Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Симферополь Дело № 2а-24/2021

09.06.2021 г. (№2а-145/2020) 

Верховный Суд Республики Крым в составе

судьи Верховного Суда Республики Крым Яковлева С.В.

при секретаре Чабаник Е.И., 

при участии представителя ФИО1 Ч.Д., эксперта ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Совету Министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», Администрация Новоандреевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, Управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, эксперта,

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 (далее истец) обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просил установить в отношении объекта недвижимости нежилого здания (магазина с баром), общей площадью 323,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере 7205130рублей, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 01.01.2019 года.

Определением от 14.12.2020 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.

Определением от 20.01.2021 года по результатам рассмотрения ходатайства представителя истца назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта. 

После возврата материалов дела с заключением эксперта определением от 16.04.2021 года производство по делу было возобновлено, привлечена к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица Администрация Новоандреевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (далее Администрация).

В адрес Верховного Суда Республики Крым 26.04.2021 года по электронной почте от представителя истца поступило заявление м об изменении административного искового заявления, в соответствии с которым исковые требования были изложены в новой редакции, согласно которой истец просил установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания (магазина с баром), общей площадью 323,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года, в размере 6176000 (шести миллионов ста семидесяти шести тысяч) рублей. 

В судебном заседании 28.04.2021 года представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований ( с учетом ходатайства), представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым ( далее Министерство ) предоставил возражения на административное исковое заявление (исх.№01-13/1469 от 28.04.2021 года), в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь при этом на возражения Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» (далее Учреждение), содержащие указания на отсутствие методологических ошибок при установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, наличие неточностей и противоречий в заключении судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021года. Представитель Учреждения предоставил дополнение к отзыву (исх.21/01-05/1 от 27.04.2021года), в котором изложены указания об обнаружении неточностей и противоречий, установленных при изучении содержания заключения судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года.

Определением от 28.04.2021 года рассмотрение дела было отложено, был приглашен эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В судебном заседании 20.05.2021 года представитель Совета Министров Республики Крым предоставил отзыв на административное исковое заявление, указав на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований поскольку при проведении государственной кадастровой оценки объекта недвижимости нарушений методологии допущено не было, а выявленные в ходе проведения экспертизы факторы, индивидуализирующие объект оценки, не могли быть учтены при выполнении его кадастровой оценки, поскольку могут быть оценены в индивидуальном порядке. Экспертом, проводившим во исполнение определения от 20.01.2021 года судебно-оценочную экспертизу, предоставлены пояснения по всем вопросам, возникшим у представителя Учреждения при изучении её содержания, отраженным в дополнении к отзыву (исх.21/01-05/1 от 27.04.2021года). 

Определением от 20.05.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым ( далее УФНС).

В судебном заседании 27.05.2021 года представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований ( с учетом ходатайства), представители Совета Министров Республики Крым, Учреждения поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях, предоставленных в предыдущих судебных заседаниях. Представитель УФНС предоставил пояснение на административное исковое заявление. 

Рассмотрение дела было отложено на 03.06.2021 года, в судебное заседание вызывались специалист Учреждения, изучавший содержание заключения судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, подготовивший позицию, изложенную в дополнении к отзыву (исх. 21/01-05/1 от 27.04.2021года), эксперт, подготовивший указанное заключение. 

В судебном заседании 03.06.2021 года специалист Учреждения ФИО3 пояснил, что ознакомился с заключением судебной оценочной экспертизы №210 от14.04.2021года в рамках своей работы в Государственном бюджетном учреждении Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», заключение по этому дал формальное, высказав свою субъективную точку зрения. При этом ФИО3 настаивал на том, что судебным экспертом не является, заключение судебной оценочной экспертизы № 210 от14.04.2021года на его соответствие существующим федеральным стандартам оценки не оценивал.

Определением от 03.06.2021 года рассмотрение дела был отложено на 09.06.2021 года с целью повторного вызова эксперта, составившего заключение судебной оценочной экспертизы №210 от14.04.2021года, истребования у Учреждения доказательства наличия других объектов-аналогов, сходных по площади и целевому использованию с принадлежащих истцу объектом недвижимости на момент определения его кадастровой стоимости согласно источникам о продажах, использованных экспертом в ходе проведения судебной оценочной экспертизы. 

В судебное заседание 09.06.2021 года явились представитель истца и эксперт. Совет министров Республики Крым, Министерство, Учреждение, Администрация, УФНС явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, истребованные документы не представили,, о дне и времени его проведения были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили. 

Принимая во внимание наличие доказательств уведомления всех участников процесса о днях и времени проведения судебных заседаний, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, руководствуясь ст.150,151,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела с участием представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, письменные пояснения, предоставленные участниками процесса, выслушав пояснения их представителей, эксперта, специалиста, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

Истец является собственником нежилого здания (магазина с баром), общей площадью 323,10 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, Симферопольский муниципальный район, Новоандреевское сельское поселение, 

<

...> здание 34а, с кадастровым номером 90:12:100101:63, (далее объект недвижимости).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон №237-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 Закона №237-ФЗ ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1, 2 ст. 6 Закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее бюджетное учреждение).

Согласно п. п. 1, 2, ч. 1 ст. 7 Закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

П 2. Постановления Совета министров Республики Крым от 15.11.2018 года № 554 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года N 157» Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Крым по осуществлению полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 03.07. 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», за исключением принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно п.2 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 2888 от 26.11.2018 года «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки» Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым.

Ч. 1 ст. 14 Закона № 237 – ФЗ предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

П. 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226 (далее Методические указания) предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Учреждением кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 9701486,47 рублей была определена по состоянию на 01.01.2019 года, её результаты были 01.01.2020 года были утверждены распоряжением Совета министров Республики Крым, внесены 01.02.2020 года в Единый государственный реестр недвижимости. 

В силу ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно ст. 400, п. 1 ст. 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Ч. 1 ст. 402 НК РФ (в редакции, действовавшей в момент внесения в Единый государственный реестр недвижимости величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу) было установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Абзацем 1 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

При таких обстоятельствах Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости затрагивают права и обязанности истца, являющегося плательщиком налога на имущество физических лиц в соответствующем налоговом периоде, размер которого определяется исходя из его кадастровой. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению суда учитывается для целей налогообложения в порядке, установленном ст. 403 НК РФ. 

В связи с этим, Верховный Суд Республики Крым полагает, что истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247 и ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений. 

Согласно ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Истец в обоснование заявленного требования предоставил отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 113/20-н от 08.12.2020 года, составленный оценщиком ФИО4, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 года его рыночная стоимость составляет 7205130 (семь миллионов триста двести пять тысяч сто тридцать) рублей. 

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшими сомнениями о величине действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, по результатам изучения возражений Министерства и Учреждения, после рассмотрения ходатайства представителя истца о назначении по делу судебной экспертизы с целью разрешения вопроса соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №113/20-н от 08.12.2020 года, составленного оценщиком Г.Е.ВБ., требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, определением Верховного Суда Республики Крым от 20.01.2021года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Крымский республиканский центр судебной экспертизы», на разрешение которых был поставлен вопрос соответствия указанного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 113/20-н от 08.12.2020 года, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года. 

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 20.01.2021 года, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 113/20-н от 08.12.2020 года, составлен с нарушением требований ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее Закон №135-ФЗ) и не может считаться Отчетом об оценке, рыночная стоимость нежилого здания (магазина с баром), Лит. А, А1 с кадастровым номером №, площадью 323,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019года составляет 6176000,00 (шесть миллионов сто семьдесят шесть тысяч ) рублей.

Верховный Суд Республики Крым, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы № 210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, изучив пояснения, представленные Советом министров Республики Крым, Министерством, Учреждением, выслушав пояснения эксперта и специалиста, приходит к выводу о том, что отсутствуют оснований не доверять изложенным в нем выводам. 

Указанное заключение в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст.82КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием. 

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта недвижимости, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом были учтены такие индивидуальные характеристики объекта недвижимости как его функциональный износ, обусловленный объемно-планировочным решением здания, экономический износ, который помимо объемно-планировочными характеристиками объекта, также обусловлен ситуацией на региональном локальном рынке населенного пункта, которые являются существенными при определении стоимости объекта капитального строительства, но не могли быть учтены при выполнении массовой кадастровой оценки. 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости проводилось посредством использования доходного подхода, с применением метода прямой капитализации, который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию, что в полной мере отвечает положениям п.22 ФСО № 7. 

Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и сравнительного подходов обоснован, соответствует требованиям п. 18 ФСО № 4.

