50RS0027-01-2024-001664-23

копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 марта 2025 года г. Можайск

Можайский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Корень Т.В.

при секретаре Коротковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Московской области, Администрации Можайского городского округа о регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности к нему от ЗАО «Бородино» на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи №05/03-2 от 05.03.2019 г. и дополнительного соглашения к нему от 12.03.2019. Свои требования истец обосновывает тем, что ЗАО «Бородино» принадлежало спорное жилое помещение, решением арбитражного суда ЗАО «Бородино» было признано банкротом, в ходе конкурсного производства истец выиграл публичные торги и с ним был заключен указанный договор купли-продажи, произведена оплата по договору и квартира была ему передана. Однако в связи с тем, что ЗАО «Бородино» не произвело в свое время регистрацию права собственности на квартиру, истец при обращении за регистрацией права получил отказ. Обратившись с иском о признании права собственности на квартиру, решением суда ему также было отказано, поскольку права истца как покупателя не оспариваются, отсутствие регистрации перехода права по договору не свидетельствует о недействительности сделки, истец не лишен права обратиться за регистрацией перехода права по договору купли-продажи. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана истцу по акту приема-передачи, расчет между сторонам был произведен полностью, однако в настоящее время невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца как собственника в отношении приобретенного недвижимого имущества, истец просит удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, в заявлениях, адресованных суду, представитель истца просил рассматривать дело в его отсутствие, требования поддержал.

Представители ответчиков Управления Росреестра по Московской области, Администрации Можайского городского округа в судебное заседание не явились, представитель Администрации Можайского городского округа в заявлении, адресованном суду, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО11 Ал.С., ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, возражений не представили.

Представитель 3-го лица ФИО7 - ФИО4 в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не представил.

В ходе судебного разбирательства из представленных материалов дела установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> декабря 1992 находилось в собственности АОЗТ «Бородино», в последующем в порядке реорганизации квартира перешла в собственность ЗАО «Бородино».

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2017 ЗАО «Бородино» признано банкротом.

В ходе конкурсного производства при проведении публичных торгов по реализации имущества должника ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице своего представителя ФИО5, действовавшего на основании агентского договора и доверенности, выиграл торги по продаже спорной квартиры (лот №).

ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ЗАО «Бородино» ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи №, согласно которому ФИО1 приобрел в собственности жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, оплатив стоимость квартиры в сумме 94 579 руб. 81 коп. в полном объеме. На основании акта-приема передачи от 12.03.2019 квартира передана ФИО1

Как указал истец, обратившись в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру, ему было отказано, поскольку не зарегистрировано право продавца ЗАО «Бородино».

Истец обратился в Можайский городской суд с иском о признании за ним права собственности на спорную квартиру, решением суда от 05.03.2020 г. требования были удовлетворены, однако определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29.09.2021 г. решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано. Основанием к отказу в иске о признании права собственности явилось то, что право истца на квартиру не оспаривается, договор недействительным не признавался, оплата квартиры произведена, квартира передана истцу, соответственно истцом не правильно избран способ защиты права.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Исследовав представленные сторонами материалы дела, суд приходит к выводу, что поскольку договор купли-продажи сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу на основании акта приема-передачи, однако до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Учитывая, что Управление Росреестра по Московской области не обладает материальным интересом в отношении предмета спора, в данном судопроизводстве никакие действия (бездействия) Управления истцом не обжалуются, а потому нет оснований для обязания Управления совершить определенные регистрационные действия.

Кроме того, решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 к Управлению Росреестра по Московской области, Администрации Можайского городского округа о регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить;

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> от ЗАО «Бородино» к ФИО1 на основании договора купли-продажи №05/03-2 от 05.03.2019 г. и дополнительного соглашения к нему №1 от 12.03.2019.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Т.В. Корень

Мотивированный текст решения изготовлен 18 марта 2025 года.

Судья подпись Т.В. Корень

Копия верна: судья____________

Решение не вступило в законную силу.