Дело № 2-796/2025

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 12 февраля 2025 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К.,

при секретаре Тихомировой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика сумму задатка в одинарном размере 300 000 рублей, уплаченного на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ; понесенные судебные расходы за отправку почтовой корреспонденции в сумме 917 рублей 52 копейки, уплате госпошлины в сумме 6200 рублей. 

В обоснование требований истец указывает, что между ней и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора, согласно п.1.1, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на права собственности недвижимое имущество: квартира с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь: 15,7 кв.м, этаж 2, адрес: 

<

адрес>, корпус 2, 

<

адрес>. Стоимость недвижимого имущества определена п. 3.1 договора и составила 7 800 000 рублей. Согласно п. 3.2. договора истец произвела оплату за счет личных (собственных) и целевых кредитных средств, предоставляемых банком ПАО Сбербанк в следующем порядке: 300 000 рублей - в наличной форме в качестве задатка в день подписания договора, о чем имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, в личный кабинет Домклик ДД.ММ.ГГГГ ей поступило сообщение от менеджера банка с уведомлением об отказе в одобрении ипотеки, данные обстоятельства явились основанием для расторжения договора и возвращения задатка. Неисполнение договора связано с обстоятельствами, не зависящими от воли истца, от заключения договора купли-продажи она не уклонялась и готова была выполнить все обязательства.

Как указывает истец, согласно абз. 4, п. 3.2. договора в случае отказа банка в выдаче кредитной суммы не по вине покупателя, либо в случае уменьшения банком суммы предоставляемого кредита, либо в случае увеличения процентной ставки банком, либо в случае отказа в одобрении недвижимого имущества оценочной компанией или Банком на любом этапе одобрения, продавец возвращает покупателю сумму задатка в одинарном размере. После поступления отказа от банка ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО1, сообщила об этом ответчику, предложила добавить ее в личный кабинет Домклик и огласила просьбу о возврате задатка и прекращении договора, на что ответчик ответила отказом. 

ДД.ММ.ГГГГ, указывает истец, она еще раз предложила ответчику добавить ее личный кабинет Домклик для подтверждения достоверности решения банка. При этом в личном ее кабинете был риелтор (ипотечный брокер), который сотрудничал с обеими сторонами спора. ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении обязательств по договору и возврате суммы задатка. 

Поскольку на ее просьбы денежные средства ответчиком не возвращены, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2, выражая несогласие с исковыми требованиями, указывает, что изначально истцу был одобрен кредит. Сумма одобрения составила девять миллионов рублей. Получение кредита до ДД.ММ.ГГГГ. Данные сведения подтверждаются скриншотом из чата Домклик по сделке №. Между ними был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, истцом был внесен задаток в размере 300000 рублей. В виду того, что истцу была одобрена ипотека, она, ФИО2, стала готовиться к указанной сделке.

Пунктом 1.7. договора, продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по кредитному договору, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости имущества и представить покупателю выписку из ЕГРН подтверждающую отсутствие ограничений (обременений) права на недвижимое имущество. Данное условие договора ею было исполнено. Ипотека за квартиру была закрыта.

Указывает, что для закрытия ипотеки, ею был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 700 000 рублей, которые она внесла, чтобы погасить ипотеку на квартиру, согласно условиям предварительного договора (п. 1.7). Денежные средства по займу ею до настоящего момента не выплачены. Также ООО «Независимый оценщик» был выполнен отчет об оценке № рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 15.70 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, городской округ город-курорт Сочи, 

<

адрес>, корпус 2, 

<

адрес>.

Как указывает ответчик, она со своей стороны выполнила все условия предварительного договора и заключения договора основного - собрала необходимый пакет документов, закрыла ипотеку, путем взятия денежных средств по договору займа, все текущие коммунальные платежи, вывезла личные вещи. В связи с тем, что она продавала квартиру, параллельно искала иное жилье, и ею было заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей на приобретение новой квартиры. Согласно данному соглашению она приняла на себя обязательства заключить договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в связи с тем, что истец отказалась от заключения основного договора купли продажи, она не смогла заключить сделку, в виду отсутствия денежных средств и наличия обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Задаток в размере 500000 рублей ей не возвращен.

Считает, что ею были понесены убытки из-за действий истца. Истец ДД.ММ.ГГГГ приняла решение об отказе в заключение основного договора купли-продажи по неизвестной причине, о чем она по WhatsApp сообщила ипотечному брокеру, который сопровождал сделку. Как следует из переписки истец просит ипотечного брокера придумать способ расторгнуть договор и вернуть задаток (данные сведения подтверждаются скриншотами переписки из WhatsApp между истцом и ипотечным брокером). Параллельно истец удалила всех лиц, в том числе и ее из личного кабинета Домклик. В соответствии с абзацем 4 пункта 3.2. предварительного договора купли-продажи в случае отказа покупателя без вины продавца от заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи, в том числе в случае отказа покупателя от получения кредитной суммы, сумма задатка остается у продавца.

