ранее возникшего права собственности, прекращении права собственности, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка заключенным и утверждении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 01 июня 2018 года.

Судья Байчоров Р.А.