Дело № 2-89/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 октября 2020 года с. Кыштовка

Венгеровский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Зеленковой Н.П.

при секретаре Филоненко К.Ю.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ она у ответчицы приобрела за 

<

данные изъяты> руб. индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. До заключения договора купли-продажи недвижимого имущества она ознакомилась с состоянием продаваемого жилого дома, видимых технических недостатков обнаружено не было. Впоследствии при тщательном осмотре дома выявились очень существенные скрытые недостатки и дефекты: гнилые полы с плесенью под ламинатом, гнилые стены с плесенью, в подполе поражены сыростью, грибком и плесенью балки и лаги. Ею было проведено техническое обследование жилого дома ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», были выявлены существенные недостатки дома и установлено, что он не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СанПин 2.1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». В связи с существенными и срытыми дефектами-недостатками дома, просит расторгнуть договор купли-продажи указанных индивидуального жилого дома и земельного участка, заключенный между ней и ответчицей, взыскать в ее пользу 

<

данные изъяты> рублей, расходы за проведение технического обследования дома в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы за заключение сделки в размере 

<

данные изъяты> руб. и судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>., оплаты юридических услуг в размере 

<

данные изъяты>., за изготовленные фотографии 

<

данные изъяты>.

В судебном заседании истица ФИО1 иск поддержала, просила его удовлетворить, пояснила, что в доме имелись скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре дома во время покупки, а продавец умолчала о них при его продаже: пол с плесенью под ламинатом, гнилой брус был закрыт кафелем, который был ими вскрыт после оформления договора купли-продажи из-за появившегося сильного запаха гнили. Также ими была обнаружена тонкая трубочка для отвода воды с подоконника, которая была вставлена в просверленную дырочку в подоконнике. В доме невозможно находиться из-за высокой влажности и гниющего бруса, ремонт выявленных недостатков требует значительных материальных вложений. При продаже дома на батареях висел мешочек с гранулами пахучего вещества и она считает, что он висел для предотвращения от запаха гнили бруса.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, пояснили, что истица тщательно осматривала дом до оформления договора купли-продажи, они не препятствовали в осмотре всего дома, полов и стен под кафелем. Им самим не было известно, в каком состоянии находится брус под кафелем, о скапливающемся конденсате на окнах они предупреждали истицу, а трубочка для отвода с окон воды в подпол была ими сделана для удобства, мешочек с освежителем воздуха висел на батарее просто так, им играли дети.

В представленных в суд возражениях на исковое заявление ФИО2 просит исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения (л.д.77-80).

Представитель третьего лица Венгеровского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, просили дело рассмотреть без их участия.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся сторон в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), поскольку извещение является надлежащим.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО2 в собственность жилой дом, общей площадью 97,1 кв.м, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1800 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общей стоимостью 

<

данные изъяты>., из которых стоимость земельного участка – 

<

данные изъяты> руб., стоимость жилого дома – 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 10-13).

Согласно п.5 указанного договора расчет по договору между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи покупатель путем внутреннего осмотра ознакомилась до заключения настоящего договора с качественным состоянием продаваемого индивидуального жилого дома и земельного участка и претензий не имеет, так как индивидуальный жилой дом не имеет технических недостатков и пригоден для эксплуатации по прямому назначению. Почва земельного участка удовлетворительная.

Согласно п. 7.2 договора купли-продажи настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

Переход права собственности на указанную недвижимость к истцу произведен в установленном законом порядке (л.д. 14-19).

В силу п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Истцом представлен технический паспорт на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором имеется информация о дате постройки 

<

адрес>. Указано, что дом общей площадью 97,1 кв. м, жилой – 34,3 кв. м стены - рубленые, материал стен - брус, материал фундамента не указан (л.д.20-27).

Согласно справке для ввода объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ администрация Кыштовского сельсовета 

<

адрес> разрешила ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 97,1 кв.м, фундамент - ж/б блоки, материалы стен – дерево, материалы перекрытий – дерево, материалы кровли – профильный металл.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В процессе эксплуатации истцом ФИО1 жилого дома, в доме ею были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому ею представлены фотоматериалы и было проведено техническое обследование жилого дома ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», согласно заключению которого были выявлены существенные недостатки дома: всегда содержится влага, конструкции стен и пола подвержены биологической коррозии с образованием деструктивной гнили, причиной этому может являться как отсутствие вентиляции, так и несанкционированное влагообразование внутри помещений за счет конденсируемой влаги на оконных проемах, установлено, что дом не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СанПин 2.1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д.43-61).

В соответствии с положениями ст. ст. 79, 86 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза.

Суд считает, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Согласно заключению эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» от ДД.ММ.ГГГГ №:

1. Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет серьезные недостатки, дефекты: по каркасу дома – трещиноватость, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость стен, в жилых помещениях зафиксирован повышенный уровень влажности от 62,1% до 62,9%, которые нарушают микроклимат жилого помещения, снижают несущую способность наружных стен, крыши, делают опасным с точки зрения пожарной безопасности проживание в частном доме, то есть жилой дом не соответствует требованиям соответствующих СНиП, СанПиН, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям. 

2. В указанном жилом доме по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелись видимые и скрытые недостатки, экспертом при выборочном вскрытии отделочных покрытий (керамической плитки, обоев по гипсокартону, пластиковых панелей) выявлены дефекты каркаса жилого дома (деревянного бруса): трещиноватость, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость, к срытым недостаткам отнесены: образование плесени под внутренним теплоизоляционным слоем при отсутствии наружного слоя утеплителя при облицовке стен, в результате внутри помещения появилась сырость, начал разрастаться грибок, плесень и разрушена сама стена, несущие стены находятся в недопустимом состоянии. Также при исследовании было выявлено, что деревянная конструкция крыши не имеет конькового бруса, кирпичная кладки отопительной печи и дымохода не заполнена раствором, толщина стенок асбестовой трубы не рассчитана на температуру печных газов. 

