УИД: 92RS0002-01-2022-003414-60

Дело №2-172/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года г. Севастополь

Гагаринский районный суд г. Севастополя в составе:

Председательствующего судьи Блейз И.Г.

при участии секретаря Пазлиевой К.А.

представителя истца ФИО1

представителей ответчиков ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания ССК», ФИО5, ФИО6 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании недействительными договоров, признании права собственности на земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Строительная компания ССК» к ФИО4 о признании предварительного договора прекратившим действие, -

установил:

ФИО4 обратилась с иском в ООО «Финансовая строительная компания ССК» о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО4 и ООО «Финансовая строительная компания ССК» основным договором купли-продажи. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ООО «Финансовая строительная компания ССК» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. В соответствии с п.1 договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка КН № площадью 

<

данные изъяты>. по адресу 

<

адрес>, и жилого дома площадью 

<

данные изъяты>. Технические параметры жилого дома определены в п.2 договора, а также проектом к договору. Общая цена договора составила 13 285 000 руб., цена земельного участка определена в 100 000 руб. Пунктом 4 договора определен порядок расчетов, в соответствии с которым 500 000 руб. выплачиваются покупателем в день подписания договора, платеж произведен в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №, 6 100 000 руб. выплачиваются в течение 30 дней с момента подписания договора. Сумма также выплачена в полном объеме: ДД.ММ.ГГГГ 1 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ 2 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ 1 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ 2 000 000 руб., платежное поручение №. Окончательный расчет в размере 6 685 000 руб. выплачивается до ДД.ММ.ГГГГ. Покупателем оплачена общая сумма в размере 6 600 000 руб. Пунктом 8 договора стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчиком ООО «Финансовая строительная компания ССК» обязательства по предварительному договору не выполнены, жилой дом не возведен, ответчик уклоняется от заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, данное уведомление проигнорировано. Заключая и исполняя предварительный договор, истец полагала, что заключает, фактически, основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, на момент заключения договора земельный участок ответчику не принадлежал, право на данное имущество за ответчиком зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Истец оплатила существенную часть стоимости объекта недвижимости, исполнив свои обязательства в полном объеме. Поскольку заключенный между сторонами договор является основным договором, истец выполнила свои обязательства в полном объеме, при этом ответчик уклоняется от выполнения обязательств, истец обратилась с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ истцом уточнены предмет и основания иска, заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО «Финансовая строительная компания ССК» и ФИО6, признании права собственности на земельный участок и жилой дом за ФИО4, возложении обязанности на ООО «Финансовая строительная компания ССК» вернуть ФИО4 разницу между суммой, уплаченной в размере 6 500 000 руб. и суммой затрат на постройку недостроенного жилого дома, понесенных обществом. В заявлении об уточнении исковых требований изложены следующие основания: в ходе рассмотрения спора стало известно о переходе права собственности на земельный участок, участок передан свободным от строения, а потому истцом излишне выплачена сумма в размере 6 500 000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финансовая строительная компания ССК» обратилось со встречным иском к ФИО4 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим действие по тем основаниям, что стороны в установленный срок не направили друг другу предложение о заключении основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом уточнены исковые требования в части предмета иска, дополнительно заявлены требования о признании недействительным договора, заключенного между ООО «Финансовая строительная компания ССК» и ФИО5, истребовании из незаконного владения ФИО6 спорного земельного участка, возложении на ООО «Финансовая строительная компания ССК» обязанности вернуть ФИО4 денежные средства в размере 1 988 895, 99 руб. в качестве разницы между суммой уплаченных ею денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ и суммой затрат на постройку недостроенного жилого дома, расположенного на земельном участке КН №. 

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании доводы иска поддержал, пояснил, что истец приобретала дом и участок для личных нужд, а потому обратилась с иском как частное лицо, а не индивидуальный предприниматель. Целью приобретения дома не была предпринимательская деятельность. Представитель указал, что истец полагала, что заключает основной договор купли-продажи. До ДД.ММ.ГГГГ истец не направляла ответчику предложение заключить такой договор, направила позже даже несмотря на то, что договор считала основным. Остаток суммы до настоящего времени не оплатила. Представитель пояснил, что в окончательной редакции исковых требований уточнил только предмет иска, так как для изложения оснований и уточнения в этой части требований необходимы пояснения сторон. Дополнительно пояснил, что ФИО5 и ФИО6 не являются добросовестными приобретателями, так как стоимость земельного участка определена сторонами в 100 000 руб., однако, участок стоит гораздо дороже. Кроме того, между сделками прошел незначительный период времени, в договорах не указано о наличии строения Также представитель просил обратить внимание, что за деньги истца на участке возведен жилой дом, что подтверждает доводы иска. 

Представитель ООО «Финансовая строительная компания ССК» ФИО2 против удовлетворения иска возражала, пояснила, что предварительные условия договора соблюдались, но в связи с кризисом цены на строительство возросли, компания не смогла достроить дом, а потому, поскольку ни одна из сторон не направила заявление о заключении договора, предварительный договор прекратил свое действие. Компания направляла истцу заявление об изменении цены договора или возврата денежных средств. Поскольку истец не вышел на связь, компания приняли решение участок продать. Компания не знала, куда вернуть денежные средства, так как не была уверены, что реквизиты актуальны, истец не дала ответ по поводу реквизитов. Компания не отказывается вернуть денежные средства, но не знает, куда. 

