РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 28 апреля 2021 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лёшиной Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д., 

с участием представителя административного истца – ФИО1, представителя заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации муниципального района Волжский Самарской области - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-587/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юр-информ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Юр-информ» (далее – ООО «Юр-информ», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 500 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства торгово-дорожного сервиса, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 780 115 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участка. 

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. 

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с результатами судебной экспертизы в размере 1 830 500 рублей, доводы, изложенные в письменным отзыве поддержала.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального района Волжский Самарской области - ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. 

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, заинтересованных лиц – министерства имущественных отношений Самарской области, администрации сельского поселения Верхняя Подстепновка муниципального района Волжский Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В письменных пояснениях филиал ФКП Росреестра по Самарской области оставил разрешение требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица не направили письменных возражений.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Юр-информ» подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 500 +/- 103.53 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства торгово-дорожного сервиса, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.10.2020.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Вышеуказанный земельный участок принадлежит на праве аренды ООО «Юр-информ» (основание: договор аренды земельного участка № 85/08 от 22.10.2008 года). В Приложении № 3 к вышеуказанному договору предусмотрено исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 N 797 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области" и по состоянию на 01.01.2019 составила 2 798 460 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.10.2020.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Истцом в обоснование требований представлен Отчет об оценке рыночной стоимости участка № 137-ЮЛ от 19.11.2020, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут». 

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости на дату оценки определена в размере 780 115 рублей. 

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из экспертного заключения, подготовленного ООО «Инвест-Центр» № 232 от 09.04.2021 следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 1 830 500 рублей. 

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных подходов оценки обосновании и соответствует пункту 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки и подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденному приказом министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 № 297.

Эксперт верно определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. 

Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела. 

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца, что экспертом для исследования были выбраны только три объекта аналога, не использовалась информация с сайта «авито», поскольку полученная ООО «Инвест-Центр» и использованная им при выполнении экспертизы информация проходила проверку на полноту сведений и непротиворечивость, что отражено в экспертном заключении. Доказательством того, что полученная информация являлась достаточной, служит то обстоятельство, что на основании этой информации была построена статистическая модель для расчета рыночной стоимости являвшегося объектом оценки земельного участка (с. 38-39 экспертного заключения); для построения модели было использовано необходимое количество объектов-аналогов. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения (приложение № 4.1.). Кроме того, в заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Использованная информация, по мнению суда, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Представителем административного истца по доверенности ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Иными лицами, участвующими в деле возражений относительно выводов эксперта, замечаний по экспертному заключению не заявлено. 

Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, суд не усматривает и полагает, что экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным. Принятые экспертом к расчету сравнительным подходом объекты-аналоги наиболее приближены к объекту оценки по основным ценообразующим факторам, нежели взятые в отчете об оценке. В силу подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе по условиям продажи, местонахождению, расположению.

Таким образом, суд полагает установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, удовлетворив административные исковые требования частично. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения общества с заявлением в суд является 16.02.2021, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Юр-информ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 500 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для строительства торгово-дорожного сервиса, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 830 500 рублей.

Датой подачи ООО «Юр-информ» заявления в суд считать 16.02.2021. 

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.05.2021. 

Судья Т.Е. Лёшина 

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г. Самара 28 апреля 2021 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лёшиной Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д., 

с участием представителя административного истца – ФИО1, представителя заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации муниципального района Волжский Самарской области - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-587/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юр-информ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Юр-информ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства торгово-дорожного сервиса, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 830 500 рублей.

Датой подачи ООО «Юр-информ» заявления в суд считать 16.02.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.Е. Лёшина