Дело № 2-1561/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000127-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2025 г. г. Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С., 

при секретаре судебного заседания Карапетян Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды и выселении и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд с иском к ФИО2, в котором просит признать ФИО2 утратившей право пользования жилым домом № по 

<

адрес> с кадастровым номером № и выселить ее из жилого дома № по 

<

адрес>; признать ФИО2 утратившей право пользования земельным участком общей площадью 700 кв.м, с кадастровым номером №, жилым домом № по 

<

адрес> и обязать ее освободить этот земельный участок; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 350 000 руб. в качестве задолженности за пользование имуществом; 1 351 800 руб. в качестве пени за просрочку оплаты, 67 118,86 руб. в качестве процентов, исчисленных в порядке ст.395 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что 25 мая 2023 г. между ФИО2 и ФИО1, в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, заключен договор аренды здания, назначение: жилой дом, площадью (общая) 242 кв.м, количество этажей 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельного участка при нем общей площадью 700 кв.м, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), на котором расположено вышеуказанное здание. Согласно п.4 договора стороны согласовали размер арендной платы с 16 июня по 15 августа 2023 г. по 90 000 рублей в месяц, далее с 16 августа 2023 г. - в размере 180 000 рублей ежемесячно. После истечения срока аренды арендатор продолжила пользоваться имуществом, оплачивать арендные платежи. Ответчик с мая 2024 г. арендную плату не вносила, в связи с чем образовалась задолженность перед ФИО1 в размере 1 350 000 руб. В связи с неуплатой арендной платы в адрес ответчика была направлена претензия с требованием либо погасить образовавшуюся задолженность, либо освободить жилой дом и земельный участок. Истец таким образом выразил свой отказ от договора. Указанная претензия оставлена без ответа, задолженность не погашена, имущество не освобождено. 

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просит признать недействительным договора аренды здания и земельного участка от 25 мая 2023 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что договор содержит пороки, влекущие его недействительность, а именно – заключение договора аренды и его исполнение осуществлялось вследствие обмана (умышленного введения в заблуждение) ФИО2 Указывает, что в мае 2024 г. ФИО2 стало известно о том, что она занимает имущество незаконно, ФИО1 не является собственником указанного имущества, он не имеет право сдавать в аренду указанное имущество и взыскивать арендную плату за него, так как имеется вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Сочи об изъятии этого имущества в доход Российской Федерации от 22 августа 2023 г. При заключении и исполнении договора аренды ФИО2 не сообщили информацию о наличии судебных притязаний и арестов, что подтверждает недобросовестное поведение ФИО1 Оспариваемый договор привел к неблагоприятным для ФИО2 последствиям, при заключении и в период исполнения обязательств по договору ей гарантировали предоставление имущества в аренду на более долгий срок, не менее 3-х лет, в связи с чем на ремонтные и восстановительные работы, а также неотделимые улучшения и установку оборудования ей было потрачено более 500 000 руб. ФИО2 была вынуждена освободить объекты аренды намного раньше предусмотренного срока.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, об отложении рассмотрения дела не просил, обеспечил явку своего представителя. 

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО4, действующего на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования по первоначальному иску поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, об отложении рассмотрения дела не просила, обеспечила явку своего представителя. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с тем, что отсутствует задолженность по арендной плате. ФИО2 освободила и не занимает указанный жилой дом и земельный участок, договор аренды не был пролонгирован, дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось, представленный расчет задолженности не соответствует условиям договора, истец по первоначальному иску не является собственником указанного в иске имущества, в связи с вступлением в законную силу решения Центрального суда г. Сочи по делу № 2-4847/2023. Встречные исковые требования просила удовлетворить.

Участвующий в деле помощник прокурора Хостинского района г. Сочи Иванова К.П. полагала первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования полагала необходимо удовлетворить. 

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав доводы сторон, всесторонне оценив обстоятельства дела, суд приходит к нижеследующим выводам.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, ч. 2 ст. 307 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу требований ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 434 ГК РФ.

Согласно ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, 25 мая 2023 г. между ФИО2 и ФИО1, в лице представителя - ФИО3, действующего на основании доверенности, был заключен договор аренды жилого дома, площадью (общая) 242 кв.м, количество этажей - 3, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельного участка при нем общей площадью 700 кв.м, кадастровый номер №, категории земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 16 июня 2023 г. по 15 мая 2024 г.

Согласно п.4 договора стороны согласовали размер арендной платы: с 16 июня по 15 августа 2023 г. по 90 000 руб. в месяц, далее с 16 августа 2023 г. - в размере 180 000 рублей ежемесячно.

В соответствии со сведениями ЕГРН ФИО6 на момент заключения договора аренды являлся собственником указанных жилого дома и земельного участком. Право собственности истца (ответчика по встречному иску) зарегистрировано 06 октября 2016 г. и 07 октября 2016 г. соответственно. 

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству сторон судом были заслушаны свидетели. 

