Дело №2-2587/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 ноября 2018 года г. Барнаул 

Железнодорожный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

Председательствующего Ильиной Ю.В.

при секретаре Беленинове М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «Зернобанк», в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнений просит взыскать сумму задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 979 923,62 руб., в том числе сумма задолженности – 4 800 990,00 руб., сумма процентов – 178 933,62 руб., обратить взыскание на имущество, являющегося предметом залога, квартиру 

<

адрес>, общей площадью 172,50 кв.м., в том числе жилой площадью – 62,20 кв.м.; реализацию предмета залога произвести путем продажи имущества с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 9 200 000,00 рублей. Также истец просит взыскать с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указано, между АО «Зернобанк» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого по соглашению продавца и покупателя цена квартиры определена в 11 500 000,00 рублей, в рассрочку. Срок рассрочки составляет 10 лет. Покупатель уплачивает стоимость квартиры следующим образом: перечисляет платежи не позднее 30-го числа каждого месяца равными взносами по 95 840,00 рублей.

Покупатель купил у продавца 

<

адрес> общей площадью 172,50 кв.м., в том числе жилой площадью 62,20 кв.м., квартира находится на 11 этаже по адресу: 

<

адрес>Б.

Заемщик с ноября 2016 перестала исполнять обязательства по уплате ежемесячных платежей.

По состоянию на 09.11.2018 остаток задолженности ФИО1 перед Банком составляет:

- сумма задолженности 4 800 990,00 руб.,

- сумма процентов 178 933,62 рублей.

До настоящего времени обязательства покупателя по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ не исполняются.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Полагала, что оснований для снижения размера процентов не имеется.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал частично, пояснив, что взыскать с ответчика можно только просроченный основной долг и проценты, договор купли-продажи не расторгнут, всю сумму задолженность взыскивать нет оснований. Пояснил, что платежей, кроме указанных истцом, ответчик не производил, сам арифметический расчет верен. Полагал, что сумма процентов является завышенной, в связи с чем просил суд применить ст. 333 ГПК РФ.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, письменные доказательства и оценив все фактические данные в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ч. 1, ч. 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч. 3).

Статьей 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между АО «Зернобанк» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого должнику ФИО1 была продана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>Б, общей площадью 172,50 кв.м., в том числе жилой площадью 62,20 кв.м., кадастровый №, стоимостью 11 500 000,00 рублей. Срок рассрочки составляет 10 лет. 

Согласно п.3.2 Договора, покупатель перечисляет платежи не позднее 30-го числа каждого месяца равными взносами по 95 840,00 рублей.

С ноября 2016 года ФИО1 перестала исполнять обязательства по уплате ежемесячных платежей.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2015 АО «Зернобанк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Согласно расчету, предоставленному истцом, по состоянию на 09.11.2018 г. размер задолженности ФИО1 по договору купли-продажи квартиры перед Банком составляет:

основной долг: 4 800 990 руб.;

сумма процентов, начисленных по правилам ст. 395 ГК РФ: 178 933,62 рублей.

Итого: 9 979 923,62 руб.

Суд, проверив правильность представленного истцом расчета, учитывая что ответчиком не опровергнут размер заявленных ко взысканию сумм, находит его верным.

Разрешая спор, суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по выплате всей суммы задолженности по договору.

Пунктом 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда покупатель по договору продажи в кредит не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

Следовательно, доводы представителя ответчика о том, что продавец не имеет права требовать взыскания стоимости имущества, проданного в кредит с рассрочкой платежа, являются ошибочными и не основанными на нормах материального права.

Исходя из приведенных положений закона, истец вправе требовать взыскания всей цены договора. Такое право продавца не может быть ограничено размером просроченной задолженности.Рассматривая ходатайство представителя ответчика об уменьшении суммы, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ процентов, суд исходит из того, что в силу положений ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В силу п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе размер ключевой ставки Банка России, действовавшей в периоды просрочки, размер задолженности по основному долгу, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, непринятие мер к погашению долга в период нахождения дела в производстве суда, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера неустойки, находя размер заявленной неустойки соразмерным нарушениям обязательств.

На основании изложенного, суд взыскивает в пользу истца с ответчика ФИО1 задолженность по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 21.12.2010 в размере 4 979 923,62 рублей, в том числе: основной долг 4 800 990,00 рублей, проценты, начисленные в порядке ст. 395 ГК РФ – 178 933,62 рублей.

Как следует из п.5.1 Договора, в связи с приобретением ФИО1 вышеуказанной квартиры с рассрочкой платежа последняя обременяется ипотекой в силу закона с момента регистрации права собственности покупателя на вышеуказанную квартиру.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

При этом, согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-Фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно заключению эксперта от 07 сентября 2018, выполненного ООО «Агентство Оценки», рыночная стоимость 

<

адрес>, кадастровый №, находящейся по адресу: 

<

адрес>Б, составляет 10 850 000,00 рублей.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не поступало, рыночную стоимость, установленную экспертом никто не оспорил.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истца об обращения взыскания на имущество, заложенное в обеспечение обязательств по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Способ реализации заложенного имущества суд определяет путем продажи с публичных торгов.

Начальную продажную квартиры по адресу: 

<

адрес> суд определяет в размере 8 680 000,00 руб. (80 % от 10 850 000,00 руб.).

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца с ответчика ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 099 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» сумму задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 979 923,62 руб., в том числе, сумма задолженности – 4 800 990,00 руб., сумма процентов – 178 933,62 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога в силу Закона по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в обеспечение обязательств по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ – 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 172,50 кв.м., в том числе жилой площадью 62,20 кв.м., расположенную на 11 этаже в доме по адресу: 

<

адрес>Б.

Реализацию предмета залога произвести путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 8 680 000,00 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Зернобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 099,62 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ю.В. Ильина