Она, ФИО2, не отказывалась от заключения основного договора. Условий предварительного договора не нарушала. Считает, что истец намерено изменила условия ипотечного кредита, чтобы получить отказ банка, действуя недобросовестно, чтобы вернуть задаток. В связи с тем, что именно по вине истца не был заключен основной договор купли-продажи, задаток не подлежит возврату.

Просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, не явилась, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать.

В назначенное судебное заседание не явился представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк России», о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В соответствии с требованиями положений ст.167 ГПК РФ суд считает, что дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

По правилам ч.1 ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (ч.3). 

Как установлено судом, следует из материалов дела, между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. 

По условиям договора, согласно п.1.1, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на права собственности недвижимое имущество: квартира с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь: 15,7 кв.м, этаж 2, адрес: 

<

адрес>, корпус 2, 

<

адрес>. 

Стоимость недвижимого имущества определена п. 3.1 договора и составила 7 800 000 рублей. 

Согласно п. 3.2. договора ФИО1 произвела оплату за счет личных (собственных) и целевых кредитных средств, предоставляемых банком ПАО Сбербанк в следующем порядке: 300 000 рублей - в наличной форме в качестве задатка в день подписания договора, о чем имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, изначально истцу был одобрен кредит. Сумма одобрения составила девять миллионов рублей. Получение кредита до ДД.ММ.ГГГГ. Данные сведения подтверждаются скриншотом из чата Домклик по сделке №. 

Между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, истцом был внесен задаток в размере 300000 рублей. 

В виду того, что истцу была одобрена ипотека, ФИО2 стала готовиться к указанной сделке.

Пунктом 1.7. договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по кредитному договору, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости имущества и представить покупателю выписку из ЕГРН подтверждающую отсутствие ограничений (обременений) права на недвижимое имущество. 

Данное условие договора ответчиком было исполнено. Ипотека за квартиру была закрыта.

Для закрытия ипотеки, ответчиком был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 700 000 рублей, которые она внесла, чтобы погасить ипотеку на квартиру, согласно условиям предварительного договора (п. 1.7). Денежные средства по займу ею до настоящего момента не выплачены. 

Также ООО «Независимый оценщик» был выполнен отчет об оценке № рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 15.70 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, городской округ город-курорт Сочи, 

<

адрес>, корпус 2, 

<

адрес>.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение, основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 ст.401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как установлено судом, подтверждается представленными письменными доказательствами, ответчик со своей стороны выполнила все условия предварительного договора и заключения договора основного - собрала необходимый пакет документов, закрыла ипотеку, путем взятия денежных средств по договору займа, все текущие коммунальные платежи, вывезла личные вещи. 

В связи с тем, что ответчик продавала квартиру, параллельно искала иное жилье, и ею было заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей на приобретение новой квартиры. 

Согласно данному соглашению ответчик приняла на себя обязательства заключить договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в связи с тем, что истец отказалась от заключения основного договора купли продажи, ответчик не смогла заключить сделку, в виду отсутствия денежных средств и наличия обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Задаток в размере 500000 рублей ей не возвращен.

Истец ФИО1, как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ приняла решение об отказе в заключение основного договора купли-продажи по неизвестной причине, о чем она по WhatsApp сообщила ипотечному брокеру, который сопровождал сделку. 

Как следует из переписки, истец просит ипотечного брокера придумать способ расторгнуть договор и вернуть задаток (данные сведения подтверждаются скриншотами переписки из WhatsApp между истцом и ипотечным брокером). Параллельно истец удалила всех лиц, в том числе и ответчика из личного кабинета Домклик. 

В соответствии с абзацем 4 пункта 3.2. предварительного договора купли-продажи в случае отказа покупателя без вины продавца от заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи, в том числе в случае отказа покупателя от получения кредитной суммы, сумма задатка остается у продавца.

Согласно пункту 1 ст.381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ). В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом - неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.

При этом, как установлено судом, ответчик не отказывалась от заключения основного договора. Условий предварительного договора не нарушала.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 6 ст.429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из п.1 ст.416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае евозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными ействиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (п. 2 ст. 416 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу упомянутых норм материального права уплаченный задаток в любом случае возвращается лицу, его передавшему при отсутствии вины сторон предварительного договора в его не заключении (обязательства прекращены по соглашению сторон либо по причине наступления обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), а также при наличии вины в незаключении договора лица, получившего задаток.

Лицо, получившее задаток оставляет его себе, в случае если вина в неисполнение обязательств лежит на передавшем лице задаток.

Общие начала недопустимости злоупотребления правами закреплены в части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно положениям которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Таким образом, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса РФ, злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств по делу, суд считает, что истец намеренно изменила условия ипотечного кредита, чтобы получить отказ банка, действуя недобросовестно, чтобы вернуть задаток. В связи с тем, что именно по вине истца не был заключен основной договор купли-продажи, задаток не подлежит возврату.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья А.К. Гергишан