К делу № 2-452/2024 23RS0042-01-2023-006234-48

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 21 февраля 2024 года 

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.

при секретаре Иващенко А.М.,

с участием истца и его представителя ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором указала, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> она заключила с ФИО5 договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого она приобрела за 1 900 000 руб. земельный участок площадью 2 000 кв.м., кадастровый номер 

<

№>, земель сельскохозяйственного назначения, для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стороны сделки свои обязательства по договору купли-продажи исполнили и за ней в установленном законом порядке 

<

ДД.ММ.ГГГГ> зарегистрировано право собственности на приобретенный земельный участок.

После обращения в июне 2023 г. в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее «УОГ») из полученного ответа ей стало известно о том, что приобретенный ею земельный участок расположен на территории объекта археологического наследования и в границах зоны охраны объекта археологического наследия в связи с чем, в отношении земельного участка имеются ограничения в его использовании, в том числе запрет на строительство индивидуального жилого дома. Данное обстоятельство продавец земельного участка от нее скрыл. Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный 

<

ДД.ММ.ГГГГ> и взыскать с ответчика в её пользу стоимость сделки 1 900 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб. 

В судебном заседании ФИО4 свои требований поддержала и, в дополнении к обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении пояснила, что она приобретала спорный земельный участок для строительства не нем жилого дома и дальнейшего проживания в нем. На сегодняшний день она лишена такой возможности по причине расположения земельного участка на территории археологического наследия. Подтверждает, что как при приобретении земельного участка, так и в настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения об обременениях и ограничениях на приобретенный ею земельный участок. Представить какие-либо доказательства, подтверждающие, что при заключении сделки ФИО5 было известно о расположении продаваемого земельного участка в границах зоны охраны объекта археологического наследия она суду предоставить не может.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании требования истца не признал, ссылаясь на то, что объект археологического наследия «Поселение Натухаевское-20» включен в перечень объектов культурного наследия после перехода к ФИО4 права собственности на приобретенный земельный участок. По причине отсутствия в ЕГРН сведений об обременениях и ограничениях на спорный земельный участок, у продавца земельного участка отсутствовала информация о расположении продаваемого земельного участка в границах объектов культурного наследия. Нахождение земельного участка в границах объектов культурного наследия не исключает возможность его использования по целевому разрешению после проведения ряда работ. ФИО4 приобрела земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, на котором ограничено возведение объектов капитального строительства. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.

ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию ФИО4, сославшись на то, что спорный земельный участок приобретен на общие средства супругов.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО6 в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает требования истца незаконными и необоснованными, в связи с чем, считает необходимым отказать в их удовлетворении.

Как установлено п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Пунктом 1 ст. 421 этого же кодекса определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с п. 2 этой же статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 названного кодекса, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ. 

Как установлено п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Выпиской из ЕГРН подтверждается право собственности ФИО4 на земельный участок площадью 2 000 кв.м., кадастровый номер 

<

№>, земель сельскохозяйственного назначения, для ведения дачного хозяйства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенный в границах земельного участка, находящийся по адресу: 

<

адрес>, которое перешло ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> Каких-либо ограничений и обременений на земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано.

Как видно из самого договора купли-продажи земельного участка от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного ФИО5 и ФИО6, действующим в интересах ФИО4 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом, стоимость сделки сторонами определена в размере 1 900 000 руб., которые переданы покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора (п.1.1). Пунктом 3 договора закреплено, что ограничений в пользовании объектом не имеется. Договор подписан сторонами.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 452 этого же кодекса установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

19.07.2023 г. ФИО4 направила в адрес ФИО5 через организацию Почта России (ШПИ 35341143010409) письменное требование о расторжении договора купли-продажи от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, ссылаясь на то, что купленный ею земельный участок был приобретен с обременением в виде расположения в зоне объекта культурного наследия. 

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35341143010409, письменное требование ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка возвращено ей 31.08.2023 г. в связи с истечением срока хранения. 

С учетом положений п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, принимая во внимание, что данный иск подан в суд 03.11.2023 г., суд признает соблюдение ФИО4 порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 460 этого де кодекса установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности купли-продажи земельных участков.

В соответствии с п. 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как установлено п. 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В обосновании своих требований истец сослался на письменное сообщение «УОГ», датированное 07.07.2023 г. и адресованное ФИО4, из которого следует, что на обращение ФИО4 о возможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> объекта капитального строительства, заявителю сообщено, что указанный земельный участок расположен: на территории объекта археологического наследия «Поселение Натухаевское-20», который включен в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом администрации Краснодарского края от 10.06.2022 г. №469-кн; в границах зон охраны объекта археологического наследия «Поселение Натухаевское-19», которое включено в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 12.02.2016 г. №16. В границах рассматриваемого участка специальные изыскания на предмет выявления объектов культурного наследия в объемах, необходимых для разработки и реализации мероприятий по их сохранению - не производились. ФИО4 рекомендовано: произвести археологическое обследование земельного участка с кадастровым номером 

<

№> для возведения объекта капитального строительства, с целью локализации объектов культурного наследия и установления границ территории и зон охраны памятников; по результатам исследования разработать раздел об обеспечении сохранности объектов культурного наследия; выполнить требования по сохранению объектов культурного наследия. Все указанные работы проводятся за счет заказчика. До разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия хозяйственное освоение указанного земельного участка для строительства объекта капитального строительства не представляется возможным.

Категории земель в Российской Федерации определены п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, к числу которых относятся земли населенных пунктов.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно абз. 4 ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

В соответствии с Классификатором, на землях имеющих вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства предусмотрено ведение сельского хозяйства, включающее в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации регламентированы Федеральным законом Российской Федерации от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно ст. 3 указанного Федерального закона под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются в том числе городища, курганы, грунтовые могильники, древние погребения, селища, стоянки, каменные изваяния, стелы, наскальные изображения, остатки древних укреплений, производств, каналов, судов, дорог, места совершения древних религиозных обрядов, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание отсутствие в сведениях ЕГРН данных о границах зоны охраны объекта археологического наследия «Поселение Натухаевское-19», включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края до заключения сделки купли-продажи земельного участка 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, а также включение в перечень выявленных объектов культурного наследия «Поселение Натухаевское-20» после государственной регистрации перехода к ФИО4 земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, а также отсутствие со стороны истца доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих информирование ФИО5 о том, что продаваемый им земельный участок расположен в границах зоны охраны объекта археологического наследия, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО5 не скрыл от покупателя информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, поскольку такой информации у него не было.

Несостоятельными суд признает доводы истца о невозможности проведения на приобретенном земельном участке работ по возведению объекта капитального строительства, поскольку в силу ч. 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ФИО5 не допущены существенные нарушения договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, заключенного 

<

ДД.ММ.ГГГГ> - у суда не имеется.

В случае несения расходов, связанных с проведением специальных изысканий на предмет выявления на приобретенном земельном участке объектов культурного наследия, права ФИО4 могут быть защищены путем предъявления продавцу земельного участка требования о возмещении понесенных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 (паспорт 

<

№> 

<

№>) к ФИО5 (паспорт 

<

№> 

<

№>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «___» _____________ 2024 г.

Судья Н.С. Семенов