Дело № 3а-4/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 01 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года № 6, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.08.2016 года № 6, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 005 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 2 540 635 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 36 332 880,95 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка, не отражает его действительную рыночную стоимость. Объекты-аналоги №№ 1,2,3,4 (Северное шоссе, 12), являются производными от одного земельного участка, приватизация которого осуществлялась с применением льготой ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости. Указанные объекты-аналоги были перепроданы в преддверии процедуры банкротства. Объекты-аналоги №№ 6,7,8 (Щорса, 112/2), также являются производными от одного земельного участка, проданного на аукционе по начальной цене. Объект-аналог № 8 не мог быть использован по назначению в связи с плохим техническим состоянием расположенного на нем здания. Не обоснованно не применена корректировка на условия продажи, не учтено, что объекты-аналоги № 5 (ФИО3, 12/2) №№ 6 и 7 (Щорса,112/2) проданы на аукционе с обременением. Продажа объекта-аналога № 9 (ул. Павловского, 23) осуществлялась посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены. Оценщиком приведена информация по средним ценовым показателям земельных участков под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре, однако не указан источник информации, копии материалов и распечаток не приложены к отчету. Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цены может составлять 28 020 903,47 руб. 

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что согласно сведениям, находящимся в свободном доступе на официальном сайте органов местного самоуправления городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» в 2011 году справедливая рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка под коммерчески привлекательными объектами должна составлять около 1 642,6 руб. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО2 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 27.12.2013г. № ФИО2 является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 27:22:0011802:121, площадью 20 005 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с целью использования объектов промышленности – нежилых зданий, в том числе: цеха столярного холодного, пилорамы; нежилого помещения блока капитального склада; сооружений, в том числе: подъездного пути железнодорожного № 1, подъездного пути железнодорожного № 2.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 21.01.2014г. №. 

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № был поставлен 11.01.2008г. Разрешенное использование: с целью использования объектов промышленности – нежилых зданий, в том числе: цеха столярного холодного, пилорамы; нежилого помещения блока капитального склада; сооружений, в том числе: подъездного пути железнодорожного № 1, подъездного пути железнодорожного № 2.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 36 332 880,95 руб.

15.08.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 80-ОН об оценке, составленный 08.07.2016г., оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 2 540 635 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 60/2016/ХАБАРОВСК от 27.07.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет. 

На заседании Комиссии от 31.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 93%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 2 540 635 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, заместителя председателя комиссии ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 80-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 60/2016/ХАБАРОВСК от 27.07.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные: официального портала услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru/wps/ portal/., публичной кадастровой карты http://pkk5.rosreestr.ru/, органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Для цели проведения оценки из выявленной информации по сделкам купли-продажи земельных участков оценщик произвел подбор объектов-аналогов по следующим факторам: вид объекта - земельный участок; вид права – право собственности; условия продажи – цены совершенных сделок с аналогичными объектами; дата продажи – наиболее приближенная к дате проведения оценки; местоположение – г. Комсомольск-на-Амуре; категория земель – земли населенных пунктов; назначение – земельные участки под промышленную застройку в производственных зонах города; площадь – наиболее приближенная к общей площади объекта оценки

В результате отобрано 9 объектов, сопоставимых по характеристикам с оцениваемым земельным участком по указанным факторам. 

Произведены корректировки: на дату продажи; на площадь, на местоположение с приведением расчетов и объяснений данных корректировок.

Корректировки на вид права, на категорию земель, на назначение не проводилась с указанием на отсутствие различий по данному фактору. 

Корректировка на условия продажи не применялась с указанием, что к расчету приняты цены совершившихся сделок купли-продажи.

При расчете надежности полученных результатов стоимости объекта оценки в доверительный интервал вошли объекты с диапазоном стоимостей от 85 руб./кв.м до 241 руб./кв.м, в дальнейшем объекты, выходящие за переделы вышеуказанного диапазона исключены, к расчету приняты скорректированные стоимости объектов-аналогов №№ 1, 2, 4-9. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 540 635 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 60/2016/ХАБАРОВСК от 27.07.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности; заданию на оценку, выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными.

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании от 27 деабря 2016 года следует, что объекты-аналоги № 1,2,3,4 выявлены при помощи официального портала услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по информации которого указанные объекты проданы, как самостоятельные участки. Объекты-аналоги №№ 5,6,7,8, 9 приняты на основании письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 02.02.3015г., в котором представлена информация о проданных земельных участках по рыночной стоимости. Состояние нежилого здания, расположенного на земельном участке, обременение в виде аренды указанных зданий, на стоимость земельного участка не влияет. Проведение торгов по продаже муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной цене. Источником информация по средним ценовым показателям земельных участков под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре является Аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» ООО РСО «Кредо 2015», ссылка на источник приведена на стр. 32 Отчета, таблица 21 на стр. 33 является скриншотом. 

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия Отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3), специальному ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Согласно заключению судебной экспертизы № 60/2016 оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой. 

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости.

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, Положительным экспертным заключением, показаниями свидетеля ФИО4, Заключением эксперта № 60/2016.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках и предложениях к сделкам по земельным участка, отсутствует. 

Доводы административного истца о том, что объекты-аналоги №№ 1-4 (Северное шоссе, 12), №№ 6,7,8 (Щорса, 112/2) являются производными от единого землепользования, не имеют правового значения. 

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Указанные объекты-аналоги являются самостоятельными земельными участками, поставленными на кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, обременении земельных участков арендной расположенных на них объектах недвижимости. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы не подтвердилась обоснованность доводов административного истца о несоответствии представленного на Комиссию Отчета об оценке земельного участка законодательству об оценочной деятельности, учитывая, что судебная экспертиза назначена по ходатайству административного истца, а также, исходя из того, что административный истец, обязанность, предусмотренную частью 4 статьи 78 КАС РФ, по оплате расходов по проведению экспертизы не выполнил, с административного истца в пользу ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» (

<

адрес>) подлежит взысканию оплата судебной экспертизы в сумме 40 550 руб. (счет на оплату № 6 от 11.01.2017г.)

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года № 6 отказать.

Взыскать с администрации г. Комсомольска-на-Амуре в пользу ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» оплату судебной экспертизы в сумме 40 550 руб. (счет на оплату № 6 от 11.01.2017г.)

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз