Дело № 2-3179/2025 

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации 

г. Балашиха Московской области 03 июня 2025 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Лебедева Д.И.

при секретаре судебного заседания Исламове Б.У.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств недействительной сделкой, 

Установил:

Истец ФИО1 предъявила к ответчику ФИО3 иск, в котором просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «СОВКОМБАНК» от 25 марта 2024 года, заключенный между ними в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> недействительной сделкой. 

В обоснование иска указано о том, что 25 марта 2024 года они с ФИО3 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «СОВКОМБАНК» путем подписания его сторонами, согласно которому она купила у ответчика квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Сделка совершена с согласия супруги ответчика – ФИО4. На момент заключения договора в отношении квартиры имелось обременение – ипотека в пользу ПАО Сбербанк, которая являлась обеспечением исполнения обязательств ответчика по кредитному договору, заключенному с ПАО Сбербанк. Цена квартиры составила 13200000 рублей, была оплачена частично за счет собственных средств в размере 2150000 рублей, и кредитных средств в размере 11050000 рублей, предоставленных ПАО «СОВКОМБАНК». Ответчик гарантировал, что квартира принадлежит ему на праве собственности, не продана, не подарена, не задолжена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, обременена ипотекой. Ответчик обязался освободить и передать покупателю недвижимое имущество в надлежащем состоянии в течении 30 календарных дней после государственной регистрации настоящего договора по передаточному акту. Квартира передана 29 апреля 2024 года. Продавец гарантировал, что квартира находится в пригодном для жилья состоянии, соответствует санитарно-техническим нормам. В ходе подготовки к заключению договора ответчик предоставил следующие документы, подтверждающие право собственности и характеристики квартиры: выписка из ЕГРН от 16 февраля 2024 года, поэтажный план квартиры с экспликацией от 18 февраля 2024 года. Она осмотрела квартиру, визуально план и характеристики квартиры совпадали с представленными документами. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры был представлен и принят ПАО «СОВКОМБАНК» в соответствии с условиями кредитного договора. После покупки квартиры она в ней не проживала, перед вселением планировала делать ремонт. 10 января 2025 года она обратилась в Балашихинский филиал ГБУ «БТИ Московской области» с целью получения поэтажного плана с экспликацией квартиры, на что ей было отказано, поскольку указанные документы на квартиру отсутствуют. Согласно заказу выполнена техническая инвентаризация, подготовлен технический паспорт на квартиру, согласно сведениям которого в квартире произведено переустройство. Произведен демонтаж лоджий с переносом радиаторов отопления, частичная замена материала наружных стен, частично отсутствуют технические приборы. Перепланировка и переустройство не согласованы. В результате произведенной перепланировки изменилась площадь помещения, а именно: в указанных в правоустанавливающих документах 86,8 кв.м. до 98 кв.м.. Договор купли-продажи от 25 марта 2024 года, передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от 29 апреля 2024 года не содержат условий, что ответчик ставил ее в известность о произведенном переустройстве жилого помещения. Ответчик представил ей подложные документы с иными характеристиками жилого помещения. Обнаруженные недостатки жилого помещения являются существенными, и не могут быть устранены без несоразмерных расходов с учетом невозможности эксплуатации квартиры без угрозы жизни и здоровью. Она считает сделку купли-продажи недействительной сделкой, поскольку ответчик намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, а именно: скрыл, что в квартире произведено переустройство и представил ей подложные документы с иными характеристиками жилого помещения (т. 1 л.д. 5-12; 13-20).

Определением суда от 29 апреля 2025 года (протокольное) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Городского округа Балашиха (т. 1 л.д. 247-249).

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности (т. 1 л.д. 222-223) – ФИО2 иск поддержали, просили суд удовлетворить иск в полном объеме по изложенным в заявлении доводам.

