Дело № 2-2706/2021

...RS0...-96

Решение

именем Российской Федерации

11 марта 2021 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,

при секретаре Фарсыевой А.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТАЛАН – Набережные Челны» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТАЛАН - Набережные Челны» (далее – ответчик) о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа, указав в обоснование, что ... между истцоми ответчиком заключен договор № НЧ2/67 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является порядок и условия участия дольщиков в финансировании строительства многоэтажного жилого ..., секция 7-16 надземных этажей, жилым домом по договору является «Многофункциональная застройка территории ..., ограниченной федеральной автомагистралью М7 «Москва-Уфа» и рекой Челнинка, Северо-Восточным и Юго-Западным жилами районами, согласно которому после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию ответчик обязался передать истцу ... со следующими параметрами: площадь балкона/лоджии/терассы и общей площади – 52,07 кв.м. Стоимость квартиры составила 2 744 500 рублей, которые истцом внесены в полном объеме. Квартира передана истцу по акту от .... Из акта также следует, что общая площадь квартиры с учетом площади балкона уменьшилась и составила 50,3 кв.м. Просит взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в сумме 93 292 рублей 96 копеек, убытки в виде уплаченных процентов за пользование кредитом в сумме 18 536 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 10 569 рублей 87 копеек с применением расчета по день фактического исполнения обязанности ответчика по возврату излишне уплаченных денежных средств, компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы по оплате юридических услуг в сумме 5 000 рублей.

Истец на судебное заседание не явился, извещён, по имеющимся материалам суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела без её участия, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменном возражении просит отказать в удовлетворении исковых требований, при этом указывает, что договор участия в долевом строительстве подписывался сторонами без каких-либо возражений, протокол разногласий не составлялся. Стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры в сумме 2 744 500 рублей. Сумма площади по данным акционерного общества «Межрайонного филиала ... Республиканского государственного унитарного предприятия «БТИ», включая площадь балконов, лоджий, веранд, террас без соответствующих коэффициентов понижения составила 52,1 кв.м. Таким образом, отклонение фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной в большую сторону составило 0,03 кв.м. Разница в сумме договора должна компенсироваться застройщику в сумме 1 581 рубля 24 копеек. ... истцу направлена претензия о выплате суммы разницы стоимости квартиры. Из условий договора видно, что стороны определили стоимость объекта, не исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, а исходя из стоимости объекта в целом. При этом сумма, установленная в пункте 2.7, не является стоимостью 1 кв.м. площади, а является расчетной величиной, используемой для осуществления взаимных расчетов по договору в случае, когда возникла разница между фактической суммой пощади балкона/лоджии/террасы и общей площади объекта долевого строительства и проектной суммой площади балкона/лоджии/террасы и общей площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.2 договора.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 7 статьи 8 Федерального закона от ... № 175-ФЗ (ред. от ...) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ... № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ..., с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

В соответствии с Приказом Минстроя России от ... .../пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающий коэффициент принимается равным для балконов - 0,3.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры. 

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от ..., распространяющей действие в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ...) следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным 

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии со статьей 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

По делу установлено, ... между истцами и ответчиком заключен договор № НЧ2/67участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является порядок и условия участия дольщиков в финансировании строительства многоэтажного жилого ..., секция 7-16 надземных этажей, жилым домом по договору является «Многофункциональная застройка территории ..., ограниченной федеральной автомагистралью М7 «Москва-Уфа» и рекой Челнинка, Северо-Восточным и Юго-Западным жилами районами, согласно которому после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию ответчик обязался передать истцу ...со следующими параметрами: сумма площади балкона/лоджии/терассы и общей площади– 52,07 кв.м. (л.д.10-16).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора общая сумма, подлежащая уплате участником, составляет 2 744 500 рублей, которые истцом оплачены в полном объеме.

... квартира передана истцу по акту приема-передачи общей площадью с коэффициентом общей площадью 50,3 кв.м. (л.д. 17).

В обоснование требований истцы указывают, что площадь балкона должна была быть определена с понижающим коэффициентом 0,3 и сумма общей площади квартиры с учетом балкона с понижающим коэффициентом должна составлять 50,3 кв.м., в связи с чем просят соразмерно уменьшить цену договора и взыскать разницу в требуемой сумме, как неосновательное обогащение.

Оценив в совокупности все обстоятельства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения этих требований истца, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от ... ..., определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции. 

Истцы добровольно заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве на вышеприведенных условиях, в том числе и по стоимости квартиры, приняли квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий по площади квартиры и лоджии.

Между сторонами подписан акт сдачи-приемки квартиры, с которым истцы согласились.

Согласно пункту 1.2 договора долевого участия, общая проектная площадь ...,18 кв.м., площадь балкона указана без понижающего коэффициента 2,89 кв.м., общая площадь – 52,07 кв.м.

Пунктом 2.7 договора, стороны определили, что не является основанием для заключения сторонами соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона (применении понижающего коэффициента).

Пунктом 2.1 договора стороны определили стоимость объекта недвижимости в определенном размере, который рассчитан, исходя из квадратного метра квартиры.

Таким образом, стороны при определении характеристики объекта долевого строительства, договорились использовать сумму площади балкона и общей площади без понижающего коэффициента, что не противоречит закону.

Истцы добровольно заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве именно на вышеуказанных условиях, в том числе о стоимости квартиры, об определении общей площади квартиры с учетом балкона без понижающего коэффициента, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Согласно правовой позиции Коллегии Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ... ...-ЭС-1443, регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые были установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Тем самым, при толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

При заключении договора об участии в долевом строительстве участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий.

Протоколов разногласий к договорам об участии в долевом строительстве участниками составлено не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, застройщик, с одной стороны, и участник долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Условиями договора не предусмотрен перерасчет цены договора в зависимости от площади балкона с понижающим коэффициентом.

Ссылка представителя истца на статью 5 Закона Об участии в долевом строительстве о том, что цена договора определяется с учетом понижающего коэффициента, судом не принимается, поскольку в данной норме указано лишь на возможность определения сторонами такой цены договора. Однако обязанности рассчитывать цену договора именно в таком порядке не указано.

Указанные акты истцом подписаны без каких-либо замечаний. 

Кроме того, не подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания неустойки за невыполнение требований о соразмерном уменьшении цены, поскольку оснований для уменьшения не имеется.

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и расходов по оценке также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от основного требования.

Другие доводы стороны истца суд не может положить в основу решения, так как они не подтверждены документально и опровергаются доводами ответчика, противоречат установленным судом обстоятельствам, и заявлены в силу произвольного толкования норм, регулирующих спорные правоотношения.

Поскольку требования о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке являются производными от основного требования, они также не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении иска о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве отказано.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТАЛАН - Набережные Челны» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.

Решение09.04.2021