Причина образования видимых и скрытых недостатков – ошибки, допущенные при строительстве дома. Были нарушены требования следующих нормативов: СНиП 31-02-2001, СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, ГОСТ 20022.2-80, СП 7.13130.2013. Основными причинами вышеперечисленных недостатков является нарушение технологии работ строителями.

3. Были установлены обстоятельства, делающие непригодным проживание в указанном жилом доме, так как были нарушены требования Строительных норм и правил, Санитарных правил и норм, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям, так как из-за грибковых образований и плесени снижена несущая способность и эксплуатационные характеристики стен. Указанный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью (л.д. 97-134).

Представленная ответчиком ФИО2 в опровержение выводов судебной экспертизы и в подтверждение своих доводов о некомпетентности эксперта рецензия ООО "СЭПЦЕНТР-Н" от ДД.ММ.ГГГГ не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы, поскольку рецензия не является экспертным заключением. Рецензирование заключения судебной экспертизы проведено ответчиком самостоятельно вне рамок судебного разбирательства, без извещения другой стороны, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее по тексту УК РФ) за дачу заведомо ложных заключений. Выводы рецензии являются субъективным мнением лица ее составившего и не отвечают требованиям допустимости доказательств.

В соответствии с п. «з» ч.1 ст.12 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5340-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации" торгово-промышленные палаты имеют право в соответствии с законодательством Российской Федерации проводить по поручению государственных и муниципальных органов, Р. и иностранных организаций, индивидуальных предпринимателей и граждан экспертизу по определению страны происхождения товаров, иные экспертизы и контроль качества, количества и комплектности товаров, а также экспертизу выполненных работ и оказанных услуг.

В соответствии с п. 19 ст.16 Устава Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» палата проводит экспертизу по определению страны происхождения товаров, иные экспертизы и контроль качества, количества и комплектности товаров, а также экспертизу выполненных работ и оказанных услуг. 

В связи с чем, экспертное заключение эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» судом принимается в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного жилого дома, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам. В материалы дела ответчиком не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта, подтверждающие, что экспертом не соблюден порядок проведения исследования. 

Указание в возражении на исковые требования ответчиком на то, что согласно договору купли-продажи истица произвела осмотр объекта и претензий к его техническому состоянию не имела, объекты переданы покупателю в том техническом состоянии, в каком они есть на момент подписания договора, является несостоятельным, поскольку в силу ст. 556 п. 2 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе, в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Экспертом при визуально-измерительном обследовании каркаса жилого дома, который относится к несущим конструкциям дома, в соответствии с п. 3 СП 13-102-2003 установлено, что при установленном дефекте (гниение деревянного бруса) техническое состояние несущих стен спорного жилого дома относится к «недопустимому состоянию», характеризующем снижением несущей способности стен и эксплуатационных характеристик из-за грибковых образований и плесени, при котором существует опасность для пребывания людей в жилых помещениях.

Согласно Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003, принятых Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 153, недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Кроме того, выявленный в спорном жилом доме недостаток в виде гниения стен (бруса) с внутренней стороны дома является скрытым и не мог быть обнаружен покупателем при его осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатель не могла оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходила из добросовестности продавца, пояснившего, что дом находится в хорошем техническом состоянии, что не соответствовало действительности и установлено заключением эксперта. 

Вопреки доводам ответчика в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ допустимых доказательств, достаточных и с достоверностью подтверждающих, что спорное жилое помещение является пригодным для проживания, представлено не было. Кроме того, не доказано и образование этих недостатков после продажи дома вследствие ненадлежащей эксплуатации его истцом.

Таким образом, руководствуясь основным предназначением жилого дома, выводами экспертного заключения о его непригодности для проживания, обнаруженные в жилом доме недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, с учетом невозможности эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью, а также предоставленного ч. 2 ст. 475 ГК РФ права покупателя в случае обнаружения недостатков отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы, суд приходит к выводу расторгнуть указанный договор купли-продажи, взыскать с продавца полученные по сделке денежные средства, а также расходы покупателя в виде оплаты госпошлины за регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок в сумме 2300 руб. (квитанции на л.д.37).

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Перечень судебных издержек, предусмотренный кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Расходы для определения дефектов и повреждений спорного жилого - за проведение технического обследования специалистом составляют 15000 рублей (л.д.37), как следует из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ за фотографии дефектов - 555 руб. (л.д.151), которые были оплачены истицей ФИО1 

Указанные расходы суд находит необходимыми для реализации права на обращение в суд, а собранные доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

С учетом этого, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, взыскивает указанные расходы ответчика в пользу истца в заявленном размере, находя их подтвержденными платежными документами.

Разрешая заявленное требование о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг на составление искового заявления, суд принимает во внимание, что согласно ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ за составление искового заявление адвокату оплачено 

<

данные изъяты> руб. (л.д.38), которые подлежат взысканию с ответчика в связи удовлетворением исковых требований в полном объеме. 

Как следует из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 16200 руб. (л.д.2), которые также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> рублей, расходы на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества в размере 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы: расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг адвоката за составление искового заявления в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по оплате стоимости заключения специалиста в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы на фотографии в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Венгеровский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Н.П.Зеленкова