Дело № 3а-338/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 24 августа 2021 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Боровского В.А.,

при секретаре К.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДЭГР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭГР» (далее – Общество) обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 191307+/-674 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 39 500 000 рублей по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 145 031 749,77 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, поскольку согласно отчету об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 39 500 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как налогоплательщика, поскольку налоговая база по налогу исчисляется на основании кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, администрация муниципального образования «Кировский муниципальный район» Ленинградской области. 

В возражениях относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области (далее также - Управление) ФИО1 указала, что объект недвижимости с кадастровым номером №, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 145 031 749,77 руб. (исходя из площади – 191 307 кв.м и УПКС – 758,11 руб./кв.м). Дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ. Также отмечалось, что в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований. Просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.

В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области ФИО2, ссылаясь, на то, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда, при этом указала, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 145 031 749,77руб. Также отмечает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует федеральным стандартам оценки, поскольку оценщик в отчете описал транспортную доступность оцениваемого участка любыми видами автомобильного транспорта как хорошую, указав также, что ближайшая остановка общественного транспорта (автобусы и электрички) расположена непосредственно в границах объекта оценки. Вместе с тем в последующем далее по тексту оценщик вносит в сведения отчета противоречивую вышеизложенной информацию и определяет транспортную доступность объекта оценки общественным транспортом, как удовлетворительную, что вводит в заблуждение пользователя отчета. Кроме того, оценщик вводит корректировку на наличие асфальтового покрытия при отсутствии обоснования необходимости введения такой корректировки. Введение такой корректировки противоречит сведениям таблицы 16 отчета, где оценщик уже указал на преимущество объекта оценки и объекта-аналога № в связи с близостью федеральной автодороги, а также указал на хорошую транспортную доступность объекта оценки. В этой связи применение оценщиком корректировки на наличие асфальтового покрытия является необоснованным.

В судебном заседании представитель административного истца Общества – ФИО3 административный иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении и письменные объяснения, в которых полагал, что указанные представителем Правительства Ленинградской области недостатки в отчете не влияют на достоверность выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и администрация муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, администрация муниципального образования «Кировский муниципальный район» Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении разбирательства не просили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 24 Закон № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право юридического лица и гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в частности установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: железнодорожные пути, площадь 191 307+/-674 кв.м, расположен по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 145 031 749,77 руб., дата утверждения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ, дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Росреестра по Ленинградской области заявление Общества от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № не принято к рассмотрению, при этом заявителям разъяснено право оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Из представленного административным истцом в суд отчета ООО «

<

данные изъяты>» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/н следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 39 500 000 руб.

Данный отчет подготовлен оценщиком ФИО12., являющимся членом саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «

<

данные изъяты>».

В соответствии со ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №/н, судом установлено, что отчет содержит подробное описание проведённого оценщиком исследования, проведен анализ рынка и диапазон значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия. В рамках исследования оценщиком использовался сравнительный подход. В отчёте указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий, с учетом представленных письменных пояснений оценщика к отчету об оценке.

Из письменных пояснений оценщика к отчету об оценке, исходя из наличия по мнению представителя Правительства Ленинградской области недостатков отчета, следует, что характеристика транспортной доступности «удовлетворительная» в выводе, безусловно, противоречит данной ранее характеристике, являясь технической ошибкой (опечаткой), допущенной оценщиком. Данная характеристика приводится справочно, не участвует в дальнейших расчетах и не оказывает какого бы то ни было влияния на итоговый результат. Также согласно пп. «г» п. 11 ФСО №7 (Оценка недвижимости) на стр. 38 отчета проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, где по данным «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Том 2» приведены основные ценообразующие факторы. На стр. 55 отчета установлены сопоставимые и отличные ценообразующие факторы оцениваемого объекта и объектов-аналогов. «Категория прилегающей автодороги» (Расположение относительно автомагистралей) относится к характеристикам локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, в то время как «Наличие асфальтового покрытия» относится к физическим характеристикам объекта, характеризуя степень его благоустройства. По данным Справочника, представленным выше, видно, что указанные факторы являются независимыми и требуют отдельного учета влияния на стоимость объекта. В соответствии с пп. «и» п 8 ФСО №3 на стр. 47 отчета приводится структура и последовательность произведенных расчетов, что позволяет понять логику процесса определения стоимости. В этой связи введенные корректировки по ценообразующим факторам проанализированы, применены в расчетах.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, с учетом пояснений оценщика, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено.

Поскольку документальных данных, содержащих сведения об иной рыночной стоимости заявленных объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости, определенном в соответствии с отчетом об оценке ДД.ММ.ГГГГ №/н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДЭГР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 191307+/-674 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 39 500 000 (тридцать девять миллионов пятьсот тысяч) рублей по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. 

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ДЭГР» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.А. Боровской

Решение в окончательной форме изготовлено 25 августа 2021 года.