УИД 61RS0010-01-2023-001234-80

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г.,

При помощнике судьи Хаустовой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-1562/2023 по иску Комитета по управлению имуществом г. Батайска к ФИО1 о расторжении договора аренды и по встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о продлении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Батайска обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, указав в обоснование, что между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> и ФИО1 имеются арендные отношения на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р. 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м.. разрешенный вид использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Впервые договор аренды (№) на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р. 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., разрешенный вид использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства заключен ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. 

На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 возведен объект незавершенного строительства. По окончании срока действия договора, земельный участок не возвращен, арендная плата арендатором не производится.

В связи с окончанием срока действия договора аренды и отсутствием оплаты, Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> направил ФИО1 уведомление с требованием освободить и вернуть арендодателю вышеуказанный земельный участок, на что ФИО1 обратилась в Батайский городской суд с встречным иском об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

Решением Батайского городского суда РО от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, исковые требования ФИО1 удовлетворены, суд обязал Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р. 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м - разрешенный вид использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года.

Решением Батайского городского суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м - разрешенный вид использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ находящийся на земельном участке объект строительством не незавершен, арендная плата арендатором не производится.

Согласно п.4.4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

Согласно пп.3.1-3.3 договоров аренды арендатор должен вносить арендную плату ежегодно, не позднее 20 сентября текущего года путем перечисления на счет.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

ФИО1 не произвела оплату по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за весь период действия с 2014 г. по 2019г., в связи с этим образовалась задолженность в размере 36131,74 руб., на которую по состоянию на 10.05.2023г. начислена неустойка в размере 35 429,52 руб. Общая сумма задолженности по Договору от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 71561,26 руб.

Также ФИО1 нарушает условия Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем образовалась задолженность за период с 2019г. по 2022г., в размере 25 876,02 руб., на которую по состоянию на 10.05.2023г. начислена неустойка в размере 5 073,61 руб. Общая сумма задолженности по Договору от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 30 949,63 руб.

Согласно п.6.2, договор может быть, расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1. договора.

Согласно п.4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении Арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от ДД.ММ.ГГГГ № об уплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием перечислить арендные платежи и пеню в срок не позднее 30-ти дней с момента получения Претензии.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> в адрес ответчика направлены претензия о задолженности и уведомление №.5.6/240 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 62 007,76 руб. и пени за нарушение срока оплаты арендной платы в размере 40 503,13 руб., в том числе:- по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 2014 г. по 2019г. в размере 36 131,74 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 429,52 руб.; по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 2019г. по 2022г. в размере 25 876,02 руб. и пени размере 5 073,61 руб.

Также просили суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> и ФИО1.

Впоследствии, ввиду погашения ответчиком задолженности по арендной плате, Комитетом по управлению имуществом г. Батайска уточнены исковые требования и окончательно КУИ г. Батайска просил суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> и ФИО1 и погасить регистрационную запись о договоре аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о продлении договора аренды земельного участка, указав в обоснование, что между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., разрешенный вид использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства».

На основании договора переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 передал в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № новым арендаторам -ФИО1 и ФИО3

Решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расторгнут. Суд обязал Комитет по управлению имуществом заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Между Комитетом по управлению имуществом и ФИО1 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., разрешенный вид использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора, на основании разрешения на строительства, истцом возведен объект незавершенного строительства, который зарегистрирован на праве собственности за ФИО1

Из положений действующего земельного законодательства следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду однократно, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов.

Из материалов дела следует, что ФИО1 уже было реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года до ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора аренды, что формально свидетельствует об отсутствии оснований для продления договора.

Однако, истец не смогла в установленный договором аренды срок завершить строительство спорного объекта по причине, не зависящей от арендатора, а именно в связи с принятием мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43, в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с распространением на территории Ростовской области новой коронавирусной инфекции, на территории Ростовской области с 17.03.2020 года введен режим повышенной готовности функционирования органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции введены ряд ограничений, среди которых возложена обязанность на граждан не покидать с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ места проживания (пребывания) и обеспечить режим самоизоляции (в ред. постановлений №№ 312, 316, 357, 359, 390, 427, 430, 431, 461, 511, 516, 86).

В 2021-2022 годах проблема резкого скачка цен была признана на государственном уровне. Факт значительного подорожания строительных материалов в 2021-2022 годах относится к общеизвестным и не нуждается в доказывании, в том числе с учетом принятия постановления Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», из преамбулы которого прямо следует, что оно принято в связи с существенным увеличением в 2021 и 2022 годах цен на строительные ресурсы.

На основании изложенного, с момента введения ограничительных мер субъектом Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции до окончания срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) и ростом цен на строительные материалы истец была лишена возможности с учетом имеющихся у нее источников финансирования строительства обеспечить надлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и завершить строительство в срок. При этом соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, их нарушение влекло штрафные санкции. 

