к делу № 3а-99/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» февраля 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Гулькевичский районный союз потребительских кооперативов обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - здание кафе «Колос» с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, г/п Гулькевичское, ............, дом 9 в размере его рыночной стоимости 12 943 000 рублей по состоянию на 01.01.2023г., на период с 01.01.2023г. о до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 279/24 от 01.07.2024 г., подготовленным Ассоциацией «МСО», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 12 943 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. определена в размере 17 019 619,78 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов по доверенности ФИО1 поступило ходатайство об уточнении требований, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы в размере 15 249 000 рублей, провести судебное заседание в отсутствие административного истца и его представителя.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – 01 января 2023 г., правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Как следует из материалов административного дела, Гулькевичский районный союз потребительских кооперативов является собственником объекта недвижимости – здание кафе «Колос» с кадастровым номером ........, площадью 905 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Гулькевичский, г/п Гулькевичское, ............. 

На основании данных филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. года определена в размере 17 019 619,78 рублей. 

Административный истец является собственником объекта недвижимости – здание кафе «Колос», результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, так как согласно Приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» в отношении указанного здания была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 г. в 17 019 619,78 рублей, данная стоимость была внесена в ЕГРН 23 октября 2023 г., которую административный истец считает завышенной, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 279/24 от 01 июля 2024 г., подготовленный Ассоциацией «МСО», из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 12 943 000 рублей. 

Исследовав отчет об оценке нежилого здания, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 11 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29.01.2025г., выполненному экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4, отчет об оценке № 279/24 от 01 июля 2024 г., подготовленный Ассоциацией «МСО», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 15 249 000 рублей.

Однако, от представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 поступило возражение на заключение судебной оценочной экспертизы, в котором указано, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода допущены следующие нарушения:

- месторасположение объектов-аналогов № 1, 2, 3, не сопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразуещему фактору отсутствует. Обоснование эксперта о сопоставимости исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. Использование в расчетах вышеуказанных объектов-аналогов без применения корректировки искажает рыночную стоимость исследуемых объектов;

- объект экспертизы (кафе) и объекты-аналоги № 1, 2, 3 (помещения свободного значения) не сопоставимы по виду разрешенного использования. Отсутствие корректировки по вышеуказанному ценообразующему фактору ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы. 

Также, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края указывает, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода были допущены следующие нарушения:

- заниженная величина прибыли предпринимателя в размере 1,03 экспертом не подтверждена и не обоснована. Использование вышеуказанного значения в расчетах ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта; 

- при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно. Указанный в заключении эксперта источник учитывает нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС. 

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объектов недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 на заключение эксперта не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4, выполнившего вышеуказанное заключение, в соответствии с п. 22 б. ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Между тем, законодательством в области оценочной деятельности критерии сопоставимости объектов не предусмотрены. Исходя из анализа требований нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность, экспертом произведен анализ рынка объектов, относящихся к одному с оцениваемым сегменту рынка. При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества экспертом учтена фактически сложившаяся рыночная конъюнктура и произведен отбор аналогов из тех объектов, которые имеются на рынке. При этом, представленные на рынке объекты не являются точными копиями оцениваемого объекта недвижимости, что является допустимым с точки зрения законодательства в области оценочной деятельности. Исходя из вышеперечисленного, наиболее схожие с оцениваемым из представленных на рынке на момент определения стоимости были использованы в качестве объектов-аналогов. Поскольку отобранные в качестве аналогов объекты не являются точными копиями оцениваемых объектов, а имеют различия, экспертом введены корректировки, учитывающие имеющиеся различия. Экспертом подтверждена и обоснована корректировка на местоположение. 

Также на стр. 48 заключения приведена карта схема расположения рассматриваемого объекта и объектов аналогов. Как видно из представленной схемы, объекты расположены в одном населенном пункте, в непосредственной близости, в масштабах города, корректировка не требуется, о чем указано экспертом на стр. 56 заключения.

Действующее законодательство РФ не дает определения помещения свободного назначения (ПСН). Данный термин не относится к юридическим, используется в работе риэлторов и управляющих компаний для характеристики коммерческих помещений, назначение которых в проектной документации не было определено под ведение конкретной деятельности. Помещения свободного назначения относятся к объектам коммерческой недвижимости, главная отличительная особенность которых заключается в отсутствии целевого назначения. Оно определяется на стадии проектирования и предусматривает определенные требования к нежилым площадям. Поэтому помещения свободного назначения универсальны и могут использоваться практически под любые цели. Соответственно экспертом подтверждена и обоснована корректировка на назначение объекта.

Порядок использования информации, влияющей на стоимость определен разделом IV ФСО III. Пунктом 11 ФСО III установлено: «Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников. Для выполнения оценки оценщик может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика». Пунктом 12 ФСО III установлено: «В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки». Эксперт в заключении использовал информацию, представленную в открытом источнике (принт-скрины, приложены на стр. 43 заключения). Информация о величине прибыли предпринимателя представлена ассоциацией «СтатРиелт» в разделе «Статистика рынка», на основании данных сайта, раздел «Статистика рынка». Следовательно, экспертом использован данные подтвержденные и обоснованные рынком.

Согласно п. 2.3 Методических разъяснений по исключению НДС из рыночной стоимости ОКС, в затратном подходе к оценке - затраты на воспроизводство / замещение определяется без учета НДС. Кроме того, согласно различным источникам, включение НДС в рамках затратного подхода не требуется. 

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя административного ответчика по доверенности ФИО5 с письменными пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя административного ответчика о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости их рыночной стоимости является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 07 ноября 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 07 ноября 2024 года.

При таких обстоятельствах, уточненное административное исковое заявление Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 11 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4 В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца Гулькевичский районный союз потребительских кооперативов. 

Определение суда от 11 декабря 2024 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, заявление директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - здания кафе «Колос» с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, г/п Гулькевичское, ............, дом 9, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 15 249 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 07 ноября 2024 года.

Взыскать с Гулькевичского районного союза потребительских кооперативов в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров