Дело № 3а-398/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

25 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А.

при помощнике судьи Воронцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и просил установить кадастровую стоимость следующих земельных участков, определенную на 01 января 2018 года: 1) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4440, общей площадью 6 425 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>; 2) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4441, общей площадью 8 531 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>; 3) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4442, общей площадью 10 727 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; 4) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4443, общей площадью 10 898 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; 5) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4444, общей площадью 719 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков (т. 1 л.д. 171-173).

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой. Представлено уточненное исковое заявление.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представил письменные объяснения, в которых выразил несогласие с экспертным заключением, полагая его ненадлежащим доказательством ввиду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Иные лица, лица (ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Котельники Московской области) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 1) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4440, общей площадью 6 425 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 28 055 790,50 рублей; 2) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4441, общей площадью 8 531 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 37 176 135,87 рублей; 3) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4442, общей площадью 10 727 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 46 829 683,93 рублей; 4) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4443, общей площадью 10 898 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 47 521 055,94 рублей; 5) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4444, общей площадью 719 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 3 162 837,86 рублей. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость каждого объекта превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ИП «ФИО2.», согласно которого рыночная стоимость определена следующим образом: 

№ п/п 

Кадастровый номер 

Площадь 

Рыночная стоимость / руб. 

50:22:0050202:4440 

6 425 

18 320 000,00 

50:22:0050202:4441 

8 531 

23 689 000,00 

50:22:0050202:4442 

10 727 

29 157 000,00 

50:22:0050202:4443 

10 898 

29 579 000,00 

50:22:0050202:4444 

719 

1 918 000,00 

Определением Московского областного суда по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Содружество судебных экспертов» ФИО3.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №3а-1363/19 от 22 января 2020 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельных участков:

№ п/п 

Кадастровый номер 

Площадь 

Рыночная стоимость / руб. 

50:22:0050202:4440 

6 425 

22 795 900 

50:22:0050202:4441 

8 531 

30 267 988 

50:22:0050202:4442 

10 727 

35 795 999 

50:22:0050202:4443 

10 898 

36 366 626 

50:22:0050202:4444 

719 

2 551 012 

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик подверг его сомнению. Не согласен с тем, что эксперт примеряет единственный подход к оценке – сравнительный, считает отказ от доходного подхода несостоятельным. Также считает, что отказ эксперта от внесения корректировок на удаление от МКАД в сравнительном подходе ошибочен, внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций в сравнительном анализе ошибочно. Помимо указанного, административный ответчик полагает, что использование экспертом аналогов при определении стоимости оцениваемого участка как незастроенного, некорректно. 

Разрешая, возникший спор, суд исходит из следующего. 

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.11 заключения эксперта). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости, сама стоимость, определенная оценщиком в отчете, не подтверждена. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе, Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, Справочными материалами по оценке недвижимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, согласовав полученные результаты, определил итоговую рыночную стоимость земельных участков. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подхода к оценке.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость заявленных административным истцом объектов недвижимости. 

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО3 является недопустимым доказательством по делу, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

При определении корректировки на «условия рынка», эксперт счел возможным использовать усредненные статистические данные в целом по России, поскольку исследуемый объект расположен в небольшом населенном пункте Московской области, непосредственно для которого отсутствует аналитика; тенденции на рынке земельных участков под ИЖС сопоставимы для всех населенных пунктов и регионов России; в расчетах используется не ценовая информация, а динамика изменения стоимости за период.

Вопреки доводам административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, на странице 23 экспертного заключения приведены данные, на основании которых вносится корректировка. При этом, все объекты аналоги, и как объекты экспертизы попадают в диапазон удаленности от 0 до 20 км от МКАД, а потому введение корректировки не требуется.

Кроме того, на странице 24 экспертного заключения указано, на основании каких данных исследуемый участок оценивается как условно свободный. Так, статьей 390 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для земельного налога налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Согласно пункту 20 ФСО №7, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный; коммуникации являются объектами отдельного учета, в том числе, кадастрового, а также самостоятельными объектами налогооблажения по налогу на имущество; в целях исключения двойного налогооблажения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Из заключения судебной оценочной экспертизы также усматривается, что экспертом при анализе объявлений с Аналогами №1 и №2 установлено наличие на участках старых построек, не отвечающих современным требованиям. Дополнительные характеристики (возможность/невозможность сноса) были уточнены в результате интервью с продавцами, о чем указано на странице 29 заключения, и было выяснено, что участки продавались под передевелопмент, что является процессом перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление, а потому под снос или глубокую реконструкцию. Таким образом, корректировка обоснованна.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО3, имеющего значительный опыт, как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков:

№ п/п 

Кадастровый номер 

Площадь 

Рыночная стоимость / руб. 

50:22:0050202:4440 

6 425 

22 795 900 

50:22:0050202:4441 

8 531 

30 267 988 

50:22:0050202:4442 

10 727 

35 795 999 

50:22:0050202:4443 

10 898 

36 366 626 

50:22:0050202:4444 

719 

2 551 012 

Административный ответчик ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для допроса. Эксперт в судебном заседании дал исчерпывающие ответы на письменные замечания Министерства имущества Московской области, представив суду соответствующие письменные объяснения по каждому из пунктов замечаний. 

Кроме того, административный ответчик ходатайствовал перед судом о проведении повторной судебной экспертизы, между тем, оснований для ее назначения у суда, с учетом пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта, отсутствуют. 

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177, 178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4440, общей площадью 6 425 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в размере 22 795 900 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4441, общей площадью 8 531 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в размере 30 267 988 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4442, общей площадью 10 727 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в размере 35 795 999 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4443, общей площадью 10 898 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в размере 36 366 626 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050202:4444, общей площадью 719 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, рядом с 

<

данные изъяты>, в размере 2 551 012 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 05 ноября 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А.Палагина