Ответчик ФИО3 иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме по доводам представленных в дело письменных возражений на исковое заявление (т. 1 л.д. 225-229).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «СОВКОМБАНК» по доверенности (т. 1 л.д. 232; т. 2 л.д. 7) – ФИО5 просила суд отказать в удовлетворении иска по доводам представленных в дело письменных возражений (т. 2 л.д. 231).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено (т. 2 л.д. 22), о причинах неявки представителя суду не сообщило. Представило письменное ходатайство об отложении разбирательства дела (т. 2 л.д. 11; 12-15; 16; 17), в удовлетворении которого отказано определением суда от 03 июня 2025 года (протокольное).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Городского округа Балашиха в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено (т. 2 л.д. 23), о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено (т. 2 л.д. 24), о причинах неявки представителя суду не сообщило. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. 

Выслушав мнение истца, мнение представителя истца, мнение ответчика, мнение третьего лица, мнение представителя третьего лица, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, как это установлено ст. 12 ГК РФ. 

В силу положений ст.ст. 153 ГК РФ, 154 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из положений ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений ст. 178 ГК РФ следует, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как установлено ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров. 

Согласно ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей. 

Из положений ст.ст. 432, 434 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как установлено ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из положений ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ усматривается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 25 марта 2024 года ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «СОВКОМБАНК» (далее – Договор), в соответствии с которым покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру общей площадью 86,8 кв.м., с расположением на 6-м этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты> (п. 1.1 Договора). Согласно п. 1.3 Договора недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон в размере 13200000 рублей. В соответствии с п. 1.5 Договора указано, что покупатель осведомлен, что в отношении недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, имеется обременение – ипотека, дата государственной регистрации 25 июня 2018 года, в пользу ПАО Сбербанк. Ипотека является обеспечением исполнения обязательств ФИО3, являющегося заемщиком по кредитному договору № 

<

данные изъяты> от 21 июня 2018 года, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО3. В пункте 1.6 Договора указано, что продавец уведомляет покупателя о том, что на дату заключения Договора в недвижимом имуществе зарегистрированы: продавец ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и снять всех зарегистрированных лиц в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего Договора. В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.4 Договора продавец обязуется полностью освободить и передать покупателю недвижимое имущество в надлежащем состоянии в течение 30 календарных дней после государственной регистрации настоящего Договора по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, согласно ст. 556 ГК РФ (т. 1 л.д. 107-109).

Стоимость квартиры оплачена истцом ответчику в соответствии с условиями заключенного Договора, в том числе с использованием кредитных денежных средств, предоставленных истцу ПАО «СОВКОМБАНК» (т. 1 л.д. 96; 97-105; 180-186).

29 марта 2024 года в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. При этом зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ПАО «СОВКОМБАНК» (т. 1 л.д. 132-138).

29 апреля 2024 года стороны подписали передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от 25 марта 2024 года, в пунктах 4 и 5 которого указано, что покупатель перед подписанием настоящего акта объект осмотрел и не обнаружил каких – либо видимых дефектов и недостатков. Объект соответствует установленным санитарно-техническим нормам. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому объекту не имеется (т. 1 л.д. 106).

По запросу суда компетентным в данной сфере органом представлены материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения (л.д. 164-204; 205).

Ко дню судебного заседания в указанной выше квартире по месту жительства никто не зарегистрирован (т. 1 л.д. 206-208).

12 февраля 2025 года истец обратилась в органы внутренних дел с заявлением, по результатам рассмотрения которого вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 20 февраля 2025 года (т. 1 л.д. 21-22; 23; т. 2 л.д. 5; 6). 

ФИО1 в обоснование предъявленных к ответчику требований также представила в дело отчет № 

<

данные изъяты> оценке квартиры от 21 февраля 2024 года (т. 1 л.д. 24-92), адресную справку (т. 1 л.д. 93-94), сведения о направлении претензии (т. 1 л.д. 96), технический паспорт жилого помещения по состоянию на 14 января 2025 года, из которого следует, что площадь (98,0 кв.м.) изменилась в результате произведенной перепланировки, произведено переустройство. Перепланировка и переустройство не согласованы. Произведен демонтаж лоджий с переносом радиаторов отопления, частичная замена материала наружных стен. Частично отсутствуют сантехнические приборы (т. 1 л.д. 110-113). Техническая инвентаризация выполнена по заказу истца (т. 1 л.д. 114).

Также истец представила в дело поэтажный план помещения по состоянию на 19 февраля 2024 года с указанием площади помещения 86,8 кв.м. (т. 1 д.д. 115), и экспликацию к поэтажному плану помещения (т. 1 л.д. 116).

В данное гражданское дело также представлены сведения о переписке текстовыми сообщениями и изображениями указанных выше поэтажного плана и экспликации (т. 1 л.д. 150-160; 161; 162).

По запросам суда орган БТИ представил в дело копию технического паспорта жилого помещения по состоянию на 14 января 2025 года (т. 1 л.д. 139; 140-144; т. 1 л.д. 163; т. 2 л.д. 1; 1оборот-3; 4). 

В судебном заседании допрошен свидетель ФИО8, из показаний которого следует, что ФИО1 до подписания договора купли-продажи передана документация в отношении квартиры, и что ей было сообщено о произведенной ранее перепланировке (переустройстве), квартиру она осматривала до заключения договора.

Балашихинский городской суд Московской области рассмотрел гражданское дело № 2-1427/2025 по иску ПАО «СОВКОМБАНК» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением суда от 19 февраля 2025 года иск удовлетворен частично. В пользу ПАО «СОВКОМБАНК» с ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору, и также обращено взыскание в пределах взыскиваемой судом суммы путем продажи с публичных торгов на принадлежащее на праве собственности ФИО1 имущество, а именно: на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 13372000 рублей. Данное решение суда не обжаловалось, вступило в законную силу (т. 1 л.д. 209-221).

Иных доказательств по данному гражданскому делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены. 

Оценивая указанный выше договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «СОВКОМБАНК», заключенный сторонами 25 марта 2024 года, суд приходит к выводу о том, что данный договор сам по себе соответствует требованиям закона – положениям ст.ст. 153, 154, 158, 420, 432, 434, 454, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ, поскольку данный договор заключен в установленной законом форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

По тексту искового заявления ФИО1 ссылалась в обоснование иска на положения п. 2 ст. 179 ГК РФ, вместе с тем, истец не представила суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что сделка купли-продажи совершена ей под влиянием обмана, и что ответчик намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Так, из представленных в дело письменных доказательств в их совокупности с показаниями допрошенного свидетеля следует, что ФИО1 до подписания договора купли-продажи было достоверно известно о перепланировке (переустройстве) приобретаемого жилого помещения.

То обстоятельство, что такая перепланировка (переустройство) не была согласована органом местного самоуправления в установленном законом порядке, само по себе не свидетельствует о недействительности заключенного сторонами договора.

Кроме того, суд также обращает внимание и на то, что в объяснениях, данных в судебном заседании, истец пояснила, что квартира ей осматривалась до подписания договора купли-продажи, и что она была согласна с отсутствием в результате демонтажа лоджий.

Суду также не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что сделка купли-продажи совершена ФИО1, действовавшей под влиянием заблуждения, которое было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы данную сделку.

Вместе с этим, суду также не представлено и надлежащих доказательств, подтверждающих, что приобретенное истцом жилое помещение является непригодным для проживания, и представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан. 

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии каких-либо правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании заключенного с ответчиком Договора от 25 марта 2024 года недействительной сделкой. 

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено. 

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «СОВКОМБАНК» от 25 марта 2024 года, заключенного в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> недействительной сделкой. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Д.И. Лебедев 

Решение принято судом в окончательной форме 04 июня 2025 г.

Судья Д.И. Лебедев