Дело № 3а-45/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2018 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой М.Н.,

с участием представителя министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, министерству инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация Саратовского муниципального района Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

закрытое акционерное общество «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» (далее - ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС») обратилось с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указного земельного участка. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года, установленная отчетом № 30/11/2017 от 30 ноября 2017 года, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рубля 

<

данные изъяты> копеек.

Установленная в соответствии с распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налоговых обязательств (земельного налога), исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 года № П/451 при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области), от 21 декабря 2017 года № 12/309 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспаривается результат определения кадастровой стоимости. 

Для разрешения возникшего спора и с целью определения рыночной стоимости земельного участка Саратовским областным судом была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» уточнило исковые требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Саратовской области, министерство инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, в качестве заинтересованных лиц – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - в лице ФГБУ «ФКП Росреестра») филиала по Саратовской области, администрация Саратовского муниципального района Саратовской области. 

Административные ответчики и заинтересованные лица письменных возражений относительно заявленных административных требований суду не представили. 

В судебном заседании представитель министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО1 не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного истца ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС», административного ответчика Управления Росреестра по Саратовской области, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП «Росреестра» в лице филиала по Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участника процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Изменение размера земельного налога для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Из пункта 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508, следует, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. 

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 августа 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» и опубликованы 11 января 2013 года.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> (л.д. 69). 

Указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования: под индивидуальную жилую застройку.

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровая стоимость – 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 68). 

Согласно кадастровой справке дата определения кадастровой оценки установлена на 02 июня 2012 года. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Поскольку в отношении указанного земельного участка проведена государственная кадастровая оценка, участок был включен в перечень объектов, подлежащих такой оценке, каких-либо изменений количественных и качественных характеристик данного объекта, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 02 июня 2012 года. 

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Саратовской области заявление ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек отклонено в связи с несоответствием отчета требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 101-103).

Оспаривая кадастровую стоимость, ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» представило в суд отчет № 30/11/2017 от 30 ноября 2017 года по определению рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», в котором рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек.

Из статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для подтверждения размера рыночной стоимости земельного участка и достоверности выводов оценщика о величине рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 11 апреля 2018 года, выполненному ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, по состоянию на 02 июня 2012 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов. 

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. 

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в с. Усть-Курдюм Саратовского района Саратовской области, с видом разрешенного использования: под индивидуальную жилую застройку. В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. 

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, характер передаваемых прав, степень освоенности (наличие или возможность подключения электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения), рельеф местности. 

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом использована корректировка на уторгование как среднее значение на торг для земельных участков, предназначенных под жилую застройку в размере 13%, определенная на основании экспертного метода, поправка на площадь, размер которой был рассчитан на основе статистического исследования в зависимости от цены и размера земельных участков. Иные корректировки, в том числе на рельеф местности, на местоположение обоснованно не применялись экспертом ввиду максимально приближенных показателей аналогов оценки.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 28 марта 2018 года № 297.03/2018, выполненное экспертом ООО «

<

данные изъяты>», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, на базе общепринятых научных и практических данных; заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>», гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в 

<

данные изъяты> период страхования с 01 июня 2017 года по 31 мая 2020 года. 

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы, математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

На основании изложенного суд считает, что заключение эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, по состоянию на 02 июня 2012 года выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является достоверным и обоснованным.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования ЗАО «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, исходя из того, что обращение в комиссию имело место 04 декабря 2017 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности. 

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление закрытого акционерного общества «ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКС» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, министерству инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> га, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Датой подачи заявления считать 04 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.М. Бугаева