Свидетель ФИО3, допрошенный в соответствие с требованиями ст.ст.176, 177 ГПК РФ, пояснил суду, что являлся представителем ФИО6 на момент заключения и исполнения договора аренды, ранее получал денежные средства от ФИО2 за аренду по договору, арендная плата за период, указанный в договоре, оплачена в полном размере, на момент рассмотрения дела в суде ФИО2 не использует жилой дом и земельный участок, достоверными сведениями о том, когда ФИО2 освободила жилой дом и земельный участок – не располагает, так как не был подписан акт приема-передачи имущества, подтверждающий его возврат.

Свидетель ФИО7, допрошенная в соответствие с требованиями ст.ст.176, 177 ГПК РФ, пояснила суду, что проживает вблизи дома по адресу: 

<

адрес> видела, что ранее ФИО2 использовала жилой дом, производила в указанном доме ремонтные работы в целях его длительного использования. Указала, что в мае 2024 г. видела, что работники ФИО2 из дома выносили движимое имущество (кровати, матрасы и т.д.) и дом был освобожден.

Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ФИО2 на момент рассмотрения дела проживает в жилом доме с кадастровым номером № расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, суду не представлено. В соответствии со ст.10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, учитывая, что на момент рассмотрения дела ФИО2 в спорном жилом доме не проживает, домом и земельным участком не пользуется, оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) из жилого дома с кадастровым номером № не имеется.

Также судом установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 22 августа 2023 г. по делу №2-4847/2023 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации к ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО10 об обращении недвижимого имущества в доход Российской Федерации. 

Согласно данному решению в доход Российской Федерации было обращено недвижимое имущество, зарегистрированное на ФИО1, в том числе жилой 

<

адрес> с кадастровым номером № и земельный участок по 

<

адрес> с кадастровым номером №.

Решение суда по делу № 2-4847/2023 вступило в законную силу 25 января 2024 г.

При этом из указанного решения следует, что жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № зарегистрированы в ЕГРН на ФИО1 были формально, фактическим их правообладателем являлся ФИО8, а указанное имущество получено в нарушение законодательства о противодействии коррупции.

В силу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, конкретизирует общие положения процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений судов общей юрисдикции и направлена на обеспечение законности выносимых судом постановлений, а также на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Из приведенных норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что преюдиция обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, возможна только для дел с участием тех же лиц. Опровергать факты и обстоятельства, установленные судом по ранее вынесенному решению, вступившему в законную силу, могут лишь лица, не привлеченные к участию в ранее рассмотренном деле, поскольку только для них факты и обстоятельства установленные предыдущим решением, не имеют преюдициального значения.

Принимая во внимание, что ФИО2 обстоятельства, установленные Центрального районного суда г. Сочи от 22 августа 2023 г. по делу №2-4847/2023, не оспорены, суд полагает, что они имеют преюдициальное значение для ФИО1 и могут быть положены в основу принятия решения. 

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст.168 ГК РФ).

Для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07 апреля 2021 г.).

Таким образом, сделка по передаче в аренду имущества, которым лицо не имело право распоряжаться, в силу того, что оно было оформлен на данное лицо формально и при этом получено с нарушением требований антикоррупционного законодательства, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна. 

При указанных обстоятельствах суд полагает, что требования встречного искового заявления о признании договора аренды от 25 мая 2023 г. недействительным подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом. 

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, по ничтожному договору аренды арендодатель не вправе требовать уплаты задолженности по арендным платежам и штрафных санкций.

Кроме того, решение суда об изъятии объекта недвижимости является основанием для прекращения права собственности у прежнего собственника и возникновения права собственности у нового собственника (лица, в пользу которого принято решение суда). Необходимость государственной регистрации перехода права собственности в данном случае не означает, что до момента регистрации прежний собственник сохраняет все права на объект недвижимости.

После вступления решения Центрального районного суда г. Сочи от 22 августа 2023 г. в законную силу у ФИО1 отсутствуют основания для владения, пользования и распоряжения спорными объектами недвижимости, а также для получения доходов от него, в том числе арендной платы.

Доводы представителя ФИО1 - ФИО4 о том, что на момент рассмотрения иска в суде не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности являются несостоятельными, так как государственная регистрация перехода права собственности в ЕГРН является лишь формальным актом, подтверждающим исполнение решения суда, т.е. носит учетный характер.

Более того, наличие задолженности по арендной плате в период действия договора достоверно не подтверждён.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 в части взыскания арендной платы, пени и процентов, исчисленных в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о признании ФИО2 утратившей право пользования земельным участком и жилым домом, выселении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии № №) к ФИО2 (паспорт РФ серии № №) о взыскании денежных средств по договору аренды и выселении – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 (паспорт РФ серии № №) к ФИО1 (паспорт РФ серии № №) о признании договора аренды недействительным – удовлетворить.

Признать договор аренды здания и земельного участка от 25 мая 2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 09 июля 2025 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко 

На момент публикации не вступило в законную силу