Дело № 2-9275/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи Л.А. Хуснуллиной

при секретаре судебного заседания Ю.О. Лычниковой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН"(далее ООО «Фон») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве. В обоснование иска указано, что 

<

дата изъята> между ООО "ФОН" и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят>, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата изъята>.

Свои обязательства по оплате ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается договором купли-продажи векселя от 

<

дата изъята>, заключенной между ООО «Персона+» и ФИО1, квитанцией ООО «Персона+» к приходному кассовому ордеру 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> на сумму 1 771 200 рублей. 

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является двухкомнатная квартира со строительным номером 444, общей площадью 55,35 квадратных метров, жилой площадью 30,89 квадратных метров, расположенная на 7 этаже в 9-этажного жилого 

<

адрес изъят> по адресу: 

<

адрес изъят>.

Согласно п.2.2.1 договора цена подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру установлена в размере 1 771 200 рублей. Обязательство по оплате было исполнено полностью и в надлежащие сроки. По условиям договора № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> (п.4.1,4.2), стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата изъята>.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основанного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 771 200 рублей. Оплата произведена в полном объеме в день подписания настоящего договора.

Указывая на то, что предварительный договор купли-продажи от 

<

дата изъята> № 

<

номер изъят> обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец уточнив свои требования просила признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> договором долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, иск не признала, подтвердив, что истец обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Выслушав доводы истца, представителя ответчика и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 

<

дата изъята> между ООО "ФОН" и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят>, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата изъята>.

Свои обязательства по оплате ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается договором купли-продажи векселя от 

<

дата изъята>, заключенной между ООО «Персона+» и ФИО1, квитанцией ООО «Персона+» к приходному кассовому ордеру 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> на сумму 1 771 200 рублей. 

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является двухкомнатная квартира со строительным номером 444, общей площадью 55,35 квадратных метров, жилой площадью 30,89 квадратных метров, расположенная на 7 этаже в 9-этажного жилого 

<

адрес изъят> по адресу: 

<

адрес изъят>.

Согласно п.2.2.1 договора цена подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру установлена в размере 1 771 200 рублей. Обязательство по оплате было исполнено полностью и в надлежащие сроки. По условиям договора № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> (п.4.1,4.2), стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата изъята>.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основанного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 771 200 рублей. Оплата произведена в полном объеме в день подписания настоящего договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, установив его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Также суд обращает внимание на положения пункта 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора в момент подписания основного договора.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Ответчик является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по 

<

адрес изъят>, в состав которого должен входить 

<

адрес изъят>. 

Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ФОН».

Следовательно, предварительный договор № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, заключенные между ФИО1 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

дата изъята>, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Кроме того, ООО "ФОН" соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, предварительный договор № 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, заключенный между сторонами, по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Также в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи помещения от 

<

дата изъята> № 

<

номер изъят> подлежат удовлетворению.

Поскольку истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации была освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход государства с ответчика.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 

<

номер изъят> в отношении двухкомнатной 

<

адрес изъят>, общей площадью по проекту 55,35 кв. метров, на 7 этаже в секции 9 блок Е жилого комплекса, расположенного по адресу Академика ФИО2 (2 дом) 

<

адрес изъят> от 

<

дата изъята>, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФОН" в государственную пошлину в размере 300(Триста) рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в течение месяца через Советский районный суд города Казани.

Судья: Л.А. Хуснуллина