Экспертом обоснованно принято во внимание то, что объект оценки является относительно новым строением, находящимся в хорошем состоянии, и состоящем из двух этажей. На первом этаже здания расположен магазин, на втором размещалось кафе, которое на момент рассмотрения административного искового заявления не используется. 

При этом экспертом учтено, что объект недвижимости строился в других экономических условиях, когда с. Новоандреевка была расположена вблизи достаточно оживленной транспортной магистрали, связывающей столицу Крыма с остальной территорией Украины. В настоящее время это небольшой сельский населенный пункт, население которого составляет 3357 человек, находится в стороне от транспортных путей, связывающих Республику Крым с Российской Федерацией населенный. Для сельских населенных пунктов наличие предприятий общественного питания (кафе, рестораны, бары) является нехарактерным, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что в связи с тем, что планировка второго этажа объекта недвижимости не имеет особенностей, которые воспрепятствовали бы изменению назначения помещений с общественного питания на торговое, наиболее эффективным его использованием является размещение в здании объекта торговли.

В рамках доходного подхода экспертом произведена оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов, определен действительный валовой доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. При расчете чистого операционного дохода экспертом были вычтены из действительного валового дохода расходы на эксплуатацию оцениваемой недвижимости, определенные на основе анализа типичных издержек на рынке. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Действуя согласно положениям п.23 ФСО №7 эксперт, определяя подход к оценке объекта недвижимости и установив возможность сдачи его в аренду, в качестве источника дохода рассмотрел арендные платежи. 

После проведения анализа рынка экспертом было отобрано четыре объекта- аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования в сегменте рынка торговых помещений. 

По каждому объекту-аналогу проведены корректировки на торг, площадь, этажность, техническое состояние отделки всех объектов-аналогов, приняты во внимания сведения о наличии коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, канализации), сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта.

В качестве источника информации использован архив ресурса «Авито» (https://ruads.org/). Указанный источник был выбран экспертом по причине того, что он содержит необходимый объем информации для ретроспективной оценки с указанием даты публикации объявления, обновлении и даты скачивания, а также с учетом того, что достаточно часто объявления содержат фототаблицы объектов, планы, картографические материалы, информацию о дате публикации и обновлении объявлений, что позволяет провести ретроспективную оценку кадастровой стоимости объекта недвижимости. Указанная информация отсутствует в объявлениях о продаже, размещенных в других источниках ( в том числе в газетах), что фактически не позволяет проверить достоверность указанных в объявлениях сведений. 

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Представителем Учреждением в ходе судебного заседания, которое состоялось ДД.ММ.ГГГГ, были предоставлены дополнения к отзыву ( исх. №21/01-05/05/1 от 27.04.2021года), в которых изложены замечания к заключению эксперта судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года. Указанные замечания были поддержаны представителем Министерства. 

Верховный Суд Республики Крым в целях создания условий для эффективного и справедливого разбирательства, руководствуясь установленным п.7 ст.6 КАС РФ принципом состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда, вызвал в судебные заседания эксперта Автономной некоммерческой организации «Крымский республиканский центр судебной экспертизы», составившего заключение судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021года, а также специалиста Учреждения, изучавшего содержание указанного заключения судебной оценочной экспертизы, которым была подготовлена позиция изложенная в дополнении к отзыву (исх. 21/01-05/1 от 27.04.2021года).

В судебных заседаниях, которые состоялись, 20.05.2021года и 09.06.2021 года, эксперт, составивший заключение судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, дал подробные и исчерпывающие пояснения по вопросам, возникшим у представителей Министерства и Учреждения в ходе изучения указанного заключения. По результатам изучения ответов эксперта и возражениям, изложенным в дополнении к отзыву (исх. 21/01-05/1 от 27.04.2021года), стало очевидным, что четыре замечания относятся к технической составляющей оформления заключения судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, который не свидетельствуют о нарушении требований ФСО, Закона № 135-ФЗ, наличие этих неточностей не повлияло на определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Являются ошибочными замечания о некорректности применения для расчета арендных ставок объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь, поскольку для приведения арендных ставок к вероятной рыночной арендной ставке (удельный показатель арендной платы руб/м.кв./месяц) в арендные ставки по объектам-аналогам вносились корректировки с целью устранения отличия по ценообразующим факторам между объектом оценки и объектами аналогами. Площадь помещения является фактором, относящимся к физическим характеристикам объекта. Объекты меньшей площади предлагаются к сдаче в аренду несколько дороже в расчете на единичный показатель, в связи с чем при проведении экспертизы был применен понижающий коэффициент, поскольку объекты большой площади требуют больших затрат на содержание, отопление и т.п. Аренда объектов небольшой площади требует меньших сумм в абсолютном исчислении, что означает их большую доступность с точки зрения платежеспособности покупателей (арендаторов), а это приводит к увеличению спроса, в связи с чем по причине расхождения по площади между объектом оценки и объектами – аналогами 1,2,4, была рассчитана корректировка на площадь (масштаб), что согласуется с п. 29 ФСО № 7. 

Эксперт указал, что применение сравнительного подхода для оценки стоимости единого объекта недвижимости в данном случае невозможно из-за отсутствия достоверной информации на рынке продаж, поскольку отсутствуют предлагаемые к продаже в сельских населенных пунктах объекты, идентичные или максимально приближенные по характеристикам к объекту недвижимости. 

В рамках доходного подхода экспертом произведена оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов, определен действительный валовой доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. При расчете чистого операционного дохода экспертом были вычтены из действительного валового дохода расходы на эксплуатацию оцениваемой недвижимости, определенные на основе анализа типичных издержек на рынке. Для пересчета чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта экспертом использован метод прямой капитализации.

В рамках доходного подхода экспертом произведена оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравниваемых объектов, определен действительный валовой доход. Поскольку объектом оценки являлось нежилое помещение без учета прав на земельный участок, полученный результат расчетов доходным подходом был уменьшен на стоимость земельного участка, что соответствует п.24 ФСО №7.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом величины рыночной стоимости объекта недвижимости представителями участников процесса представлены не были, ходатайство о проведении по делу дополнительной (повторной) судебной экспертизы не заявлялось. 

Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями Министертсва и Учреждения. Допрошенный в судебном заседании, которое состоялось 03.06.2021 года, специалист Учреждения ФИО3, готовивший замечания на заключение судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, вошедшие в дополнение к отзыву ( исх. №21/01-05/05/1 от 27.04.2021года), пояснил, что с указанным выше заключением судебной оценочной экспертизы ознакомлен в рамках своей работы в Государственном бюджетном учреждении Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», высказал по нему свою субъективную точку зрения. Каких-либо замечаний к заключению со ссылкой на Закон № 73-ФЗ, Закон №135-ФЗ, федеральные стандарты оценки и другие акты в уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представить не может. 

Выслушав пояснения эксперта, специалиста Учреждения ФИО3, изучив возражения Министерства, Учреждения, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ заключение оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые сведения, оказывающие влияние на стоимость объекта недвижимости, приведена достоверная информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости этого нежилого помещения. 

Изучив возражения представителей Министерства и Учреждения в части выводов эксперта, Верховный Суд Республики Крым полагает, что ими не приведены достаточные, допустимые и достоверные доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках заключения судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, в связи с чем в соответствии со ст.61 КАС РФ отсутствуют оснований для признания его недопустимым доказательством. 

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 62, 84 КАС РФ, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости в сумме 6176000,00 (шести миллионов ста семидесяти шести тысяч ) рублей.

С учетом изложенного, Верховный Суд Республики Крым полагает, что рыночную стоимость объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы №210 от 14.04.2021 года, проведенной во исполнение определения от 20.01.2021 года, по состоянию на 01.01.2019 года в размере 6176000,00 (шести миллионов ста семидесяти шести тысяч ) рублей.

Согласно абз. 3 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30. 06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В суд с настоящим заявлением истец обратился 22.12.2020 года, что следует из штампа почтового отделения, проставленного на конверте, в котором административное исковое заявление и приложенные к нему материалы были направлены в суд.

В силу изложенного Верховный Суд Республики Крым считает необходимым указать дату подачи административного искового заявления, а именно 22.12.2020года как дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07 2015года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 25 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16. 12. 2015 года № 943.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л 

административное исковое заявление ФИО1 к Совету Министров Республики Крым, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Крым, заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», Администрация Новоандреевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, Управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания (магазина с баром), общей площадью 323,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 6176000,00 (шести миллионов ста семидесяти шести тысяч ) рублей по состоянию на 01.01.2019 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22.12.2020 года

Вновь установленная кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23.06.2021 года.

Судья подпись С.В. Яковлев

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>