УИД:61RS0019-01-2021-001553-69

№ 2-1368/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2021 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: 

судьи Бердыш С.А., 

при секретаре Тулупниковой К.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником объекта незаверенного строительства площадью 120,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 

<

дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Строительство объекта было осуществлено на основании разрешения на строительство от 

<

дата> №№

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства».

Указанный земельный участок ранее был предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО2 по договору аренды земельного участка от 

<

дата> №, для осуществления строительства жилого дома.

В целях реализации своего права на оформление земельного участка в собственность ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска. Однако, КУМИ Администрации города Новочеркасска отказал в предоставлении в собственность земельного участка.

Просила суд признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 120,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, между ФИО2 и ФИО1 заключенным, признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 120,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации 

<

адрес> заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» с ФИО1.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Истица представила заявление в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала. ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просила рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Судом дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта незаверенного строительства площадью 120,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 

<

дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Строительство объекта было осуществлено на основании разрешения на строительство от 

<

дата> №

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства».

Указанный земельный участок ранее был предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства по договору аренды земельного участка от 

<

дата> № для осуществления строительства жилого дома.

Имея намерения приобрести в собственность земельный участок по указанному адресу, истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска с заявлением о передаче ему в собственность земельного участка.

Однако, в передаче в собственность земельного участка было отказано.

Как следует из части 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что по условиям заключенного договора ответчик продал принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, а истец купил указанный объект недвижимого имущества, передав за нее 500 000 рублей. Денежные средства ответчик получил, о чем имеется соответствующее указание в договоре.

Таким образом, суд полагает договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО1, заключенным в связи с тем, что предмет договора, его цена и факт передачи денежных средств были отражены в составленном в письменной форме договоре.

На основании п. 1 ст. 39.1. Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и действующей с 1 марта 2015 г., предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, либо без проведения торгов в случаях, указанных в п. 2 данной статьи. В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких участках.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017

Как следует из пункта 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ предусматривает перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в его предоставлении без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ наряду с основаниями, указанными в ст. 39.16 ЗК РФ (ч. 31 ст. Статья 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ определяет, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

При установленных обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, ФИО2 о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства заключенным, признании права собственности на объект незавершенного строительства и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 120,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, между ФИО2 и ФИО1 заключенным.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 120,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», по цене в соответствии с действующим законодательством.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 23 марта 2021 года.