РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 октября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-322/18 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 сентября 2014 года, расположенных 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного жилищного строительства, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 1008 кв.м.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика. Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости. Возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ФИО2 заключение поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО2, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает, в частности, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Из пункта 29 ФСО № 7 следует, что при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 мая 2015 года № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Положениями пункта 10 ФСО № 1, предусмотрено, объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В заключении эксперта ФИО2 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 18-19 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителя административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО2 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя административного истца.

В частности, эксперт указала, что среднее расхождение между удельной ценой земельных участков, определенных в рамках заключения, и удельными показателями рыночной стоимости соседних земельных участков составляет ориентировочно 21%, что можно объяснить различной датой оценки, в частности различными скидками на торг, которые зависят от даты оценки.

Также эксперт отметила, что собственники земельных участков в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства. В отчете об оценке, представленного административным истцом оцениваемые земельные участки, рассчитывались исходя из вида разрешенного использования - ИЖС. Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области указано, что на земельных участках входящих в зону осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ-6) разрешено использование участков под индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, вывод эксперта о наиболее эффективном использовании земельных участков в соответствии с текущим видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, является физически возможным, финансово оправданным и юридически допустимым на дату определения стоимости объекта оценки. 

Кроме того, эксперт пояснила, что в рамках исследования был определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки - незастроенные земельные участки категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: ИЖС, что также подтверждено на стр. 27-28 заключения, где проанализированы фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесены оцениваемые объекты, таким образом, п. 11б ФСО №7 в заключении эксперта не нарушен.

В судебном заседании эксперт отметила, что отбор аналогов проводился следующим образом: отбирались аналоги сопоставимые с объектами оценки по виду разрешенного использования, направлению, площади, датой размещения объявлений до даты оценки. Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости проводится на ретроспективную дату. По этой причине по части аналогов информацию о ценообразующих факторах выявить проблематично, в связи с чем анализируется достаточно большой массив данных, в котором эксперт выбирает аналоги с наиболее полными характеристиками сопоставимыми с объектами исследования, исключая максимально дешевые и максимально дорогие объекты. Все аналоги соответствующие данным параметрам использованы в расчетах. 

Также эксперт указала, что в расчетах объектов исследования с учетом их особенностей выбраны следующие ценообразующие факторы: направление, удаленность от МКАД, площадь земельного участка, наличие дополнительных улучшений на участке, инженерные коммуникации в границах участка, близость к крупным водным объектам. Местоположение включает в себя множество параметров и учет их всех не целесообразен, поэтому эксперт выбрал наиболее важные: направление и удаленность от МКАД. Кроме того, понятия транспортной доступности «хорошая», «отличная» и «удовлетворительная» это субъективные понятия, и, прежде всего для свободных земельных участков под ИЖС в это понятие вкладывается удаленность от МКАД. Таким образом, корректировка на транспортную доступность была учтена экспертом, в рамках корректировки на расстояние от МКАД представленной на стр. 37-40 заключения при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:23:0050373:1429, и составила для объекта-аналога №1 расположенного на незначительном удалении от МКАД в размере «-21,95%». Для аналогов №2 и 3, также расположенных на незначительном удалении от МКАД, корректировка составила «-21,95%». Аналогичная корректировка была проведена по отношению к аналогу №4 на стр. 57 заключения при расчете рыночной стоимости земельных участков площадью до 15 соток, которая составила «-21,95%».

Кроме того, эксперт отметила, что разумные собственники указывают всю информацию в объявлении, в том числе о наличии на участке инженерных коммуникаций, чтобы повысить привлекательность объекта на рынке и соответственно повысить рыночную стоимость своего участка. Потенциальный покупатель, предпочтет приобрести земельный участок с уже заведенными коммуникациями на участок, чем приобретать «пустой» земельный участок и дополнительно нести затраты на подведение всех коммуникаций на участок и подключения мощностей. Оценщик не учел тот факт, что стоимость заведения коммуникаций и подключения мощностей на земельный участок и стоимость подключения мощностей к уже заведенным на участок коммуникациям значительно отличается.

Эксперт пояснила в судебном заседании, что оценщик на стр. 41 отчета указывает основные ценообразующие факторы, в том числе вид разрешенного использования участков, но при этом использует в расчете аналоги, в которых не указан вид разрешенного использования, основываясь лишь на своем предположении, что если участки имеют категорию земель – земли населенных пунктов, то также имеют вид разрешенного использования под ИЖС. Оценщик не учитывает тот факт, что к категории земель «земли населенных пунктов» могут относиться участки с видом разрешенного использования помимо ИЖС, также ЛПХ, ДНП, СНТ. 

Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 26 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 26 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 сентября 2014 года, расположенных 

<

данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного жилищного строительства, с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>, площадью 1008 кв.м., в размере 1501214 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 8 октября 2018 года