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО3 против удовлетворения иска возражала, пояснила, что ответчик обратился к нотариусу, заключил нотариальную сделку, по которой передал денежные средства и объект. Ответчик считает себя добросовестным приобретателем, так как получил сведения из ЕГРН о праве собственности на участок. Ни о каких обязательствах между истцом и компанией не знал. В предварительном договоре и в договоре ФИО6 стоимость земельного участка - 100 000 руб., т.е. истец сама собиралась купить участок по такой же цене, как и ответчик, при этом ответчика считает недобросовестным приобретателем. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Принимая во внимание, что все участники процесса извещены надлежащим образом, при отсутствии возражений представителя истца, суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ФИО5

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ООО «Финансовая строительная компания ССК» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

Договор заключен в простой письменной форме. 

В соответствии с п.1 договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка КН № площадью 

<

данные изъяты> по адресу 

<

адрес>, и жилого дома площадью 

<

данные изъяты> 

Общая цена договора составила 13 285 000 руб., цена земельного участка определена в 100 000 руб. 

Пунктом 4 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым 500 000 руб. выплачиваются покупателем в день подписания договора, платеж произведен в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Тем же пунктом стороны определили, что 6 100 000 руб. выплачиваются в течение 30 дней с момента подписания договора.

В судебном заседании не оспаривалось, что данная сумма выплачена в полном объеме: ДД.ММ.ГГГГ 1 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ выплачено 2 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика перечислено 1 000 000 руб., платежное поручение №, ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 000 руб., платежное поручение №. 

Окончательный расчет в размере 6 685 000 руб. выплачивается до ДД.ММ.ГГГГ. Покупателем оплачена общая сумма в размере 6 600 000 руб. 

Пунктом 8 договора стороны закрепили, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что основной договор купли-продажи земельного участка и дома заключен не был. 

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финансовая строительная компания ССК» не являлось собственником земельного участка, право собственности оформлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Также, как следует из договора, отсутствовал жилой дом как объект гражданских правоотношений. Из спорного договора следует, что стороны, фактически, заключили договор о постройке данного дома в соответствии с согласованными параметрами. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 42 Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, как на дату, установленную сторонами для заключения основного договора, так и на момент рассмотрения спора истцом не оплачена стоимость объектов недвижимости в полном объеме. Кроме того, из пояснений сторон следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не был создан объект недвижимости – жилой дом, подлежащий передаче.

Принимая во внимание, что цена договора не была оплачена истцом до даты, установленной для заключения основного договора, предмет договора отсутствовал, оснований считать заключенный предварительный договор основным договором купли-продажи не имеется. 

Из материалов дела и пояснений участников процесса установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не направила контрагенту предложение заключить основной договор. Представитель истца пояснял, что данное предложение было направлено истцом только ДД.ММ.ГГГГ с контрольной датой - ДД.ММ.ГГГГ, при этом истцом не представлено доказательств фактического направления такого уведомления, имеющегося в материалах дела на 

<

данные изъяты>. Пометка о том, что данное уведомление принято ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о получении его ответчиком, так как невозможно идентифицировать получателя. 

Указанное выше свидетельствует о том, что ни одна из сторон предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не направила контрагенту предложение заключить основной договор, а потому требования о признании обязательств по предварительному договору прекращенными подлежат удовлетворению. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансовая строительная компания ССК» и ФИО5 заключен договор купли- продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>, КН №. Договор удостоверен нотариусом г. Севастополя ФИО7 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу 

<

адрес>, КН №. Договор также удостоверен нотариусом г. Севастополя ФИО7 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом заявлено о признании указанных выше сделок недействительными, однако, ни одного основания для признания их таковыми не изложено.

В судебном заседании представитель истца пояснял, что ответчики действовали недобросовестно, поскольку между сделками прошел незначительный период времени, стоимость земельного участка занижена, в договорах не указано о наличии строения. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания исковых требований и возражений. 

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Пунктом 5 указанной выше правовой нормы установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно разъяснениям п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом не установлено обстоятельств, а истцом не представлено доказательств того, что имеет место очевидное отклонение действий ответчиков как участников гражданского оборота от добросовестного поведения.

Сам по себе факт заключения договоров в течение незначительного промежутка времени не свидетельствует о недобросовестности, поскольку истец сама не направила в установленный договором срок предложение строительной компании заключить основной договор, следовательно, ООо «Финансовая строительная компания ССК» имела основания полагать, что истец утратила интерес к данному объекту недвижимости. 

Доводы представителя истца, что в договоре не указано о наличии объекта недвижимости на земельном участке, требования иска не повреждают, о наличии недобросовестном поведении по отношению именно к истцу не свидетельствуют. 

Довод о том, что стоимость земельного участка занижена, также не может быть принят во внимание, поскольку стороны вольны в заключении договора и определении его существенных условий. Цена оспариваемых договоров никак не нарушает права истца по изложенным выше основаниям. Кроме того, истец при заключении своего предварительного договора указала цену земельного участка, аналогичную цене в оспариваемых договорах, не считая при этом, что с ее стороны имеет место злоупотребление каким-либо правом. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4, требования ООО «Финансовая строительная компания ССК» подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, суд распределяет судебные расходы. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд, -

решил:

Исковые требования ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания ССК», ФИО5, ФИО6 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании недействительными договоров, признании права собственности на земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Строительная компания ССК» к ФИО4 о признании предварительного договора прекратившим действие удовлетворить.

Признать обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания ССК» прекращенными. 

Взыскать с ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая строительная компания ССК» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя. 

Мотивированный текст решения изготовлен 06 июня 2023 года. 

Председательствующий И.Г.Блейз