Данные обстоятельства являются существенными, они препятствовали ФИО1 завершить строительство в предусмотренный срок. Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств, которое не могло быть предусмотрено сторонами договора аренды при всей осмотрительности.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №=498-2016 истцу разрешено осуществление строительства индивидуального жилищного домовладения в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Устанавливая срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ публичное образование, от имени которого в данном случае выступает КУИ г. Батайска, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

При этом исковое заявление о расторжении договора аренды спорного земельного участка, фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку ФИО1, разумно полагавшаяся на срок действия разрешения на строительство и продолжая строительство спорного объекта недвижимости, в рассматриваемом случае была введена в заблуждение непоследовательными действиями местного органа власти. В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта индивидуального жилищного строительства направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором.

Доказательств того, что орган местного самоуправления в течении шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обращался в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов в материалах дела не имеется.

Следует также учесть, что действующим законодательством предусмотрена возможность продления срока аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Комитет по управлению имуществом с заявлением о продлении срока действия договора аренды №, на срок 3 года. Однако данное заявление осталось без ответа.

Следует учесть, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не содержит положений о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Выдача ФИО1 разрешения на строительство на срок до ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о заинтересованности уполномоченного органа в окончании строительства объекта и ввода в эксплуатацию.

При этом существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку ФИО1 утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от нее, в отсутствие договора аренды земельного участка лишена права ввести объект в эксплуатацию, а Комитет по управлению имуществом (публичное образование) также лишается права на реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды.

То есть при отсутствии вины обеих сторон в условиях пандемии, стороны договора не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления указанных обстоятельств.

В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости не продление договора аренды не соответствует целям сторон договора и общественным интересам, влечет правовую неопределенность.

Согласно квитанциям об оплате от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендным платежам, в том числе с учетом пеней была полностью погашена в сумме 102510,89 рублей.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ прекращение правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны 

Просит суд продлить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №. расположенный по адресу: 

<

адрес>. обшей площадью 943 кв.м. разрешенный вид использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 (три) года

Представитель истца, по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные ими исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске и просила их удовлетворить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 просила отказать, ссылаясь на то, что ФИО1 уже было использовано право на продление договора аренды на срок три года для завершения строительства.

Учитывая, что такое право арендатору предоставляется однократно, каких-либо правовых оснований для повторного продления договора аренды с ней не имеется.

Ответчик (истец по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась судом надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители ответчика ФИО1, по доверенности ФИО5 об А.Б. и ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований КУИ г. Батайска и просили удовлетворить встречные исковые требования ФИО1, полагая, что поскольку КУИ г. Батайска не воспользовался своим правом обращения в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора не имеется.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как предусмотрено ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статьей 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., разрешенный вид использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства».

На основании договора переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 передал в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № новым арендаторам -ФИО1 и ФИО3

Решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расторгнут. Суд обязал Комитет по управлению имуществом заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Между Комитетом по управлению имуществом и ФИО1 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., разрешенный вид использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в частности при невнесении арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев (п.4.1.1 Договора)

Поводом для обращения КУИ г. Батайска к ФИО1 с иском о расторжении договора аренды земельного участка послужило наличие задолженности по арендной плате за период с 2014 года по 2022 года.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что в период рассмотрения настоящего гражданского дела ФИО1 была погашена задолженность по арендной плате с учетом начисленных пени в полном объеме, что подтверждается платежными документами и не оспаривалось КУИ г. Батайска.

Пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Вместе с тем, несмотря на наличие данных разъяснений, КУИ г. Батайска поддержало заявленные ими исковые требования о расторжении договора. 

В судебном заседании установлено, что на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № со сроком действия доДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 возведен объект незавершенного строительства, степень готовности 15 %, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Заявляя требования о расторжении договора аренды, КУИ г. Батайска полагало, что поскольку земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду однократно, в целях завершения строительства, ФИО1 воспользовалась своим правом на однократное заключение договора по таким обстоятельствам, в связи с чем оснований для продления сроков действия договора аренды не имеется.

Между тем, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2022 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Истец указала на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности завершить строительство недвижимого объекта, в частности принятие мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), значительный рост цен на строительные материалы в 2021-2022 году, а также наличие у нее на иждивении троих несовершеннолетних детей.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ответчику (истцу по встречному иску) завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Более того, следует учесть, что Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №=498-2016 истцу разрешено осуществление строительства индивидуального жилищного домовладения в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Таким образом, устанавливая срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ публичное образование, от имени которого в данном случае выступает КУИ г. Батайска, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУИ г. Батайска и ФИО1, одновременно полагая возможным удовлетворить встречные исковые требования ФИО1

Учитывая процент готовности объекта незавершенного строительства, а также принимая во внимание срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает возможным продлить срок действия договора аренды на три года для завершения строительства. 

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Батайска к ФИО1 о расторжении договора аренды, отказать. 

Продлить срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 943 кв.м., для завершения строительства на три года. 

Решение может быть обжаловано в Р. областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Каменская М.Г. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.